Cliënten zouden na talloze pogingen opgeven.
Vandaag ben ik blij om te zeggen dat de banken een bocht lijken te zijn geworden. Hoewel er nog steeds veel onenigheid heerst, lijken de banken en hypotheekbedrijven over het algemeen een redelijk geloofwaardige taak te vervullen om hun klanten zonder al te veel stress door het proces te loodsen.
Veel van onze klanten komen bij ons op de rand van faillissement . Soms zijn ze zich gewoon niet bewust van hun mogelijkheden om hun leningen aan te passen. Soms zijn ze te laat voordat ze proberen te wijzigen. Soms gaan de banken verder met marktafscherming, ook al proberen hun klanten de woning te verkopen, worden ze geherfinancierd of zijn ze begonnen met het wijzigingsproces. We dienen een faillissementszaak in om te profiteren van het automatische verblijf , een bevel om deze gedwongen verkopen en andere incasso-acties te stoppen, geven debiteuren (dat noemen we mensen die faillissementszaken indienen) een beetje ademruimte en elimineren veel of alle de rest van hun schuld via een hoofdstuk 7-zaak , of ze opzetten op een aflossingsplan in een hoofdstuk 13-zaak die niet alleen hun hypotheekachterstand maar ook andere verplichtingen zal aanpakken.
Het federale aanpassingsprogramma wordt het Home Affordable Mortgage Program of HAMP genoemd. In dit artikel zullen we bekijken wat HAMP kan doen en hoe het werkt in een faillissementszaak.
Dus wat is het verschil tussen een herfinanciering en een leningaanpassing?
Als u nieuwe voorwaarden nodig heeft of een manier om uw woning betaalbaarder te maken, heeft u twee keuzes: herfinancieren of wijzigen.
Een herfinanciering vervangt de oude lening door een geheel nieuwe lening. Gewoonlijk is een herfinanciering bedoeld om de rentevoet te verlagen of minder gunstige voorwaarden, zoals een aanpasbaar tarief, te wijzigen in gunstiger voorwaarden. Het kan worden bereikt door de huidige geldschieter of een volledig nieuwe geldschieter. Het vereist dat de kredietnemer kredietwaardig is en dat de waarde van het onroerend goed niet is gedaald, zodat de lening onder water is (de kredietnemer is meer verschuldigd dan het onroerend goed waard is.
Een wijziging wijzigt de voorwaarden van de huidige lening. Het vereist niet hetzelfde kredietwaardigheidsniveau als een herfinanciering, hoewel de kredietnemer wel moet aantonen dat hij voldoende inkomsten zal hebben om de betalingen te verrichten. In feite is het programma voor het wijzigen van leningen ontworpen om huiseigenaren te helpen die een soort financiële ommekeer hebben geleden. Het kan permanent zijn of het kan tijdelijk zijn als er een reden is om te vermoeden dat de omstandigheden van de lener zullen veranderen. Er is vaak meer flexibiliteit in wat een geldschieter bereid zou kunnen zijn om de lening betaalbaar te maken, maar de rente zal vaak hoger zijn dan de leningnemer bij een herfinanciering zou kunnen krijgen.
Kun je nog steeds een hypotheekaanpassing krijgen tijdens een faillissementszaak?
Ja. Veel van mijn klanten hebben hun leningen succesvol aangepast en zijn failliet gegaan met minder schulden en een intacte en up-to-date hypotheek.
Wie kan in aanmerking komen voor een hypotheekaanpassing?
Dit is afhankelijk van uw servicer en of uw lening eigendom is van een bank, een hypotheekbedrijf of een entiteit zoals Fannie Mae of Freddie Mac. Elk heeft zijn eigen vereisten en criteria. Maar over het algemeen zult u zich waarschijnlijk kwalificeren als
- U geeft maandelijks meer dan 31% van de inkomsten uit aan woonlasten (hypotheekbetaling, verzekeringen, onroerendgoedbelasting, contributie van huiseigenaren).
- U komt anders niet in aanmerking voor een herfinanciering van de hypotheek.
- U bent delinquent of in gebreke door een wijziging in de financiële omstandigheden.
- De waarde van het huis is afgenomen, en je bent meer verschuldigd dan het huis waard is.
HAMP-modificaties kunnen worden gebruikt om leningen op primaire woningen en bepaalde huurwoningen te wijzigen.
Wat houdt de hypotheekaanpassing in?
Toepassing
Eerst is de applicatie. De meeste kredietverstrekkers hebben een bewijs van inkomen nodig om ervoor te zorgen dat de lener minstens een minimuminkomen heeft om gewijzigde betalingen te doen. De meeste kredietverstrekkers hebben ook een kredietrapport nodig, hoewel er geen minimum- of maximumscore nodig is. Dit is meestal om te bepalen hoeveel andere schulden de kredietnemer elke maand moet betalen.
Proefbetalingen
Ten tweede is de proefperiode. Zodra alle papierwerk is voltooid en de geldgever vaststelt dat de lener waarschijnlijk aan zijn minimumvereisten zal voldoen, krijgt de lener de gelegenheid om een reeks proefbetalingen te doen. Drie betalingen zijn het nummer dat ik het vaakst zie.
Zodra de proefbetalingen met succes zijn gedaan, zal de geldschieter een definitieve beslissing nemen over de wijziging en de wijziging aanbieden aan de lener.
Welke leningvoorwaarden zullen veranderen?
