Of een soort reparatie gedaan die een verbetering, een restauratie of een aanpassing was waarbij een aanzienlijk deel van het eigendom of de apparatuur werd afgebroken en vervangen.
Wat we hier hebben, is een gelegenheid om een deel van het oude eigendom te doen en het nieuwe eigendom te kapitaliseren.
We gaan je vertellen over het idee en de wiskunde achter gedeeltelijke disposities, en geven je een voorbeeld om mee te werken.
Het idee: als we het moeten vervangen, kunnen we het oude weggooien en het nieuwe eigendom kapitaliseren
Stel je een dak voor. (Ja, dat is een van de voorbeelden die de IRS geeft in zijn definitieve voorschriften, plus het is gemakkelijk voor ons om ons dit voor te stellen, dus dat is het voorbeeld dat we hier zullen volgen.) Ter info voor de volledige tekst van deze voorschriften, zie TD 9689 , Leidraad met betrekking tot de verwijdering van materiële onherroepelijke goederen. (Tot nu toe is dit de enige plek online om de volledige tekst van 26 CFR 1.168 (i) -8 te vinden.)
Dus we hebben een klant die een huurwoning heeft. De klant vervangt het dak. Het oude dak komt los en de materialen worden gerecycled of weggegooid. Het oude dak is niet meer, maar toch zijn de kosten van het dak inbegrepen in de kosten van het hele gebouw. Toen de klant het pand kocht, betaalde de klant één prijs en die prijs was voor het land en het gebouw, en het dak was absoluut een deel van het gebouw. De kosten van het oude dak zijn dus de kosten van het gebouw, die worden gedragen door de belastingaangifte van de klant en die worden afgeschreven over respectievelijk 27,5 of 39 jaar (voor residentiële of commerciële huurwoningen, respectievelijk).
Een gedeeltelijke dispositie betekent dat we de kosten van het oude dak onttrekken aan de kosten van het gebouw, dat oude dak verwijderen en kapitaliseren en het nieuwe dak beginnen te depreciëren. Heb je zin?
Er gaat een hoop wiskunde zijn
"Ik heb geen tijd voor wiskunde", vertelde een CPA begin april. Begrijpelijk.
Laten we ons concentreren op het goede wat onze klant doet. Gooien we het oude dak af? Ja. En verkopen we dat? Nee. Er zijn dus geen bruto-opbrengsten uit de verkoop. Dus de winst op de beschikking heeft nul opbrengsten minus de resterende kostenbasis, wat betekent dat we een verlies hebben. Dat is een negatief inkomensnummer dat naar de voorkant van de 1040 wordt gedragen. En negatieve inkomensnummers doen wat? Ze verlagen het totale inkomen, het lager gecorrigeerde bruto-inkomen, het lagere belastbare inkomen en verlagen de belasting.
Maar wacht even, er is meer. Verliezen verlagen het inkomen, en dit betekent dat het inkomen daalt voor het meten van passieve activiteitsverliezen en het meten van zaken als de netto-inkomstenbelasting voor investeringen , de aanvullende Medicare-belasting, de alternatieve minimum belasting en een hele reeks andere inkomensgevoelige berekeningen. Dus als je geen tijd hebt om de wiskunde te doen, breid dan uit en doe de wiskunde als je wat breintijd hebt. Het zal de klant nu en in de toekomst ten goede komen.
Zal het in de toekomst de klant ten goede komen? Ja, want kijk eens naar de geaccumuleerde afschrijving. Wanneer we een gedeeltelijk activum verkopen, verwijderen we zowel de kosten als de geaccumuleerde afschrijving van het oorspronkelijke activum. We krijgen nu een aftrekbaar verlies. En door het bedrag van de geaccumuleerde afschrijving te verminderen, hebben we minder afschrijvingen die moeten worden teruggevorderd als en wanneer het onroerend goed in de toekomst wordt verkocht.
Laat nooit een kans voorbijgaan om twee keer geld te besparen.
