Wat te doen als u zichzelf in financiële problemen met uw huis vindt
Ik wil niet om koud water op je feestje te gooien, maar ik wil graag een waarschuwing uitspreken.
De realiteit is dat miljoenen huiseigenaren zijn geliquideerd in afscherming . Veel van deze mensen voelden zich ooit zo gelukkig en optimistisch over hun aankoop als jij.
Immers, als je een huis koopt, is het idee dat het huis ooit zou worden onderworpen aan afscherming misschien wel het laatste waar je aan denkt.
Hoe kunt u dit risico vermijden? Lees verder.
Waarom verliezen huiseigenaren hun huizen?
De meeste huizen vallen in de afscherming nadat de eigenaar in gebreke blijft - of stopt met het uitvoeren van volledige betalingen - op hun hypotheeklening. Hoe gebeurde dit?
Soms gebeurt dit omdat de eigenaar overbelast raakt door meer thuis te kopen dan redelijkerwijs mogelijk was. Op dezelfde manier bood de geldschieter ook een lening aan een niet-gekwalificeerde koper; iemand die geen hypotheek had mogen krijgen van die omvang. (Vóór de recessie hebben veel geldschieters het inkomen van een persoon niet geverifieerd voordat een lening werd toegekend. Niet verrassend, veel leningaanvragers deden alsof ze meer geld verdienden dan ze daadwerkelijk deden.)
Op andere momenten staat de eigenaar standaard aan nadat ze zijn getroffen door een reeks onverwachte gebeurtenissen in het leven, zoals het verlies van hun baan of het ondergaan van grote medische rekeningen, wat hun vermogen om hun maandelijkse hypotheekbetaling te maken beïnvloedt.
In sommige gevallen haalde de eigenaar een tweede hypotheek en spendeerde het geld aan verplichtingen (in plaats van inkomstengenererende activa), waardoor hun totale nettowaarde daalde en hun vermogen om op de tweede toon te betalen werd geschaad.
In andere gevallen accepteert de eigenaar een regelbare hypotheek , ervan uitgaande dat ze aan de betalingsverplichting kunnen voldoen als het tarief stijgt.
(Volgens de federale wetgeving moet de kredietgever de maximale rentevoet bekendmaken die de eigenaar zou kunnen betalen onder de voorwaarden van de hypotheeknota met aanpasbare rente.) De eigenaar geniet een tijdje lage introductierentevoeten, maar wanneer die koersen stijgen, ontdekt de eigenaar dat het voldoen aan die betalingen is moeilijker dan ze hadden verwacht, en loopt achteraf in.
En in veel gevallen realiseert de huiseigenaar zich dat hij of zij "onder water" staat op hun hypotheek (een concept dat we hieronder zullen bespreken) en concludeert dat weglopen de meest redelijke keuze is.
Zoals u ziet, zijn er veel redenen waarom eigenaars achterlopen op hun betalingen.
Hoe kun je jezelf beschermen?
Niemand denkt graag na over het proces van mogelijk afscherming van de markt. Maar we moeten de risicofactoren die ons in de richting van de dreiging van afscherming kunnen leiden, hard bekijken als we een sterke, verantwoorde benadering van onze persoonlijke financiën willen ontwikkelen.
Daarnaast moeten we ook begrijpen hoe het afschermingsproces werkt, zodat als onze toekomst een slechter verloop zou nemen, we enig idee zouden hebben van wat er zou kunnen gebeuren. Dit zal ons helpen te weten welke andere opties we kunnen kiezen.
In dit artikel bespreken we eerst de belangrijkste risicofactoren die tot afscherming kunnen leiden en duiken vervolgens in op het feitelijke proces.
Risico's die leiden tot marktafscherming
Ongeveer 7 miljoen mensen verloren hun huizen tijdens de Grote Recessie, volgens CBS News.
