Reguliere huizenprijzen kunnen een duikvlucht krijgen vanwege verhuizingen in de buurt
In andere buurten kan een afgeschermd huis worden betimmerd en gepleisterd met grote borden die het als eigendom van een bank of REO promoten.
Sommige afgeschermde huizen blijven jarenlang verlaten. Het onkruid groeit hoog genoeg om trottoirs te bedekken, grappenmakers gooien stenen door de ramen op de tweede verdieping en het huis wordt een doorn in het oog van de buurt.
Tekenen van verhinderingen kunnen buren laten afvragen wat de waarde van hun woning is. Eigenaren van omliggende huizen zijn bezorgd dat een afscherming van invloed kan zijn op de waarde van eigendommen, en terecht.
Taxaties omvatten huizen zoals de jouwe, Plus Foreclosures
Er zijn drie eigenschappenbeoordelingen:
- Kostenbenadering - Deze methode houdt rekening met de kosten om het huis te bouwen plus de waarde van het land.
- Inkomstenbenadering - Dit wordt gebruikt om meerdere eenheden te vergelijken op basis van kapitalisatiesnelheden.
- Marktwaarde benadering. Bij dit type beoordeling wordt het objectobject vergeleken met drie vergelijkbare verkopen in de buurt.
Als twee vergelijkbare verkopen reguliere transacties zijn en één is een uitsluiting of een korte verkoop , gebruikt de taxateur die distressed sale dan als een vergelijkbaar object?
Om antwoorden te krijgen, sprak ik met Derek Yuke, een taxateur bij Yuke & Associates in Sacramento.
Yuke probeert transacties op armlengte te vinden bij het samenstellen van een taxatie. Deze worden beschouwd als verkopen tegen marktwaarde, te koop aangeboden door een bereidwillige verkoper en gekocht door een bekwame en willende koper, zonder partij onder dwang noch verwant.
Zelfs als dit betekent dat vergelijkbare verkopen uit een aangrenzende wijk worden getrokken en de waarde ervan wordt aangepast, kunnen de meeste taxateurs, naar hij zegt, armlengtetransacties vinden om te gebruiken in een taxatie.
Yuke zit al sinds 1996 in het bedrijf en zegt: "Als ik een afscherming gebruik, leg ik uit waarom ik het heb gebruikt. Ik zeg dat het geen goede comp is en geef er niet veel gewicht aan. "Hij zegt dat foreclosures geen marktwaarde vertegenwoordigen, en hij kan altijd reguliere verkopen vinden om op te nemen in zijn taxaties. "Als er alleen maar verhinderingen zijn in een gebied, dan beïnvloedt dat de markt omdat het de waarde wordt", waarschuwt Yuke.
Foreclosures Maken HOA's kwetsbaar
Yuke vervolgt: "Als er geen reguliere transacties zijn, zit je vast. Een condo-ontwikkeling is moeilijk. "Wat gebeurt er als er alleen shortverkopen of gedwongen verkopen zijn binnen de vereniging van een huiseigenaar ? Volgens Yuke zijn dat de beste composities voor die ontwikkeling omdat ze de enige comps zijn die beschikbaar zijn.
Noodlijdende verkopen binnen de vereniging van een huiseigenaar betekenen ook dat het onwaarschijnlijk is dat de eigenaar het pro rata deel van de HOA-bijdrage van die eenheid heeft betaald. Als het verenigingsfonds van de huiseigenaar bijna leeg is, betalen de andere huiseigenaren het tabblad in de vorm van hogere contributies.
Helaas, hoewel veel huiseigenaarsverenigingen de macht hebben tot marktafscherming als het verschuldigde bedrag achterstallig is, hebben slechts weinigen het geld of de middelen om dit te doen, en degenen die vaak afzien van het proces wanneer het hypotheekbedrag hoger is dan de waarde van de eenheid.
Foreclosures Verzwakken prijzen in de buurt
Hoewel sommige studies aantonen dat buurten met hoge afschermingsaantallen een daling van 1 procent in waarde zien, is de waardevermindering niet altijd te wijten aan het aantal gedwongen verkopen. Dalende prijzen zijn vaak te wijten aan de perceptie van kopers van het gebied, in combinatie met de extreme verwaarlozing door de vorige eigenaar van het pand.
Sommige afscherming verkopen lijken zichzelf te bestendigen. Zodra een huiseigenaar in gebreke gaat, lijken anderen in de buurt te volgen. Als de eigenaar die in gebreke is wordt uitgezet of het eigendom verlaat, raakt het verlaten huis in verval.
Woningen zonder stoeprand die aanzienlijke reparaties nodig hebben, verkopen niet voor marktwaarde .
Een deel van het nadeel van het kopen van verhinderingen is het feit dat de huizen worden verkocht "in de huidige staat" en kopers hebben geen garantie voor de toestand. Sommige huiseigenaren die alles verliezen als gevolg van afscherming denken misschien niets over de verkoop van de ingebouwde apparaten en het weghalen van het koperen leidingwerk om te verkopen voor schroot. Huizen met ontbrekende functies verlagen ook de buurtprijzen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.