Het betalen van hypotheekrente kan uw belastbare inkomen verminderen
Deze regels voor het claimen van de aftrek zijn van toepassing tot en met 2017.
Home hypotheekrente claimen
U moet uw aftrek vermelden op formulier 1040, schema A om hypotheekrente te claimen. Dit betekent dat u afziet van de standaardaftrek voor uw archiveringsstatus: het is een of / of situatie. Je kunt het specificeren of je kunt of je kunt de standaardaftrek claimen, maar je kunt niet allebei doen.
Schema A dekt echter ook veel andere aftrekbare kosten, waaronder belastingen op onroerend goed , medische kosten en bijdragen aan liefdadigheidsinstellingen. Soms tellen deze allemaal op tot meer dan de standaardaftrek voor uw archiveringsstatus, waardoor het de moeite en tijd kost om uw aftrekprecisie te specificeren. Anders bespaart u meer belastingdollars door de hypotheekrenteaftrek te overslaan en in plaats daarvan de standaardaftrek te claimen.
Het is meestal raadzaam om schema A in te vullen en het totaal van uw gespecificeerde aftrekposten te vergelijken met uw standaardaftrek om erachter te komen welke methode het meest voordelig voor u is.
Vanaf 2017 is de standaardaftrek $ 6.350 voor alleenstaande belastingbetalers en getrouwde belastingbetalers die afzonderlijke aangiften indienen. Het is $ 12.700 voor gehuwde belastingbetalers die gezamenlijk en $ 9.350 indienen voor degenen die in aanmerking komen als hoofd van het huishouden.
Maar let op - de Tax Cuts and Jobs Act introduceert ook wijzigingen in de standaardaftrek, waardoor deze cijfers nogal dramatisch toenemen.
Het kan onwaarschijnlijker worden dat u over het algemeen genoeg gedetailleerde aftrekkingen zult hebben om de standaardaftrek te overschrijden waar u recht op heeft als de nieuwe belastingwet in 2018 van kracht wordt.
Kwalificatie voor de hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrente omvat momenteel die welke u betaalt voor leningen om een woning te kopen, op eigenvermogenslijnen en op bouwleningen. De versie van de Senaatsversie van de Tax Cuts and Jobs Act zou de aftrek beperken tot alleen acquisitieschuld, en het zou de equity-kredietlijnen uit de weg ruimen om voor deze aftrek in aanmerking te komen.
De aftrek is ook beperkt tot rente die u hebt betaald op uw hoofdverblijf en / of een tweede huis. Rente betaald op derde of vierde huis is niet aftrekbaar.
Je moet ook legaal de schuld hebben voor de lening - de schuld mag niet in de naam van iemand anders staan tenzij het je echtgenoot is en je een gezamenlijk rendement indient. Het moet een bonafide lening zijn, omdat u een contractuele verplichting hebt om het terug te betalen. Ten slotte moet uw woning als zekerheid voor de lening fungeren en uw hypotheekstukken moeten dit duidelijk vermelden.
Je huis kan een eengezinswoning, een flat, een stacaravan, een coöperatie of zelfs een boot zijn - vrijwel elke woning met 'slaap-, kook- en sanitaire voorzieningen', volgens de belastingdienst.
Bepalen hoeveel rente u hebt betaald
U dient formulier 1098, een hypotheekrenteaftrek, van uw hypotheekverstrekker aan het begin van het nieuwe belastingjaar te ontvangen. Het formulier geeft de totale rente weer die u in het voorgaande jaar hebt betaald. U hoeft het formulier niet aan uw belastingaangifte te koppelen, omdat de financiële instelling ook een kopie van formulier 1098 rechtstreeks naar de IRS moet sturen.
Zorg ervoor dat de hypotheekrenteaftrek die u claimt op schema A overeenkomt met het bedrag dat is gemeld op formulier 1098. Het bedrag dat u kunt aftrekken, kan lager zijn dan het totale bedrag dat op het formulier staat op basis van bepaalde beperkingen. Houd Form 1098 bij met een kopie van uw ingediende belastingaangifte voor minimaal vier jaar.
