Een gids voor kopers en verkopers
Deze pagina gaat over huur voor eigen transacties waarbij een woning betrokken is, maar er zijn andere soorten programma's die er zijn.
Wat is huur om te bezitten?
Huren om te bezitten is een manier om iets te kopen of verkopen in de loop van de tijd, waardoor de koper op een bepaald moment in de toekomst een 'optie' heeft om te kopen.
Bij een traditionele aankoop en verkoop voltooien de koper en de verkoper de aankoop min of meer onmiddellijk na het akkoord gaan met de voorwaarden (bij sluiting), maar de huur om te bezitten is anders.
Onder een pachtovereenkomst stemmen koper en verkoper in met de mogelijkheid van een verkoop op enig moment in de toekomst. Uiteindelijk bepaalt de huurder / koper of de transactie daadwerkelijk zal plaatsvinden. In de tussentijd betaalt de koper betalingen aan de verkoper en een deel van deze betalingen (meestal) vermindert het geld dat nodig is om het huis op een later tijdstip te kopen.
Waarom kopen met huur om te bezitten?
Huur om programma's te bezitten kan aantrekkelijk zijn voor kopers, met name diegenen die verwachten binnen enkele jaren een sterkere financiële positie te hebben.
Koop met slecht krediet: kopers die niet in aanmerking komen voor een woningkrediet, kunnen een huis kopen met een huurovereenkomst. Na verloop van tijd kunnen ze werken aan het opnieuw opbouwen van hun credit scores en kunnen ze mogelijk een lening krijgen als het eindelijk tijd is om het huis te kopen.
Een aankoopprijs vergrendelen: in markten met stijgende huizenprijzen, kunnen kopers een overeenkomst krijgen om te kopen tegen de prijs van vandaag (maar de aankoop zal in de toekomst enkele jaren plaatsvinden). Kopers hebben de mogelijkheid zich terug te trekken als de huizenprijzen dalen, maar of het financieel wel of niet zinvol is, hangt af van hoeveel ze hebben betaald in het kader van de overeenkomst.
Testrit: Kopers kunnen in een huis wonen voordat ze zich ertoe verbinden om de woning te kopen. Als gevolg hiervan kunnen ze leren over problemen met het huis, nachtmerrie buren en de andere problemen voordat het te laat is.
Minder bewegen: Kopers die zich inzetten voor een huis en buurt (maar niet in staat zijn om te kopen) kunnen in een huis terechtkomen dat ze uiteindelijk zullen kopen. Dit vermindert de kosten en het ongemak van verhuizen na een paar jaar.
Bouw equity: technisch gezien bouwen huurders geen equity op dezelfde manier als huiseigenaren. Betalingen kunnen echter oplopen en een aanzienlijk bedrag opleveren voor de aankoop van het huis. Kopers kunnen ook gewoon geld besparen op een spaarrekening en die tegoeden gebruiken (door de valkuilen van de huur te vermijden en de mogelijkheid te bieden om een huis te kopen).
Waarom verkopen met huur om te bezitten?
Verkopers kunnen ook profiteren van huur-naar-eigen arrangementen.
Meer kopers: als u problemen ondervindt om kopers aan te trekken, kunt u ook marketeers aanbieden die in de toekomst hopen te kopen. Niet iedereen heeft een goed krediet en kan zich kwalificeren voor een lening, maar iedereen heeft een plek nodig om te wonen.
Verdien geld: als u niet meteen wilt verkopen en het geld wilt gebruiken voor een andere aanbetaling , kunt u huurinkomsten verdienen terwijl u verhuist naar de verkoop van een woning.
Hogere prijs: u kunt een hogere verkoopprijs vragen als u een huur aanbiedt. U biedt een kans waar mensen mogelijk voor willen betalen. Huurders hebben ook een "optie" om het huis te kopen - wat ze misschien nooit zullen gebruiken - en flexibiliteit kost altijd extra.
Geïnvesteerde huurder: een potentiële koper zal eerder zorgen voor een woning (en goed opschieten met buren) dan een huurder zonder huid in het spel. De koper is al geïnvesteerd in het onroerend goed en heeft er belang bij het te onderhouden.
