Dual Agency versus Single Agency
Deze vorm die we in Californië gebruiken, is bijvoorbeeld geen overeenkomst; het is een onthulling. Het onthult de verschillende aard van mogelijke agentuurrelaties, en het is belangrijk dat alle partijen het lezen om beter voorbereid te zijn om het gewenste type agentuurrelatie te selecteren.
Eén agentschap
Kopers die kopers vertegenwoordigen, werken als agent in één agentschap. Verkopers van verkopers die verkopers vertegenwoordigen, werken in één agentschap als een bemiddelingsagent.
Agenten die klanten onder één agentschap vertegenwoordigen, hebben een fiduciaire verantwoordelijkheid jegens de klant. Ze kunnen geen vertrouwelijke informatie delen met de andere partij of de agent van de andere partij. Agenten van een enkele instantie moeten zorgvuldigheid en due diligence gebruiken om taken uit te voeren, alle materiële feiten bekend te maken en eerlijk zijn.
De agenten van de koper en de koper ondertekenen over het algemeen een makelaarsovereenkomst van een koper , waarin de plichten en verplichtingen van de agent zijn vastgelegd. In sommige staten, als kopers geen makelaarovereenkomst met de agent ondertekenen met de agent, vertegenwoordigt die agent niet de koper, maar wordt hij een subagent van de verkoper. Subagenten zijn dezelfde plichten verschuldigd aan de verkoper als de listingagent .
De agenten van de verkoper en de verkoper ondertekenen een listingovereenkomst , waarin ook de plichten en verplichtingen van de agent zijn vastgelegd.
Agenten en kopersagenten vermelden elk de loyaliteit, vertrouwelijkheid en verantwoordelijkheid van de klant.
Veel agenten werken als agent van de koper met kopers en als verkoper van een verkoper met verkopers. Sommige agenten werken echter alleen als exclusieve kopersagenten en nemen nooit een vermelding. Andere agenten werken uitsluitend met verkopers en tonen nooit onroerend goed.
Het omgaan met gespecialiseerde agenten over algemene agenten kan klanten een meer gericht en gecultiveerd standpunt bieden.
Dual Agency met twee agenten
Omdat alle makelaars in onroerend goed een licentie hebben bij een makelaar in onroerend goed, is het mogelijk om met één agent te werken die is gelicentieerd door dezelfde makelaar als de listingagent. Deze situatie creëert een duaal agentschap. De agenten kunnen op verschillende locaties werken en vreemden voor elkaar zijn, maar omdat ze door de makelaar zijn gelicentieerd, werken ze nog steeds onder een dubbele agent wanneer de ene agent de koper vertegenwoordigt en de andere de verkoper vertegenwoordigt.
Om te beginnen kan een agent één enkele agentuurrelatie met de koper hebben gemaakt, maar wanneer de koper een huis kiest dat door de makelaar van die agent wordt vermeld, verandert de relatie van de agent met de koper. Niet alle afzonderlijke agenten merken het onderscheid op. In de echte wereld praten de meeste van deze dual agents over dual agency, maar blijven ze de weg bewandelen van de vertegenwoordiging van één agentschap.
Dual agency moet schriftelijk tussen de partijen worden overeengekomen. Wetten variëren van staat tot staat. In Californië bevatten de makelaarsovereenkomsten van exclusieve kopers bijvoorbeeld verbiage die dubbele agentschappen mogelijk maken, dus de meeste kopers realiseren zich niet dat de makelaar van hun koper onderworpen zou kunnen zijn aan dubbele agency.
Alleen exclusieve kopersagenten en listingagenten waarvan de praktijk zich uitsluitend op aanbiedingen richt, zijn nooit dubbele agenten.
Dual Agency met dezelfde agent
Een listingagent voor een property die ook de koper vertegenwoordigt, is een dual-agent. Dubbele agenten kunnen niet in een fiduciaire relatie met beide partijen opereren en moeten zowel verkopers als kopers gelijk behandelen. Ze kunnen geen vertrouwelijke informatie delen, maar ze kunnen geen vertrouwelijk advies geven.
Een dubbele agent in Californië werd aangeklaagd door de verkoper omdat ze de koper had verteld om een tapijttoelage van de verkoper te vragen. Het is erg moeilijk om de hoogste en beste prijs voor de verkoper te krijgen wanneer de agent ook de koper vertegenwoordigt. De duale agent kan geen advies geven over de huizenprijs of -voorwaarden en kan ook niet namens iemand onderhandelen.
Sommige kopers zeggen dat ze liever alleen met listing agents werken, omdat ze weten dat de agent beide uiteinden van de commissie ontvangt, namelijk de commissie voor de aanbieding en de agentcommissie van de koper.
Ze vinden dat de listingagent 'gemotiveerd' is wanneer een koper een aankoopaanbieding doet om die aanbieding geaccepteerd te krijgen. Hoewel ik nalatig zou zijn als ik niet zei dat sommige agenten op die manier opereren, is het feit het meeste niet. Als een koper me zou benaderen met dat soort denken, alsof ik alles zou doen voor een commissie, zou ik de implicatie beledigend vinden.
Ze kunnen de duale agent ook vragen om verder te onderhandelen over de vastgoedcommissie om de winst van de verkoper te verhogen met een low-ballaanbieding .
Transaction Agents
Om dubbele agency te voorkomen, zullen sommige agents als transactieagents werken. Transactiemedewerkers vertegenwoordigen geen van beide partijen en beschermen niet het belang van de verkoper noch de koper. Ze vergemakkelijken eenvoudigweg de transactie.
Een transactieagent helpt om aan de verplichtingen van het koopcontract te voldoen en levert het nodige papierwerk voor elke partij. Het verlicht een deel van de verantwoordelijkheid die wordt opgelopen wanneer agenten een dubbel agentschap aangaan en verwijdert de agent verder van loyaliteit.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.