Dollarbeperkingen op de schuld van de huisaankoop
Leningen die worden gebruikt om een woning te kopen of te bouwen, worden 'eigenwoningschuld' genoemd. De term verwijst naar elke lening die u neemt met het doel een gekwalificeerde woning te verwerven, te bouwen of substantieel te verbeteren.
U kunt vanaf 2017 niet meer rente aftrekken van meer dan $ 1 miljoen eigenwoningschuld voor uw hoofdwoning en / of uw tweede woning. De House's versie van de Tax Cuts and Jobs Act zou dit in 2018 terugbrengen tot $ 500.000 als het overgaat. De limiet is momenteel ook verlaagd tot $ 500.000 als u bent getrouwd en afzonderlijk wilt registreren .
De limiet blijft echter voor 2017 op $ 1 miljoen, dus we zullen dat aantal voor illustratieve doeleinden gebruiken. Stel dat u $ 800.000 heeft geleend van uw hoofdverblijf en $ 400.000 tegen uw tweede woning. Beide leningen werden uitsluitend gebruikt om de eigendommen te verwerven. Samen bedragen de leningen $ 1,2 miljoen, waarmee de huidige limiet van $ 1 miljoen voor eigenwoningschuld wordt overschreden.
Laten we nu aannemen dat beide leningen een vaste rente van 5 procent hebben. De totale rente die u voor het jaar hebt betaald, was $ 60.000. Je zou alleen een hypotheekrenteaftrek kunnen claimen voor $ 50.000, de rente op de eerste $ 1 miljoen eigenwoningschuld. De resterende $ 10.000 is het resultaat van de leningwaarde die de limiet van $ 1 miljoen overschrijdt, dus u kunt deze niet claimen.
Beperkingen op Home Equity Debt
Een schuld van een eigen vermogen is een lening die u sluit om een andere reden dan om een gekwalificeerde woning te verwerven, te bouwen of substantieel te verbeteren. Het kan ook een lening zijn die u neemt om een gekwalificeerde woning te verbeteren, maar deze overschrijdt de schuldlimiet van de eigenwoningschuld.
U kunt geen rente aftrekken van meer dan $ 100.000 aan schuld van uw eigen vermogen voor uw hoofdverblijf en / of uw tweede woning. Deze limiet wordt verlaagd tot $ 50.000 als u getrouwd bent maar apart wilt indienen. Uw aftrek voor het aandeel in het eigen vermogen kan zelfs onder deze limiet van $ 100.000 worden verlaagd als uw schuldenlast hoger is dan de reële marktwaarde van uw woning.
Laten we voor dit voorbeeld zeggen dat u $ 300.000 hebt geleend in een kredietlijn voor thuisvermogens. Het geleende bedrag is niet hoger dan de reële marktwaarde van je huis, dus je bent in orde daar. Je hebt $ 150.000 van het geld gebruikt om een nieuwe familiekamer aan je woning toe te voegen, en je hebt de resterende $ 150.000 uitgegeven aan het collegegeld voor je zoon.
De helft van de lening wordt behandeld als eigenwoningschuld omdat deze is gebruikt om uw woning substantieel te verbeteren. Dit deel zou onderhevig zijn aan de schuldbeperking van de eigenwoningschuld. De andere helft wordt behandeld als schuld van het eigen vermogen omdat deze niet is gebruikt om uw woning te verbeteren. U kunt alleen rente aftrekken tot de limiet van $ 100.000 voor dit gedeelte. Dus ervan uitgaande dat je in totaal $ 21.000 aan rente hebt betaald, zou het als volgt worden afgebroken:
- $ 10.500: volledig aftrekbare eigenwoningschuld op de eerste helft van de lening
- $ 7000: aftrekbare schuld van het eigen vermogen op tweederde van het aandeel in de eigen vermogen van de lening of $ 100.000 van dat deel van $ 150.000
- $ 3.500: Niet-aftrekbare schuld van het eigen vermogen vertegenwoordigt de betaalde rente op het deel van de schuld van het eigen vermogen dat de $ 100.000 overschreed
Je zou ook de $ 7.000 aan de IRS moeten melden als een AMT-aanpassing op formulier 6251. En vergeet niet dat de Senaatsversie van de lopende belastingwetgeving de aftrek van aandelenschuld waarschijnlijk vanaf 2018 zal elimineren.