De stappen in een notendop
- Meet de kosten van de vervangende eigenschap
- Gebruik deze kosten om terug te werken om de historische kosten van de oorspronkelijke eigenschap te meten.
- We hebben een mate van verandering nodig.
- Gebruik de veranderingssnelheid om de huidige kosten terug te brengen tot de historische kosten.
- Segregate basis en afschrijving.
- Voer het gedeeltelijke bedrijfsmiddel af: bereken winst of verlies.
- Kapitaliseren en beginnen met het afschrijven van het nieuwe actief.
Voorbeeld
Een belastingbetaler heeft een residentieel huurobject. Hier zijn de relevante feiten:
Belastingbetaler koopt het huis en verhuurt het | |
Geplaatst in servicedatum voor het huis: | 09/01/2011 |
Kosten van het gebouw (geen land): | $ 250.000 |
Voorafgaande afschrijving (tot eind 2013): | $ 20.833 |
Belastingbetaler vervangt het dak | |
Dak wordt in dienst geplaatst | 2014/11/01 |
Kosten van het nieuwe dak: | $ 12.000 |
Stap 1: meet de kosten van de vervangende eigenschap
Dit is de $ 12.000 voor het nieuwe dak, in het bovenstaande voorbeeld. Waar komt dit nummer vandaan? De klant gaf mij alle betalingsbewijzen en facturen voor de dakdekkers. We hebben de kosten opgeteld. (Nu komen uitgaven natuurlijk zelden overeen met een rond getal, zoals de twaalfduizend hierboven.) Ik houd mijn voorbeeld gemakkelijk te vatten.)
Stap 2: meet de historische kosten van de oorspronkelijke eigenschap
Om de oorspronkelijke kosten van het dak (of een ander onderdeel van het gebouw waarvoor we een gedeeltelijke regeling willen treffen) te scheiden, zegt de IRS dat we "elke redelijke methode" kunnen gebruiken om de oorspronkelijke kosten te bepalen zolang de methode " consequent toegepast op alle delen van hetzelfde actief" (Treasury Regulations 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Dus wat zijn redelijke methoden?
- Gebruik voor restauraties alleen de kortingsmethode Producer Price Index.
- Wijs de kosten van het oorspronkelijke actief toe op basis van een verhouding tussen de vervangingswaarde van de gedeeltelijke dispositie en de vervangingswaarde van het gehele activum.
- Onderzoek naar kostensegregatie.
- De administratie van de belastingplichtige.
"Meestal zien we de rollback-methode Producer Price Index", zegt Phil Zaman , een gecertificeerde openbare accountant die de leerprogramma's aanstuurt bij CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC
De kortingsmethode voor producentenprijsindex werkt "alleen voor restauraties", waarschuwde Zaman. We "kunnen het niet gebruiken voor verbeteringen / verbeteringen of aanpassingen."
"Disconteren is als samenstellen voor rente, maar dan omgekeerd," legde Zaman uit. Hij zei ook dat de kortingsmethode de "meest objectieve van de officieel gesanctioneerde" methoden is die zijn uiteengezet in sectie 1.168 (i) -8 van de Treasury Regulations.
Een tweede methode, zegt Zaman, is om de vervangingswaarde van het onderdeel te nemen en te delen door de vervangingswaarde voor het hele activum. Dit resulteert in een ratio die vervolgens wordt vermenigvuldigd met de oorspronkelijke kostprijs van het hele activum.
Een derde methode is om professionals in te huren om een onderzoek naar kostenverdeling uit te voeren, dat belastingbetalers "op elk moment kunnen doen", zei Zaman.
Ten slotte kunnen belastingplichtigen die het actief hebben gebouwd, hun eigen gegevens gebruiken om de kosten van elk onderdeel te bepalen.
Stap 2A: De kortingspercentage vinden met behulp van de producentenprijsindex
Ten eerste kunnen we ofwel de producentenprijsindex voor afgewerkte goederen of de opvolger ervan gebruiken, de producentenprijsindex voor de definitieve vraag .
