Hoe te bepalen of u uw hypotheek moet herfinancieren
U heeft echter een aantal jaren geleden een vastrentende hypotheek aangegaan, dus u betaalt 6 procent terwijl het kind van de buur 3,25 procent betaalt. Moet je herfinancieren?
Ten eerste een achtergrond voor degenen onder u die niet bekend zijn met het vocabulaire: het "herfinancieren" van een hypotheek betekent dat u een nieuwe hypotheek krijgt.
U "herfinanciert" - u financiert het opnieuw, met een gewijzigd betalingsplan.
De voors van herfinanciering
Veel mensen met een rentevaste hypotheek die herfinancieren, worden gemotiveerd door de mogelijkheid om een lagere rente vast te houden.
Kleine renteverschillen maken een groot verschil. Vergelijk twee 30-jarige hypotheken van $ 240.000. De ene draagt een rentepercentage van 4,00 procent en de andere draagt een rentepercentage van 4,25 procent.
Dat klinkt niet als een groot verschil, toch? Het is slechts een kwart procent, toch? Hoeveel verschil kan dat maken?
Kleine hoeveelheden worden samengevoegd tot enorme bedragen. Aan het einde van 30 jaar heeft de houder van het 4,25 procent-tarief ongeveer een extra $ 10.000 betaald gedurende de looptijd van de lening, in vergelijking met de houder van een hypotheek van 4,00 procent.
Het grootste voordeel van herfinanciering is natuurlijk de mogelijkheid om uw rentetarief te verlagen en duizenden van uw totale lening af te schrikken.
De nadelen van herfinanciering
Maar elke roos heeft zijn doorn: herfinanciering zal uw hypotheekklok opnieuw starten, waardoor uw aflossingsschema weer op de eerste plaats komt.
"Huh? Wat betekent dat?"
Dit is hoe hypotheken werken: wanneer u een betaling uitvoert, gaat een bepaald percentage van die betaling naar uw interesse. Het resterende bedrag gaat naar uw oorspronkelijke lening.
Hoe meer uw betaling van toepassing is op uw hoofdsom, hoe beter. Door uw hoofdsaldo te betalen, kunt u de lening sneller afbetalen. (Daarom moet u ervoor zorgen dat eventuele extra hypotheeklasten van toepassing zijn op uw opdrachtgever ).
Wanneer u een nieuwe hypotheek opstart, is het grootste deel van uw betaling van toepassing op de rente. Slechts een klein stukje ervan gaat naar uw opdrachtgever. Aan het einde van uw eerste jaar van hypotheekbetalingen ziet u dat u nauwelijks een deuk in uw hoofdsaldo hebt gemaakt.
Hoe verder u verdergaat binnen uw hypotheek, hoe meer uw betalingen van toepassing zijn op uw hoofdsom. Bij uw 25e jaar van een 30-jarige hypotheek worden bijna al uw betalingen op uw hoofdsom toegepast.
"Dit is echt fascinerend. (Yawn.) Maar hoe is het van toepassing op herfinanciering?"
Wanneer u een hypotheek herfinanciert, stelt u de klok terug naar het eerste jaar. Het merendeel van uw betalingen is van toepassing op rente, niet op hoofdsom.
Als je je nog steeds in de eerste paar jaar van je hypotheek bevindt, is dit geen probleem. Maar als u verder in uw hypotheek bent, moet u een spreadsheet gebruiken om te zien of de lagere rente de terugspoelen van de klok rechtvaardigt.
Geld besparen op rente Vroeg in de lening
Laten we zeggen dat Joe een hypotheek heeft van $ 100.000 tegen een rente van 6 procent.
Zijn maandelijkse betaling is $ 599. Aan het einde van jaar 1 heeft Joe $ 7.188 betaald voor zijn hypotheek. Slechts $ 1.299 daarvan betaalde de hoofdsaldo. De rest was opgeslokt door interesse.
Slechts een jaar na zijn 30-jarige hypotheek ontdekt Joe dat hij een nieuwe lening kan krijgen van 5 procent. Joe herfinanciert, sluit zijn oude hypotheek af en herstart de klok. Hij betaalt $ 1.000 aan sluitingskosten voor zijn nieuwe lening.
Met 6 procent zou Joe $ 109.871 aan rentebetalingen hebben betaald gedurende de looptijd van de lening (in totaal $ 209.871 voor zijn huis van $ 100.000). Door herfinanciering verliest Joe de $ 5.889 aan rente die hij heeft betaald voor het eerste jaar van zijn lening. Ouch.
Maar het is de moeite waard. Door over te schakelen naar een hypotheek van 5 procent, betaalt Joe nu slechts $ 95.483 aan rente over de looptijd van de lening, in plaats van $ 109.871. Met andere woorden, zijn zet bespaart hem $ 14.387.
Meer rente betalen door later in de lening te herfinancieren
Maar laten we aannemen dat Joe in jaar 15 van zijn 30-jarige hypotheek was toen hij de gelegenheid tot herfinancieren ontdekte. Hij wil geen nieuwe verbintenis van 30 jaar, dus herfinanciert hij in een hypotheek van 15 jaar . Wat gebeurt er?
Ondanks het verlagen van de rente tot 5 procent en het versnellen van betalingen via een hypotheek van 15 jaar, betaalt Joe eigenlijk MEER rente door herfinanciering dan in het oorspronkelijke scenario. Met andere woorden, herfinanciering is een vreselijke deal voor Joe, omdat hij te ver in zijn hypotheek zit.
Het komt neer op
Ga er niet vanuit dat herfinanciering altijd een goed of een slecht idee is. Sluit uw rentetarief, leenvoorwaarden en afsluitingskosten aan in een spreadsheet of een online herfinancieringscalculator, om te berekenen of de mogelijke deal die u wordt aangeboden logisch is in uw specifieke situatie.
Als algemene vuistregel, als je binnen de eerste paar jaar hypotheekbetalingen doet en je de rente met 0,75 procent of meer kunt verlagen, moet je het overwegen. Hoe vroeger binnen uw hypotheek u herfinanciert, hoe beter.