Hoewel het aantal gedwongen verkopen sindsdien is vertraagd, hebben veel huiseigenaren nog steeds problemen. Eind 2015 waren ongeveer 4,3 miljoen huiseigenaren onder water, wat betekent dat de huiseigenaar een huis bezit dat minder waard is dan het bedrag dat ze aan hun hypotheek verschuldigd zijn.
Onder water zijn bij u thuis is een van de grootste risicofactoren die afscherming aangeeft. Immers, als het huis minder waard is dan het verschuldigde saldo, kun je concluderen dat het gewoon logischer is om weg te lopen.
Maar voordat je dat besluit neemt, is hier een waarschuwing: weglopen heeft grote gevolgen voor je kredietwaardigheid . Het kan uw vermogen om in de toekomst een ander huis te kopen schaden, evenals uw vermogen om huizen te huren, creditcards te openen, leningen te lenen voor andere soorten leningen en zelfs in aanmerking te komen voor bepaalde banen.
Wat moet je doen als je huis onder water is ? U wilt misschien het huis vasthouden en wachten tot het eigendom zijn waarde terugkrijgt. Als u verhuist, kunt u het huis verhuren aan een huurder. Als alternatief, als u het huis moet verkopen, kunt u uw geldschieter om toestemming voor korte verkoop vragen (we zullen dit hieronder bespreken) of geld naar de afsluitende tafel brengen.
Wat als u niet onder water bent maar u moeite heeft om betalingen te doen ?
Eerst moet je voor je een huis koopt een goedkoper huis kopen dan het huis waarvoor je in aanmerking komt. U hoeft geen huis te kopen dat is geprijsd op het maximale bedrag van de lening die u in aanmerking komt om te ontvangen.
Veel mensen binnen de vastgoedsector zeggen dat uw hypotheek zelf een derde van uw take-home-loon moet opslokken. Dit cijfer omvat geen reparaties, onderhoud , nutsvoorzieningen en andere bijkomende kosten. Dat cijfer kan echter te hoog zijn. Probeer deze aanpak eens, in plaats daarvan: probeer als algemene vuistregel dat al uw huisgerelateerde betalingen, inclusief hulpprogramma's, reparaties en onderhoud, ongeveer 25 tot 30 procent van uw bezettingsloon bedragen.
Zorg bovendien voor een noodfonds dat minimaal zes maanden van uw uitgaven dekt. Bewaar dit noodfonds op een op contanten gebaseerde spaarrekening in plaats van in soorten beleggingen (zoals aandelen). Tik hier niet op voor feestdagen, verjaardagen of jaarlijkse uitgaven. Bewaar dit alleen voor echte noodsituaties.
Als je merkt dat je moeite hebt om te betalen, begin dan drastisch de kosten te verminderen op verschillende gebieden van je leven. Je zit midden in een financiële crisis; zo door te brengen. Knip niet alleen je kabel; verkoop de hele tv. Bak niet alleen uw lunch; overschakelen naar een rijst-en-bonen dieet van een student, totdat je weer op de been bent. Verdien extra geld in elke vrije seconde van uw avonden en weekends met freelance werk, dat u online thuis kunt verwerken terwijl uw kinderen slapen. Kijk of je in aanmerking komt om te herfinancieren in een hypotheek met een lagere rente .
Als u achterloopt op uw betalingen en u denkt niet dat u het kunt inhalen, is het tijd om uw huis te verkopen. Het verkopen van uw huis verdient veruit de voorkeur boven marktafscherming.
Als uw huis minder waard is dan het bedrag dat u verschuldigd bent, heeft u de goedkeuring van uw geldschieter nodig voor een korte verkoop. Een korte verkoop is een verkoop van het huis waarin de lener minder ontvangt dan ze op dit moment verschuldigd zijn. De geldgever verliest het verschil.
Als de geldschieter zich realiseert dat ze eerder geneigd zijn om hun verliezen terug te verdienen via een korte verkoop dan via een traditioneel verhinderingsproces, zullen ze de lener toestaan door te gaan met het aanbieden van zijn eigendom als een korte verkoop.