- Deze indices zijn te vinden op de website van Bureau of Labor Statistics.
- http://www.bls.gov/data/
- Blader vervolgens naar beneden naar het punt Prijzen - Producent .
- Kijk vervolgens onder dat gedeelte naar waar het commodity-gegevens bevat met inbegrip van "headline" FD-ID-indices .
- Kijk nu naar rechts en klik op Top Picks (het pictogram met de ster).
- Dit geeft ons verschillende indices waaruit we kunnen kiezen.
- "Over het algemeen gebruik je ofwel de eindvraag ofwel de afgewerkte producten (noch seizoensgecorrigeerd)," zegt Zaman.
- Dus kies voor Eindvraag - WPUFD4.
- Of kies Afgewerkte artikelen - WPUSOP3000.
- De finale vraagindex start vanaf november 2009 en gaat verder.
- "Finished Goods (WPUSOP3000) gaat terug tot 1947", zegt Zaman.
- "U kunt de jaren aanpassen die bovenaan de pagina worden weergegeven", zegt Zaman.
- Zaman waarschuwt verder dat je misschien met slechts één set indices wilt werken.
Kopieer de relevante PPI-gegevens en plak deze in een spreadsheet.
Ter referentie: hier zijn de twee datasets waarmee we voor ons voorbeeld moeten werken.
Tabel 1. Producentenprijsindex - Eindvraag Commodities (WPUFD4) | ||||||||||||
Jaar | jan | februari | bederven | april | mei | juni | juli | augustus | september | oktober | november | december |
2011 | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109,4 | 109.7 | 109,4 | 109,3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110,8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
Tabel 2. Producentenprijsindex - Grondstoffen gereed product (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Jaar | jan | februari | bederven | april | mei | juni | juli | augustus | september | oktober | november | december |
2011 | 184,4 | 186.6 | 189,1 | 191.4 | 192,5 | 191.4 | 192.2 | 191,7 | 192,6 | 191,8 | 191,7 | 191,1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192,8 | 193,2 | 195,4 | 196.7 | 196,3 | 194.5 | 193.7 |
2013 | 194.8 | 196,3 | 196,6 | 195,9 | 196.8 | 197,2 | 197,2 | 197,9 | 197,3 | 196,9 | 196 | 196,5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200.3 | 202 | 201,8 | 202,8 | 202.9 | 202.4 | 201.7 | 200.3 | 198.1 (P) | 195.6 (P) |
Voetnoten: als u (R) naast een index ziet, betekent dit dat het nummer is herzien. (P) betekent Voorlopig. "Alle indexen kunnen vier maanden na de oorspronkelijke publicatie worden herzien", zegt de BLS.
Nu gaan we de discontovoet vinden.
Het huurhuis is oorspronkelijk op 1 september 2011 in gebruik genomen. We markeren vetgedrukt (boven) de indices voor die datum.
Het dak werd op 1 november 2014 in gebruik genomen. Eveneens markeren we vetgedrukt de indices voor die datum.
Dit is het wiskundegedeelte. We vinden de procentuele verandering tussen de twee indices. Laten we beginnen met de definitieve vraag van PPI-Commodities (tabel 1). De wiskunde gaat als volgt:
Index op de datum van ingebruikname voor de restauratie | 110.9 | Nov 2014 |
Index op datum van ingebruikneming voor het originele onderdeel | 106.6 | Sept 2011 |
Percentage verandering tussen de twee indices | 0,040337711 | = (110.9-106.6) / 106.6.6 |
Druk dit uit als een percentage. | 4,0338% |
- Met behulp van de Final Demand van PPI-Commodities, heb ik een veranderingssnelheid (R FD ) gelijk aan 4,03%.
Laten we hetzelfde doen, dit keer voor de PPI-Commodities Finished Goods (tabel 2).