Hoe het werkt
Alles is bespreekbaar: een huur om een eigen transactie aan te gaan, ook wel een lease-optie genoemd, begint met het contract. Zowel de koper als de verkoper gaan akkoord met bepaalde voorwaarden en alle voorwaarden kunnen worden gewijzigd om aan ieders behoeften te voldoen. Afhankelijk van wat belangrijk voor u is (of u nu een koper of verkoper bent), kunt u bepaalde functies aanvragen voordat u een overeenkomst ondertekent.
U kunt bijvoorbeeld een grotere of kleinere vooruitbetaling aanvragen als dat nuttig voor u zou zijn.
Advies is essentieel: zorg ervoor dat u een contract met een vastgoedadvocaat bekijkt, omdat deze transacties ingewikkeld kunnen zijn en er veel geld mee gemoeid is. Huur om deals te hebben is vooral riskant voor kopers. Verschillende oplichting profiteren van mensen met een slechte kredietwaardigheid en hoge verwachtingen van het kopen van een huis. Zelfs met een eerlijke verkoper is het mogelijk om veel geld te verspillen als de zaken niet volgens plan verlopen.
Een optie om te kopen: aan het begin van een huur om een eigen transactie te betalen , betaalt de koper de verkoper een optiepremie , die vaak ongeveer vijf procent van de uiteindelijke aankoopprijs is (hoewel deze zeker hoger of lager kan zijn). Deze betaling geeft de koper het recht of de "optie" - maar niet de verplichting - om het huis ergens in de toekomst te kopen.
Geen terugbetalingen: de oorspronkelijke premiebetaling is niet-restitueerbaar, maar kan worden toegepast op de aankoopprijs (als de koper ooit het huis koopt, hoeft hij niet zoveel contanten te betalen). Grotere optiebetalingen zijn riskant voor kopers: als de deal om welke reden dan ook niet doorgaat, is er geen manier om dat geld terug te krijgen. De verkoper krijgt doorgaans de mogelijkheid om premiumbetalingen te behouden nadat een huur om eigen transactie te beëindigen eindigt.
Aankoopprijs: de koper en de verkoper stellen een aankoopprijs voor het huis vast in hun contract. Op een bepaald moment in de toekomst (meestal tussen één en vijf jaar, afhankelijk van de onderhandelingen), kan de koper het huis voor die prijs kopen, ongeacht wat het huis echt waard is. Bij het bepalen van de prijs is een prijs die hoger is dan de huidige prijs niet ongewoon (anders is de verkoper beter af dan alleen vandaag te verkopen). Als het huis sneller dan verwacht in waarde is gestegen, werkt het in het voordeel van de koper. Als het huis waarde verliest, zal de huurder het huis waarschijnlijk niet kopen (deels omdat het misschien niet logisch is, en deels omdat de huurder mogelijk niet in aanmerking komt voor een grote lening met een hoge loan-to-value-ratio ). Kopers vragen meestal een hypotheek aan als het tijd is om het huis te kopen.
Maandelijkse betalingen: de koper / huurder maakt ook maandelijkse betalingen aan de verkoper. Die betalingen dienen als huurbetaling (omdat de verkoper nog steeds eigenaar is van het onroerend goed), maar de huurder betaalt doorgaans een beetje extra per maand. Het extra bedrag wordt meestal bijgeschreven op de uiteindelijke aankoopprijs, dus het vermindert het bedrag dat de koper moet betalen om het huis te kopen. Nogmaals, de extra huur "premie" is niet-restitueerbaar - het compenseert de verkoper voor wachten om te zien wat de koper zal doen (de verkoper kan het eigendom niet verkopen aan iemand anders totdat de overeenkomst met de huurder eindigt).
Onderhoud: iedereen heeft baat bij een goed onderhouden huis, maar wie moet betalen? Uw overeenkomst moet aangeven wie verantwoordelijk is voor routine-onderhoud en uitgebreide reparaties. Sommige overeenkomsten zeggen dat alles onder de $ 500 de verantwoordelijkheid van de koper is, maar lokale wetten kunnen de zaken bemoeilijken (verhuurders kunnen vereist zijn om bepaalde voorzieningen te bieden, zelfs als uw overeenkomst anders zegt).