Het doel van een HAMP-wijziging is om de lening betaalbaar te maken voor de lener en te voorkomen dat de geldverstrekker meer verliest dan nodig is. De geldschieter kan vrijwel alle betalingsvoorwaarden wijzigen, inclusief
- Verlaging van de rente
- Het omzetten van de lening van een instelbaar tarief naar een vaste rente
- Verlenging van de lengte, bijvoorbeeld van 30 tot 40 jaar
- Achterstallige betalingen toevoegen aan de achterkant van de lening
- Een deel van de hoofdsom uitstellen
- Vergeef een deel van het principe
Hoe zit het met modificaties en faillissementen?
Wanneer iemand een faillissementszaak indient, neemt het faillissementsgerechtshof rechtsmacht over bijna alles dat betrekking heeft op de financiën van de aanvrager. De schuldenaar (dat is wat we de persoon noemen die een faillissementszaak indient) mag doorgaan met alledaagse transacties zoals het kopen van boodschappen en het betalen van energierekeningen, dingen die we 'normale gang van zaken' noemen.
Een leningwijziging is geen "normale gang van zaken". Of de faillissementsrechtbank actie moet ondernemen om de wijziging goed te keuren, hangt voor een groot deel af van de vraag of de zaak hoofdstuk 7 of hoofdstuk 13 is. In een geval van hoofdstuk 7, dat gewoonlijk vier tot zes maanden duurt, zullen sommige kredietverstrekkers de schuldenaar om een rechtszaak vragen goedkeuring. In hoofdstuk 13 is de schuldenaar altijd verplicht goedkeuring van de rechter te verkrijgen, ongeacht of de kredietgever dit nodig heeft of niet. Om die goedkeuring te krijgen, moet de advocaat van de schuldenaar een verzoek indienen bij de rechtbank.
In een hoofdstuk 13-zaak stelt de schuldenaar een plan voor om zijn schulden te betalen door een betaling te doen aan een trustee die het ontvangen geld verdeelt aan crediteuren die de juiste claims hebben ingediend. Het plan moet bepaalde soorten schulden omvatten zoals achterstallige inkomstenbelastingen of binnenlandse ondersteuningsverplichtingen zoals kinderbijslag en alimentatie. Het kan omvatten achterstallige bedragen verschuldigd aan de hypotheekbedrijf en beveiligde schulden zoals auto's en apparaten.
Omdat in vrijwel alle gevallen de hypotheekachterstand wordt opgenomen in de wijziging, moet de advocaat van de schuldenaar ook een motie indienen om het betalingsplan voor hoofdstuk 13 te wijzigen om de achterstallen te verwijderen. Afhankelijk van wat de schuldenaar nog meer van plan was te doen met het hoofdstuk 13-plan - beloning van voorrangsschulden zoals recente inkomstenbelastingen of kinderbijslag, of betaalbaarder maken van een auto door hem op te nemen in een hoofdstuk 13-plan - de schuldenaar kan beslissen dat een hoofdstuk 13-zaak niet langer noodzakelijk of nuttig is. Op dat moment kan ze overwegen of het raadzaam zou zijn om de zaak onder hoofdstuk 7 om te zetten in een zaak of helemaal af te wijzen.
Hoe het werkt in een faillissementszaak
Hier is een voorbeeld: laten we zeggen dat de schuldenaar een Chapter 13-zaak heeft ingediend en $ 5.000 heeft geïncasseerd in achterstallige hypotheekbetalingen. Nadat de Chapter 13-zaak is ingediend, vraagt de debiteur een leningaanpassing aan bij zijn hypotheekbedrijf. Terwijl hij in hoofdstuk 13 blijft betalen aan hoofdstuk 13, inclusief de $ 5.000 die hij verschuldigd is aan de hypotheekverstrekker.
Laten we zeggen dat een jaar nadat de zaak is ingediend, de hypotheekwijziging is goedgekeurd. Tegen die tijd is de geldschieter $ 1.000 betaald door betalingen aan de trustee van Hoofdstuk 13. De leningwijziging omvat de $ 4.000 die verschuldigd blijft op de achterstallige vordering.
De schuldenaar wil geen "extra" geld meer naar de hypotheekverstrekker, dus zijn advocaat moet twee dingen doen. Ten eerste zal de advocaat een verzoek indienen bij het faillissementsgerecht om de rechtbank te vragen de wijziging van de hypotheeklening goed te keuren. Soms moet de motie voor een hoorzitting voor de rechter worden geplaatst. Soms kan het een bepaalde tijd in het bestand zijn - vaak 24 dagen - om geïnteresseerde partijen hiertegen te laten verzetten. Als geen enkele partij bezwaar maakt en de voorwaarden gunstig zijn voor de schuldenaar, is het zeer waarschijnlijk dat de rechter-commissaris dit goedkeurt. Als een partij er bezwaar tegen heeft, zal de wijziging worden vastgesteld voor een hoorzitting zodat alle partijen kunnen getuigen en ruzie kunnen maken met de rechter.
Zodra hij een bevel heeft van de rechtbank die de wijziging goedkeurt en de schuldenaar daadwerkelijk de modificatieovereenkomst aangaat, zal zijn advocaat de rechtbank vragen de voorwaarden van het plan om de achterstallen bij de hypotheekverstrekker op te heffen, wijzigen. Dit zal ook een beweging inhouden. Het proces is vergelijkbaar met de motie voor het wijzigen van de lening. De beweging is ingesteld om gehoord te worden, of het blijft een tijdje in het archief staan om schuldeisers een kans te geven om het te onderzoeken en, indien nodig, bezwaar aan te tekenen.
Of de debiteur kan afzien van het planwijzigingsproces en een motie indienen om zich te bekeren tot een hoofdstuk 7 of een motie om de zaak helemaal te seponeren, afhankelijk van wat de debiteur nog meer op zijn financiële plaatje zou kunnen opschieten. Meer informatie over faillissementssoftware .