Index op de datum van ingebruikname voor de restauratie | 198,1 | Nov 2014 |
Index op datum van ingebruikneming voor het originele onderdeel | 192,6 | Sept 2011 |
Percentage verandering tussen de twee indices | 0,028556594 | = (198.1-192.6) /192.6 |
Druk dit uit als een percentage. | 2,85566% |
- Met behulp van de PPI-Commodities Finished Goods, heb ik een veranderingssnelheid (R FG ) gelijk aan 2,86%.
We hebben nu twee verschillende kortingspercentages gevonden (R FD en R FG ). Omdat de IRS ons in staat stelt om elke redelijke methode te gebruiken, moet ik erachter komen welke methode het meest redelijk is voor mijn cliënt. (We zullen dat doen in stap 4 hieronder.) Zodra we hebben besloten welke index we moeten gebruiken, zullen we dit in het permanente bestand van de klant noteren, zodat we onthouden dat we dezelfde methode zullen gebruiken bij het doen van verdere gedeeltelijke disposities op deze zelfde huurwoning.
We zijn nu klaar met stap 2A.
Stap 2B: Gebruik de veranderingssnelheid en verlaag de huidige kosten naar de historische kosten
Er zijn twee wiskundig equivalente manieren om de korting te berekenen.
- Verdeel de vervangingswaarde door 1 + R; of
- Vermenigvuldig de vervangingswaarde door de PPI voor de oorspronkelijk in dienst gestelde maand en deel deze door de PPI voor de maanden waarin deze werd vervangen.
Beide zouden in hetzelfde antwoord moeten resulteren. Voor de duidelijkheid, ik zal je alleen de eerste methode laten zien.
Vervangingskosten (RC) = $ 12.000
Snelheid van verandering (R) is ofwel R FD = 4,03% of R FG = 2,86%
Als R = R FD = 4,03% | Als R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + r) | 12.000 / (1 + 4.03%) | 12.000 / (1 + 2.86%) |
12.000 / (104.03%) | 12.000 / (102.86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Historische kosten van het originele dak zijn | $ 11.535 | $ 11.666 |
Dus wat zeggen we hier? Van de totale kosten van het gebouw (oorspronkelijk 250.000), is $ 11.535 of $ 11.666 daarvan toegewezen aan het oorspronkelijke dak. We baseren ons op het nemen van de werkelijke kosten om het dak te vervangen ($ 12.000) en deze kosten te verdisconteren met behulp van een van de twee maten van de producentenprijsindex. Welke methode zal beter zijn voor onze klant? We zullen dat uitzoeken in stap 4.
Stap 3: Segregate Basis en Afschrijving
De doelen hier zijn om het oorspronkelijke actief en de afschrijving ervan in twee activa te scheiden. Op die manier kunnen we erover beschikken en de ander bewaren.
Ik zal eerst de resultaten laten zien, en dan zullen we bespreken hoe het moet.
Segregatiebasis en afschrijving als we gebruiken R FD = 4,03% | ||
aanwinst | Ongecorrigeerde basis | Voorafgaande afschrijving (tot eind 2013) |
Origineel gebouw | 250.000 | 20.833 |
Na segregatie: | ||
Gebouw (minder oud dak) | 238.465 | 19.872 |
Oud dak | 11.535 | 961 |
Nieuw dak | 12.000 | n / a |
Segregatiebasis en afschrijving als we gebruiken R FG = 2,86% | ||
aanwinst | Ongecorrigeerde basis | Voorafgaande afschrijving (tot eind 2013) |
Origineel gebouw | 250.000 | 20.833 |
Na segregatie: | ||
Gebouw (minder oud dak) | 238.334 | 19.861 |
Oud dak | 11.666 | 972 |
Nieuw dak | 12.000 | n / a |
Opmerking: de basis- en afschrijvingcijfers voor het gebouw (minder oud dak) plus het oude dak tellen de cijfers voor het oorspronkelijke gebouw bij elkaar op. (Dat wil zeggen 238.465 + 11.535 = 250.000 voor de basis, en op dezelfde manier 19.872 + 961 = 20.833 voor de vorige afschrijving, in de grafiek met bovenstaande R FD .) We hebben geen basis of enige afschrijving verloren. We hebben het oorspronkelijke bedrag slechts gesplitst in twee afzonderlijke activa.
