Ik heb een koper voor je huis

Hoe makelaars in onroerend goed echt kopers vinden voor huizenverkopers

Als u de eigenaar van uw huis bent, heeft u waarschijnlijk brieven per post ontvangen van makelaars in onroerend goed die beweren: "Ik heb een koper voor uw huis." Vergis je niet: deze letters zijn dun vermomde sollicitatiebrieven van agenten uit de wanna-be lijst . Zelfs als een van deze agenten een koper op de markt voor een huis vertegenwoordigt, is er vrijwel geen kans dat de koper daadwerkelijk uw specifieke woning wil. Dit is een van de redenen dat het publiek vaak vastgoedmakelaars wantrouwt omdat sommige agenten de waarheid openlijk verbuigen.

Zolang de agent de leugen kan rationaliseren, ziet de agent mogelijk niet de schade in het verzinnen van feiten die niet waar zijn.

Verkopers die hun huizen te koop aanbieden, bekend als FSBO's (For Sale By Owners), horen ook van agenten die beweren kopers te hebben. En misschien doen ze dat ook, misschien niet, maar in werkelijkheid weten die agenten dat veel FSBO-huizen problemen hebben met verkopen, en ze willen erbij zijn als de eigenaren zich realiseren dat ze een lijst met een agent moeten hebben.

Waarom de leugen?

Hoe komen agenten weg als ze zeggen dat ik een koper voor je huis heb als ze dat niet doen? Omdat niemand het in vraag stelt. Omdat agenten zullen zeggen, hey, ik werk met een paar kopers en hoewel je huis niet past in hun parameters, wie zal dan zeggen dat ze er niet van zullen veranderen? Of ik zou morgen een koper tegen kunnen komen die jouw huis wil kopen, je weet maar nooit. Toch verandert dit niets aan het feit dat de agent op dit moment geen koper voor u heeft.

Agenten gooien ook weg, eh, investeren , veel geld in het volgen van verkooptrainingen. Verkooptrainers vertellen hen dat het OK is om de waarheid te buigen om een ​​kans te krijgen om met een verkoper te praten. Waar een agent op kan vissen is een gelegenheid om met de verkoper te gaan zitten en verkooptactieken toe te passen om de aanbieding te krijgen. Maar dit is niet hoe makelaarskantoren kopers uw huis vinden.

Hoe agenten kopers van een huis vinden

Een listingagent is niet van plan om geld uit te geven en tijd te investeren in het zoeken naar een koper voor een huis dat niet de notering van de agent is. Die agent wil uw huis vermelden, meestal via een exclusieve 'right-to-sell'-vermelding. Dit type listingovereenkomst zegt dat de agent een commissie verdient wanneer het huis wordt verkocht, ongeacht wie de koper heeft gevonden. Voordat u zegt: "Wacht even, wat als ik de koper vind?", Moet u zich realiseren dat dit type voorkeurslijst ook de listingagent ertoe brengt vrij te besteden en op grote schaal te verkopen om uw huis bloot te stellen aan de grootste groep kopers die mogelijk is .

Nadat de listingagent een listingovereenkomst met de verkoper heeft gesloten, zal de agent een combinatie van verschillende marketingtechnieken gebruiken:

• Een te koop bord plaatsen in de tuin, tenzij de HOA-regels signage of objecten van de verkoper niet toestaan. Volgens statistieken van National Association of Realtors komt ongeveer 10% van de kopers uit een bord.
• Openstaande huizen houden. Misschien komt nog eens 5% van de kopers uit open huizen .
• Het huis opsommen in de Multiple Listing Service ( MLS ). De meeste kopers komen uit de marketing van de listingagent en MLS is daar een belangrijk onderdeel van. Een goede medewerker zal foto's van professionele kwaliteit indienen, de vermelding downloaden naar alle belangrijke websites van onroerend goed en dienovereenkomstig afdrukken en direct mailen. Sommige agenten onderhouden afzonderlijke databases om contact op te nemen met kopers van kopers in nabijgelegen steden.

• Netwerken met collega-agenten en het promoten van de notering op kantoorvergaderingen en bestuursvergaderingen.
• Ontwerpen van e-flyers en explosieve e-mails aan elke agent die bij hun board hoort.

Maar het feit blijft dat de agent de koper pas vindt nadat de agent de listingovereenkomst met u heeft ondertekend.

Pocketaanbiedingen om kopers te vinden

Zakvermeldingen zijn huizen die niet op de open markt staan ​​en alleen bekend zijn bij de listingagent en de makelaar van de agent. Ik ben geen grote voorstander van pocketvermeldingen, omdat die praktijk het aantal kopers dat kans ziet om die huizen te zien, drastisch vermindert. In bepaalde gevallen willen luxe huizenverkopers soms niet dat hun huizen worden blootgesteld aan het publiek omdat ze privacy belangrijker vinden dan geld. Of, hun huis is zo raar dat weinig kopers, behalve die met een hoop geld die het zich kunnen veroorloven om te verbouwen, het willen hebben.

Sommige rijke huiseigenaren spenderen veel geld aan het bevredigen van speciale smaken, alleen omdat ze dat kunnen.

Sommige verkopers hopen ook dat een pocketlijst die geduldige koper zal aantrekken die in de schaduw wacht. Elke agent heeft een koper of twee die wil dat de agent hen laat weten of een woning in een bepaalde buurt beschikbaar is, maar dat betekent niet dat de koper de marktwaarde voor dat huis betaalt of dat de koper zelfs weet dat het voor verkoop.

Zakvermeldingen worden meestal gebruikt door vele makelaars omdat het betekent dat de listing-agent waarschijnlijk ook de koper vertegenwoordigt, een praktijk die bekend staat als double-ending en dual agency . Het kan een dubbele commissie voor die agent betekenen, omdat de agent waarschijnlijk zowel de kosten van de aanbieding als die van de verkoper zal incasseren. Het geeft pocketlisting een geheel nieuwe betekenis.

Realistisch gezien, echter, is het meestal logischer om uw huis te tonen aan een miljoen potentiële kopers dan slechts één koper.