Sommige uitgaven kunnen bijdragen aan uw kostenbasis en kapitaalwinsten verminderen
Dat gezegd hebbende, kan uw winst groter zijn dan de uitsluiting of het eigendom dat u mogelijk niet kwalificeert. Dit kan tot gevolg hebben dat u zich afvraagt wat-als eventuele uitgaven die verband houden met de verkoop fiscaal aftrekbaar zijn.
Uw kostenbasis en vermogenswinstbelasting
U kunt alle soorten verkoopkosten opnemen in de kostenbasis van uw huis. Uw kostenbasis is wat wordt afgetrokken van de verkoopprijs om te bepalen hoeveel van een winst - of in sommige gevallen een verlies - u hebt gerealiseerd.
Het toevoegen van kosten verhoogt uw kostenbasis en een hogere kostenbasis verlaagt uw meerwaarde. Als u minder winst heeft, valt uw kans om binnen de uitsluitingslimiet te vallen, en als uw winst niet is uitgesloten, betaalt u minder belasting. Het is een goede deal helemaal rond.
U kunt alle redelijke en gebruikelijke kosten aftrekken om uw huis te laten verkopen, inclusief al die kosten die u betaalt bij het sluiten plus eventuele verbeteringen die de levensduur van het pand verlengen.
De meeste kosten die samenhangen met het voorbereiden en verkopen van het onroerend goed kunnen in aanmerking komen als aftrek. Het gedeelte Aangepaste basis van IRS-publicatie 523 biedt een complete lijst met mogelijke aanpassingen die u kunt aanbrengen in uw kostenbasis door deze kosten toe te voegen.
Bewaar al uw bonnetjes zodat u niets over het hoofd ziet.
De uitsluiting van thuisverkopen op vermogenswinstbelasting
De meeste mensen hoeven zich geen zorgen te maken over het betalen van vermogenswinstbelasting wanneer ze hun huizen verkopen, omdat gehuwde paren tot $ 500.000 aan winst kunnen uitsluiten en alleenstaande belastingbetalers tot $ 250.000 kunnen uitsluiten.
Natuurlijk zijn er, net als bij de meeste dingen belastinggerelateerd, enkele kwalificerende regels.
Beide echtgenoten - of een enkele belastingbetaler als hij niet getrouwd is - moeten minimaal twee van de laatste vijf jaar voorafgaand aan de verkoop in het huis hebben gewoond. U moet het eigendom ook gedurende ten minste twee van die vijf jaar bezitten. De IRS cijfers dit maakt het uw hoofdverblijfplaats.
Als u getrouwd bent en een gezamenlijke terugkeer indient, hoeft slechts één van u de eigendomstest te passeren.
Je hoeft niet het huis te bezitten en er tegelijkertijd in te wonen. Misschien heb je een tijdje in huis gewoond als huurder voordat je het koopt. Evenmin hoef je daar te wonen op het moment dat je het verkoopt. Je verblijfsperiode van twee jaar kan op elk moment plaatsvinden zolang het binnen die periode van vijf jaar ligt.
Als u een mede-eigenaar heeft, bijvoorbeeld als u de woning hebt gekocht met iemand anders met wie u niet bent getrouwd, kan eenieder van u zijn of haar uitsluiting van $ 250.000 nemen.
Er is nog een laatste valstrik: u - of u of uw echtgenoot of mede-eigenaar - kan geen uitsluiting van een winst hebben geëist van de verkoop van een ander huis binnen de twee jaar die onmiddellijk voorafgaan aan de verkoop van het huis.
Wat wordt belast als langetermijnwinst?
Elke winst die u realiseert over het uitsluitingsbedrag, wordt belast als een meerwaarde op de lange termijn als u het huis langer dan een jaar in bezit had.
Het belastingtarief op langetermijnwinst is 0 procent, 15 procent of 20 procent, afhankelijk van de belastingschijf waarin u valt.
De meeste belastingbetalers betalen vermogenswinstbelasting tegen het tarief van 15 procent, dus u wilt misschien 15 procent van uw belastbare winst reserveren voor de IRS als u niet in aanmerking komt voor uitsluiting als uw winst groter is dan de uitsluiting.
Het effect van staatsbelastingen
Controleer ook het vermogenswinstbelastingtarief in uw land. Alle staatstaksen die u bij de verkoop van het huis moet betalen, zullen uw kapitaalwinst niet verminderen, maar u kunt ze op zijn minst opnemen samen met andere staat inkomstenbelastingen die u hebt betaald op schema A als u uw aftrek vermeldt.
Uw aftrek is echter beperkt tot $ 10.000, maar begint in 2018 en dit plafond is ook van toepassing op inkomstenbelasting die aan uw staat en lokale belastingen wordt betaald.
Je kunt alleen $ 10.000 van het totaal aftrekken als je ze allemaal tegelijk toevoegt.
Als u de woning korter dan een jaar in bezit had, is dit een kortetermijnwinst op kapitaal en komt deze niet in aanmerking voor de uitsluiting omdat u niet voldoet aan de regels voor ingezetenschap of eigendom. Dit type winst wordt belast tegen normale belastingtarieven samen met uw andere inkomsten. Met andere woorden, u betaalt effectief het percentage van de belastingschijf waarin u zich bevindt nadat u alle beschikbare belastingverminderingen en aftrekken hebt ontvangen.
Hoe zit het met aparte eigendom?
Wat gebeurt er met de koelkast van uw huis en al die andere apparaten? Deze worden als gescheiden van uw huis beschouwd. Als u ze afzonderlijk verkoopt, is het zeer waarschijnlijk dat u dit doet voor minder dan waarvoor u ervoor heeft betaald. Helaas is dit verlies niet fiscaal aftrekbaar als u verlies boekt en waarschijnlijk ook zal doen.
Je kunt echter nog steeds wat geld terug verdienen door ze te verkopen. Als de apparaten vrij nieuw zijn, zou u een ontvangstbewijs voor hun aankoopprijzen moeten kunnen opgraven. Als de apparaten ouder zijn, hebben ze misschien niet veel waarde, maar kun je een idee krijgen van de eerlijke marktwaarden door te bladeren door lokale advertenties, eBay of craigslist voor soortgelijke apparaten.
Natuurlijk zijn de opbrengsten ook belastbaar inkomen, dus misschien wil je jezelf wat ergernis besparen door ze gewoon in de huisverkoop op te nemen.