Huren naar eigen valkuilen
Niets is perfect, en dat is inclusief huur voor eigen programma's. Deze transacties zijn gecompliceerd en zowel kopers als verkopers kunnen voor onaangename verrassingen komen te staan. Een paar voorbeelden staan hieronder, maar de lijst met dingen die mogelijk verkeerd kunnen gaan, is veel langer. Alleen een plaatselijke vastgoedadvocaat kan u een goed beeld geven van wat er op het spel staat in uw situatie, dus zorg ervoor dat u er een bezoekt voordat u iets ondertekent.
Risico's voor kopers
Geld verspelen: als je het huis niet koopt - om welke reden dan ook - verlies je al het extra geld dat je hebt betaald. Verkopers die gemakkelijk in de verleiding komen, kunnen het moeilijk of onaantrekkelijk maken om te kopen.
Langzame vooruitgang: u kunt van plan zijn uw krediet te verbeteren of uw inkomsten te verhogen, zodat u in aanmerking komt voor een lening wanneer de optie eindigt, maar het kan zijn dat de zaken niet volgens plan verlopen.
Minder controle: u bezit de woning nog niet, dus u heeft er geen volledige controle over. Uw verhuurder kan stoppen met hypotheekbetalingen en het eigendom verliezen door middel van marktafscherming , of u bent mogelijk niet verantwoordelijk voor beslissingen over belangrijke onderhoudsartikelen. Evenzo kan uw verhuurder een oordeel verliezen of stoppen met het betalen van onroerendgoedbelasting en eindigen met pandrechten op het onroerend goed . De overeenkomst moet al deze scenario's behandelen (en de verhuurder mag niet verkopen terwijl je een optie op het onroerend goed hebt), maar juridische gevechten zijn altijd een groot probleem.
Dalende prijzen: de huizenprijzen kunnen dalen en u kunt mogelijk niet opnieuw onderhandelen over een lagere aankoopprijs. Dan blijft er een mogelijkheid bestaan om al je optiegeld kwijt te raken of het huis te kopen. Als uw geldschieter een te grote lening niet goedkeurt, moet u extra geld meenemen om een aanbetaling te doen.
Te late betalingen doen pijn: afhankelijk van je overeenkomst verlies je mogelijk het recht om te kopen (samen met al je extra betalingen) als je geen huur op tijd betaalt. In sommige gevallen behoudt u uw optie, maar wordt uw extra betaling voor de maand niet 'geteld' en wordt deze niet opgeteld bij het bedrag dat u hebt verzameld voor een eventuele aankoop.
Problemen thuis: er kunnen problemen zijn met het pand waarvan u niets weet totdat u het probeert te kopen (zoals problemen met de titel). Behandel een huur om een aankoop te doen als een "echte" aankoop - ontvang een inspectie en zoektocht naar de titel voordat u naar binnen gaat.
Scams: Rent-to-scams zijn een aantrekkelijke manier om grote sommen geld te verdienen aan mensen die zich niet in een financieel veilige positie bevinden.
Risico's voor verkopers
Geen zekerheid: uw huurder koopt misschien niet, dus u moet helemaal opnieuw beginnen en een andere koper of huurder vinden (maar u kunt tenminste het extra geld behouden).
Traag geld: u krijgt geen forfaitaire som, die u misschien nodig heeft om uw volgende huis te kopen.
Ontbrekende waardering: u vergrendelt meestal een verkoopprijs wanneer u een huurovereenkomst tekent voor eigen instemming, maar de huizenprijzen kunnen sneller stijgen dan verwacht. U kunt beter de plaats huren en in de toekomst een verkoopovereenkomst krijgen (of misschien niet).
Dalende huizenprijzen: huizenprijzen kunnen dalen, en als uw huurder niet koopt, zou u beter af zijn geweest met het verkopen van de woning.
Ontdekken van gebreken: kopers kunnen fouten ontdekken waarvan je nooit op de hoogte was dat ze het huis anders gebruiken, en ze kunnen besluiten om het niet te kopen. Misschien kan het sanitair een paar aankunnen, maar geen gezin van vijf, en niemand had iets over het probleem kunnen weten. Je probeert niemand te misleiden - het is een defect dat nooit onder het vorige woonarrangement naar voren kwam - maar nu is het een probleem en moet je het aan toekomstige kopers bekendmaken (of repareren).