Waarom is eerdere afschrijving tot eind 2013? Omdat onze belastingsoftware de afschrijving voor 2014 zal berekenen zodra we de activa correct hebben ingevoerd.
Hoe deze nummers te krijgen? De eerste regel, met betrekking tot het oorspronkelijke gebouw, die afkomstig is van onze belastingsoftware of van de afschrijvingstermijnen van de klant in hun rendement van vorig jaar.
Het basiscijfer voor het oude dak: we hebben die wiskunde boven nodig. Let op het 11.535-figuur voor het oude dak. Dit is R FD van boven. We zouden ook R FG kunnen gebruiken.
Het basiscijfer voor het gebouw met minder dak: we hebben de originele basis genomen en het oude dak afgetrokken.
De afschrijvingcijfers voor het gebouw met minder oud dak en voor het oude dak: er zijn twee methoden om dit te achterhalen. Er is William's methode. En er is de methode van Phil Zaman. William's methode gaat als volgt:
- Verdeel de historische kosten van het oude dak door de totale oorspronkelijke kosten om een percentage te krijgen,
- Vermenigvuldig dat dan met de oorspronkelijke afschrijvingscijfers om de afschrijving te vinden die wordt toegeschreven aan het vervangen onderdeel.
En Zaman's methode? Bereken de afschrijving voor het gebouw met minder oud dak en voor het oude dak.
Ik heb het op beide manieren berekend. Met behulp van mijn methode kreeg ik $ 961.23 van de afschrijving toegeschreven aan het oude dak. Met behulp van de Zaman-methode kreeg ik $ 961,24 van de afschrijving toegeschreven aan het oude dak. Dus na het afronden resulteerden beide in hetzelfde antwoord: $ 961. Hoewel mijn methode goed werkt omdat we de wiskunde in een spreadsheet kunnen doen, denk ik dat Zamans methode technisch de juiste manier is om dit te doen.
- Hier is een handige calculator voor afschrijving die ik op internet heb gevonden terwijl ik onderzoek deed voor dit artikel. Maak een bladwijzer van dit blad, want het komt meer dan eens van pas.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Stap 4: Bereken winst of verlies op de gedeeltelijke dispositie
Dit zijn de resultaten en we gaan dieper in op de details.
Als R = R FD = 11.535 | |||
Bruto-opbrengst | -0- | (materialen werden gesloopt) | |
Kostenbasis van component | 11.535 | ||
Minder eerdere afschrijving | (961) | ||
Minder huidige afschrijvingen | -0- | Laten we voor nu aannemen dat het nul is | |
Aangepaste basis | 10.574 | ||
Winst of verlies | (10.574) | ||
Als R = R FG = 11.666 | |||
Bruto-opbrengst | -0- | (materialen werden gesloopt) | |
Kostenbasis van component | 11.666 | ||
Minder eerdere afschrijving | (972) | ||
Minder huidige afschrijvingen | -0- | Laten we voor nu aannemen dat het nul is | |
Aangepaste basis | 10.694 | ||
Winst of verlies | (10.694) | ||
Opmerking: ik negeer de afschrijving voor het lopende jaar. Waarom? Voor ons onmiddellijke doel op dit moment, moeten we uitzoeken welke kortingsmethode beter zal werken voor onze klant. En dit kunnen we doen in een spreadsheetprogramma. Bij het berekenen van de werkelijke winst / verlies berekent onze belastingsoftware de afschrijving van het lopende jaar en zet deze op de juiste plaats.
