Een lezer vraagt: "We hebben eindelijk besloten om ons huis te verkopen. We willen niet weglopen van ons huis , dus hebben we een agent met een korte verkoop voor ons opgesomd. Ze kwam langs en pakte een stel We hebben ons ook gevraagd een machtiging van derden voor de bank te ondertekenen, maar wat gebeurt er nu? Ze zegt dat we een koper moeten vinden, maar ik dacht dat we de bank hadden gevraagd om een korte verkoop te doen. koper eerst of vraag de bank eerst om een korte verkoop te doen? Ik weet niet of onze agent heel veel short sales heeft gedaan, en dat maakt me ongemakkelijk. "Wat is de standaardkortingsprocedure?"
Antwoord: het is niet ongebruikelijk dat een agent beweert een short-sale specialist te zijn wanneer de agent slechts een handvol short-sales heeft beheerd. Het is niet dat je agent tegen je liegt ; het is dat de agent gelooft dat het doen van 2 of 3 short sales van die agent een specialist maakt.
En eerlijk gezegd, met de hoeveelheid tijd die het kost om short sales te doen, is het niet ongebruikelijk dat een agent uiteindelijk denkt dat ze meer tijd heeft besteed aan het werken aan die korte verkoop dan ze heeft uitgegeven. In haar gedachten is ze een specialist. In de hoofden van agenten die 50 of 100 short sales per jaar sluiten, is zij geen specialist.
Wie moet je inhuren om een korte verkoop uit te voeren?
Het eerste wat u moet doen is een korte verkoopspecialist inhuren om uw korte verkoop te behandelen. Die persoon kan een makelaar in onroerend goed of een advocaat zijn. De meeste agenten werken in commissie, betaald uit de opbrengst van de verkoop en de meeste advocaten worden vooraf rechtstreeks door de verkoper betaald. Of u nu een advocaat of een agent inhuurt om uw short sale-onderhandelaar te zijn , vraag altijd juridisch advies.
Sommige advocaten, net als sommige makelaars in onroerend goed, kunnen zich verkiesbaar stellen als een specialist in korte verkoop, maar de waarheid een beetje uitbreiden. Het is moeilijk om te weten wie je moet vertrouwen. Een goede regel is om rond te vragen voor een verwijzing. Zeker, iemand anders die je kent, heeft een uitstekende referentie voor jou. Je kunt niet te voorzichtig zijn als je een short sale-agent of een advocaat kiest .
Is het standaardprocedure om de bank om een korte verkoop te vragen voordat een aanbieding wordt ontvangen?
In een notendop, nee. Maar alleen omdat standaardprocedure voor een korte verkoop een eerste aanbieding kan inhouden, betekent dit niet dat een verkoper altijd de standaardprocedure moet volgen. Er zijn soms uitzonderingen op de regel.
De standaardprocedure kan variëren van bank tot bank. Het is uw bank die de standaardprocedure vaststelt, en elke bank voor short selling kan anders zijn. Over het algemeen, als u de bank vraagt om een korte verkoop voorafgaand aan een aanbieding, laat u de bank de regels en procedure voor u bepalen. Het belangrijkste is dat u de bank de verkoopprijs laat kiezen. Dat kan tegen u werken.
Standaardprocedure voor goedkeuring van de korte verkoop
Sommige short-sales banken - ondanks het feit dat een Freddie Mac HAFA short-sale , waarvoor standaard short-sale-procedures slechts vooraf worden goedgekeurd, de voorkeur geven aan het verkiezen van uw short-sale. Als ze geen pre-goedkeuring verwachten, verwachten ze op zijn minst dat ze betrokken zijn bij de verkoopprijs en marketing van je huis. Typisch, geen van beide is een goed idee.
Als u de bank de vraagprijs laat kiezen, kan de prijs te hoog zijn. Als uw prijs te hoog is, kunnen kopers geen enkele aanbieding doen. Het is ook mogelijk dat de bank het huis te hoog taxeert, in de hoop dat u de bank uiteindelijk een akte geeft in plaats van afscherming .
Banken komen niet altijd meteen naar voren en zeggen je dat ze de korte verkoop niet willen doen. Soms dwingen ze je gewoon om het zodanig te prijzen dat het niet verkoopt.
Standaardprocedure voor goedkeuring van korte verkoop na een aanbieding
De meest gebruikelijke manier om een korte verkoop uit te voeren, is door de machtiging van derden bij de bank in te dienen zodra uw woning te koop staat. Nadat u een aanbieding hebt ontvangen, dient u vervolgens een kort verkooppakket in bij de bank, samen met de ondersteunende documentatie en uw aanbieding.
Met deze procedure hebt u de controle en niet de bank. Stel jezelf de vraag: hebben de banken niet genoeg schade aangericht? Hieronder volgen de documenten die naar de bank moeten worden verzonden:
- Koopcontract
- Kopie van Earnest Money Deposit
- Bewijs van fondsen van de koper
- Voorafgaande brief van de koper
- Ondertekende Autorisatie door een derde partij (in het geval dat het eerste exemplaar misplaatst was)
- Geschatte afsluitingsverklaring of HUD-1
- Print-out vanuit MLS
- CMA
- Bank Short Sale Package en Financials
Elke bank heeft zijn eigen vereisten en ze veranderen voortdurend de documenten die ze nodig hebben. Het is gebruikelijk om uw 2 laatste belastingaangiften en 2 maanden bankafschriften en loonstrookjes aan te vragen. Maar sommige banken, zoals een Coöperatieve korte verkoop van de Bank of America, hebben misschien zelfs die documenten niet nodig. Uw korte-verkoopspecialist, als die persoon inderdaad een specialist is, zou het moeten weten.