Short-sales is een manier om te voorkomen dat de credit-impact van een volledige afscherming wordt geconfronteerd, maar ze zijn niet ideaal. Bewaar dit als laatste redmiddel in je achterzak.
Met dat gezegd zijnde, laten we praten over de feitelijke afscherming proces. Zoals u binnenkort zult zien, is het afschermingsproces nogal lang en zijn er meerdere mogelijkheden binnen dit proces waarin u kunt proberen uw woning vrij te geven via een korte verkoop in plaats van een afscherming.
Laten we naar het proces kijken zodat je kunt begrijpen wat er gebeurt tijdens elke stap van de weg.
Het Foreclosure-proces
Ten eerste een disclaimer: het proces varieert van staat tot stadium. In sommige landen heeft de kredietgever de macht om te verkopen en kan hij een "niet-gerechtelijke afscherming" nastreven. Het hieronder beschreven proces is een zeer algemene beschrijving van het proces van gerechtelijke afscherming in sommige staten. Als u merkt dat u geconfronteerd wordt met een mogelijke afscherming, praat dan met een advocaat.
Zodra een lener in gebreke blijft bij zijn hypotheekbetalingen, kan de kredietgever vervolgens een openbare ingebrekestelling indienen, ook bekend als een ingebrekestelling of Lis Pendens. Deze openbaar ingediende ingebrekestelling waarschuwt de ontlener dat er sprake is van een schending van een overeenkomst.
Nadat de lener de ingebrekestelling heeft ontvangen, hebben ze een respijtperiode, bepaald door de staatswet, waarin ze hun lening kunnen herstellen door het uitstaande achterstallige saldo te betalen en verstrikt te raken in hun hypotheekbetalingen. Deze gratieperiode staat bekend als pre-afscherming.
Pre-marktafscherming is de tijdsperiode tussen de ingebrekestelling en wanneer een eigendom kan worden teruggenomen of verkocht op een openbare veiling. Tijdens deze aflossingsvrije periode heeft de lener een paar opties om op de hoogte te worden van zijn lening:
- De lener kan zijn betalingen up-to-date maken en zijn lening herstellen door de achterstallige saldi te betalen.
- Ze kunnen een leningaanpassing aanvragen om hun hypotheeklasten te verminderen.
- Ze kunnen proberen de woning aan een derde partij te verkopen om afscherming te voorkomen.
- Ze kunnen toestaan dat de woning wordt verkocht op een openbare openbare veiling.
Als de lener niet in staat is om zijn lening terug te halen, heeft de kredietverstrekker de mogelijkheid om de eigendom terug te nemen en eigendom te nemen met de bedoeling de woning opnieuw te verkopen. Woningen die door de kredietgever zijn teruggenomen (meestal een bank), worden bekend als onroerend goed in eigendom (REO).
Het komt neer op
Volg enkele basisrichtlijnen om het risico van een persoonlijke hypotheekcrisis te verkleinen: koop beduidend minder huis dan u zich kunt veroorloven. Houd een noodfonds bij met ten minste zes maanden aan uitgaven.
Maak meerdere inkomstenstromen, zodat als één bron opdroogt, uw inkomen niet tot nul zal dalen. Voorkom niet-hypothecaire consumentenschulden, zoals autoleningen of creditcardschulden . Begrijp hoe het proces werkt, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
Dat gezegd hebbende, geniet van je huis. De overgrote meerderheid van huiseigenaren ondervindt geen afscherming. Je bent slim genoeg om een proactieve blik te werpen op de belangrijkste risicofactoren die tot deze ongelukkige ervaring leiden, zodat je daartegen kunt beschermen. En die voorzorgsmaatregelen zijn grotendeels gebaseerd op het tijdloze persoonlijkheidsbeginsel van het leven onder je middelen.