Hoe verkopers verschillende soorten financiering in een aanbieding rangschikken
Vraag: Is mijn type lening een voordeel of nadeel bij een koopaanbieding?
Een lezer vraagt: "Ik ben in de benijdenswaardige positie dat ik contant geld kan betalen of een lening kan krijgen om een huis te kopen. Ik wil een vastgoedbelegging kopen, maar je weet hoe deze markt is. Meerdere aanbiedingen in overvloed. Veel kopers vechten over huizen, ik wil dat mijn aanbod de beste is, en ik weet dat het type aanbieding een grote rol speelt, dus kan ik beter een aanbod doen voor geld of met een lening? En als het een lening is, wat voor soort van lening is het beste? Waar is mijn voordeel? Wat maakt het ene koopaanbod beter dan het andere wanneer het op basis van het type lening tegen elkaar wordt geplaatst? "
Antwoord: U bent verstandig om te overwegen hoe uw aanbod door de verkoper kan worden ervaren, omdat het type hypothecaire lening of financieringsvoorwaarden deze waarneming sterk kan beïnvloeden. Gooi die mix in de markt van een verkoper en je zult waarschijnlijk ook concurreren met meerdere aanbiedingen van verschillende kopers. Uw aanbod zal nog nauwkeuriger worden onderzocht en beoordeeld.
Kopers zouden verbaasd zijn als ze wisten hoe oneerlijk sommige inkoopaanbiedingen gerangschikt waren. Hoewel we wetgeving voor eerlijke huisvesting hebben die discriminatie op basis van beschermende klassen verbiedt, zijn andere vormen van discriminatie niet beperkt. Om nog maar te zwijgen over het feit dat de meeste verkopers en hun listingagenten er geen gewoonte van maken kopers te vertellen waarom hun aanbod werd afgewezen. Ze verwerpen het gewoon. Ze hoeven niet uit te leggen waarom.
Het is echter gebruikelijk om een aankoopaanbieding te beoordelen op basis van het type financiering dat de koper kiest. Aankoopaanbiedingen worden vaak op de volgende manier gerangschikt.
Het beste type aanbieding wordt als eerste vermeld, met de minst aantrekkelijke aanbieding op de laatste plaats:
- Contant geld. Dit betekent contant geld bij de hand. Dit betekent niet dat er een woning is die momenteel in escrow is, omdat dit een voorwaardelijke verkoop is en geen contante transactie. Het betekent ook niet een herfinanciering op een andere eigenschap die op een later tijdstip geld oplevert. Een contante aanbieding gaat meestal gepaard met een bewijs van fondsen . Dat komt omdat de verkoper het woord van een koper niet accepteert dat de koper goed voor het geld is. Het komt er op neer om de koper te vragen om een koffer te produceren met 100 dollarbiljetten.
Omdat contant geld zo hoog scoort, kunnen contante kopers soms een korting bedingen. Maar reken niet op dat voordeel in een situatie met meerdere aanbiedingen of in een korte verkoop . Houd er rekening mee dat alle aanbiedingen, met uitzondering van de financiering van de eigenaar, aan het eind in contanten resulteren in de verkoper. Het belangrijkste voordeel van een contante aanbieding is geen beoordelingsvereiste.
Contante aanbiedingen voor een catalogusprijs zijn zeer wenselijk voor woningen met eigen vermogen omdat er geen beoordeling is. Contante aanbiedingen voor een catalogusprijs zijn niet wenselijk voor een korte verkoop, maar omdat de koper loopt, is de verwachting van de bank al gevestigd. Het is misschien moeilijk om te dupliceren.
- Conventionele lening . De FICO- score-eisen voor een conventionele lening zijn hoger dan die voor een FHA-lening. U kunt nog steeds een conventionele lening krijgen als uw FICO-score het minimum weerspiegelt dat vereist is voor FHA, maar u betaalt een hogere rente.
Voorkeurstarieven worden aangeboden aan kredietnemers die 20% of meer contant betalen, wat resulteert in een loan-to-value ratio van 80% of minder. Hoe lager de ratio, hoe lager het risico voor de kredietgever. Ook als de beoordeling lager komt, laat de kredietgever de kredietnemer vaak het verschil contant betalen als de loan-to-value lager is dan 80%.
Een ander voordeel van conventionele leningen is dat financieringsvereisten voor geldschieters minder streng zijn. De kredietgever heeft veel minder kans op reparaties. Dit feit alleen al maakt een conventionele koper veel aantrekkelijker dan een FHA-koper. Houd er echter rekening mee dat nieuwere huizen over het algemeen geen reparaties vereisen.
- FHA-lening . Veel beginnende huizenkopers kiezen voor een FHA-lening omdat de initiële aanbetaling meestal minder is dan het bedrag dat nodig is voor een conventionele lening. Bovendien is de FECO-score-eis per overlays van de geldschieter veel soepeler. De minimale aanbetaling voor een FHA-lening is 3,5% van de aankoopprijs.
FHA-reparatierichtlijnen zijn niet zo strikt als sommige verkopers en agenten menen. Maar oudere huizen hebben meestal meer reparaties nodig. Peeling verf is een enorme FHA-kwestie als het huis vóór 1978 werd gebouwd. Het huis kan een betonnen vloer hebben zonder vloerbedekking, maar het is beter om geen afbladderende verf te hebben. FHA-leningen worden soms geblokkeerd vanwege de financieringsvoorwaarden.
Een pestrapport en klaring kan al dan niet vereist zijn door de FHA-taxateur.
- VA lening . Veteranen krijgen het kortste eind van de stok als het gaat om leninghiërarchie. Toch zijn VA-leningnemers waarschijnlijk een beter kredietrisico dan een FHA-koper, omdat de vereisten om te kopen zonder een aanbetaling strenger zijn. Een lener behoudt de mogelijkheid om een aanbetaling op de woning uit te voeren of te kopen zonder aanbetaling. De meeste VA-leners kiezen voor hefboomwerking.
Het nadeel van een VA-lening is dat plaagrapporten vereist zijn. Wanneer een plaagwerk vereist is, wil de geldschieter een voltooiingscertificaat. Als de transactie een korte verkoop is, zullen banken doorgaans geen betaling voor plaagdieren toestaan. Korte verkoop huizen worden verkocht als Is .
Helaas vallen VA-kopers, vanwege de hiërarchie en misvattingen, vaak onder aan de stapel met aanbiedingen, terwijl ze misschien de meest gekwalificeerde zijn. Agenten die veel korte verkopen afhandelen, geven de voorkeur aan VA-kopers omdat ze weten dat deze kopers ergens anders worden afgewezen, wat hen tot een toegewijde kandidaat maakt voor een korte verkoop.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.