Gezamenlijke hypotheken
Als u de hypotheek gezamenlijk aanhoudt met iemand anders die niet uw echtgenoot is, hebt u alleen recht op aftrek van de rente die u persoonlijk hebt betaald, ongeacht wie van u formulier 1098 van de kredietgever heeft ontvangen. Maar er is een maas in de wet. Co-kredietnemers die betalingen specifiek doen om afscherming te voorkomen, kunnen de betaalde rente aftrekken, zelfs als de rente door iemand anders zou moeten worden betaald. De redactie van JK Lasser's "Uw inkomstenbelasting" gaat langs deze tip:
"De belastingrechtbank heeft een gezamenlijke debiteur toegestaan om zijn of haar betaling van een ander debiteurendeel van de hypotheekrente af te trekken als de betaling wordt gedaan om het verlies van eigendommen te voorkomen, en de betaling wordt gedaan met zijn of haar afzonderlijke fondsen." (Pagina 328)
Home Bouwleningen
U kunt rente op hypotheken aftrekken die worden gebruikt om bouwkosten te betalen. De opbrengst moet worden gebruikt om het land en de bouw van het huis te verwerven. Kosten die worden gemaakt in de 24 maanden voordat de bouw is voltooid, tellen mee voor de limiet van $ 1 miljoen op de schuld van de eigenwoningschuld.
Maar er is een vangst. Als u de rente op een bouwlening met twee jaar aftrekt en u besluit het onroerend goed te verkopen in plaats van het te verhuizen en het als uw woning te gebruiken, moet u mogelijk uw rendement aanpassen voor de jaren dat u de rente hebt afgeboekt om het te karakteriseren als investeringsbelang in plaats daarvan. Dit kan zijn aftrekbaarheid beperken. Met andere woorden, de IRS kan wat geld terug willen.
Punten betaald
Punten die betaald worden bij acquisitieschuld voor primaire en secundaire woningen, zijn volledig aftrekbaar in het jaar waarin ze worden betaald, maar punten die betaald worden bij herfinanciering moeten afgeschreven worden over de looptijd van de lening. Punten worden niet altijd op formulier 1098 gerapporteerd, maar u kunt ze misschien vinden op uw HUD-1-slotverklaring.
Wanneer moet u de hulp van een belastingprofessional inroepen?
Het berekenen van de hypotheekrenteaftrek is voor veel belastingbetalers eenvoudig. Tel de op uw Formulieren 1098 gerapporteerde rente bij en voer het totaal in op Schema A. U kunt het werkblad in Publicatie 936 gebruiken om uw toegestane aftrek te berekenen, en u kunt de AMT-aanpassing voor schuld van het eigen vermogen berekenen met behulp van het werkblad Home Mortgage Interest Adjustment gevonden in de instructies voor formulier 6251 .
U wilt misschien een belastingexpert raadplegen als u tijdens het belastingjaar onroerend goed hebt gekocht of verkocht. In feite zou het logisch zijn om advies in te winnen bij een belastingambtenaar, zelfs voordat u onroerend goed koopt of verkoopt, al was het maar om greep te krijgen op de fiscale gevolgen van uw beslissing.
En, natuurlijk, wil je het nieuws blijven volgen voor updates over de belastingfactuur, of het uiteindelijk komt en, zo ja, de definitieve bepalingen.