Kijk naar de twee resultaten. Afhankelijk van de methode die we kiezen voor de discontovoet (R), hebben we een verlies van $ 10.574 (met behulp van de Final Demand-index) of van $ 10.694 (met de Finished Goods-index). Wat wordt er beter voor deze specifieke klant? Het verlies van $ 10.694.
Ik noteer in het bestand van de klant dat we ervoor hebben gekozen om de PPI-Grondstoffen eindproducten te gebruiken voor het berekenen van gedeeltelijke disposities op deze huurwoning. En nu breng ik de juiste berekeningen (met behulp van R FG ) over naar de belastingssoftware.
Laten we nu eens nadenken over wat er aan de hand is. De Finished Goods Index resulteerde in een betere uitkomst voor deze specifieke klant. Is er een manier geweest om het besluitvormingsproces te versnellen, zodat ik niet zoveel wiskunde hoefde te doen? Ik merk dat (R FD ) 4,03% is en (R FG ) 2,86% is, gedurende het relevante tijdsbestek in dit voorbeeld. De eindproductenindex, die een lagere mate van verandering had, resulteerde in een grotere historische basis en een groter verlies. Ik veronderstel dat elke veranderingssnelheid lager zal zijn en resulteert in een grotere historische basis en dus in een groter verlies. Ik zal de berekeningen in beide richtingen blijven uitvoeren totdat ik weet of dit een echte uitspraak is of niet.
Laten we dit samen zetten
Onze klant verving het dak van zijn huurwoning. Het kostte $ 12.000 om dat nieuwe dak op te zetten. We berekenden dat de kosten van het oude dak $ 11.666 waren door de vervangingskosten te verdisconteren met de producentenprijsindex. In dit scenario bleek de PPI voor afgewerkte goederen de meest voordelige disconteringsvoet te zijn. Aan de hand van de historische kosten, scheiden we de basis en de afschrijvingen gerelateerd aan het oude dak van het gebouw. We houden de rest van het gebouw in de boeken en depreciëren zoals normaal. We beschikken over het oude dak, wat resulteert in een verlies van $ 10.694. We voegen het nieuwe dak toe aan de vaste-activazijde van onze belastingssoftware en beginnen het te depreciëren.
Hoe is dit gelukt voor onze klant? Onze klant kreeg niet alleen een verlies van $ 10.694 op pagina één van de Form 1040, maar dit verminderde ook zijn inkomsten voor de passieve beperkingen van het bewegingsverlies, wat op zijn beurt weer leidde tot een toename van het aantal passieve verliezen dat dit jaar werd afgetrokken. Dit toegenomen passief activiteitsverlies verminderde zijn inkomen verder. Voor een klant in de belastingschijf van 28% kunnen we verwachten dat de belastingbesparing van een gedeeltelijke dispositie 10.694 x 28% = $ 2,994 is. Maar omdat we het inkomen voldoende verlaagden om meer passieve activiteitsverlies te nemen, werkte de werkelijke belastingbesparing op ongeveer $ 4000.
Dus als je denkt, jongen, dit is wiskunde. Misschien zal het plaatsen van een extra geld in de zak van uw klant u motiveren om uw spreadsheet op te starten en enkele cijfers te crippen.
Verder lezen over de onderwerpen van aftrekreparaties, gedeeltelijke disposities en de nieuwe "herstelregisters":
- Voor meer informatie over gedeeltelijke disposities, zie het artikel van Steve Nelson, Gedeeltelijke Disposities en de nieuwe regels voor materiële eigendom op Evergreen Small Business .
- Zie mijn artikel Aftrek van reparaties en onderhoudskosten voor een overzicht van de 'reparatieregs'.
- IRS breidt tijd uit om deel te nemen aan een gedeeltelijke terugtrekking van de activa (Parker Tax Publishing, 29 september 2014).
- Een diepgaande blik: IRS publiceert gedetailleerde veelgestelde vragen over reparatieregels (Parker Tax Publishing, 14 maart 2015).
- Materiële eigendomsvoorschriften - Reparatie Regs richtlijnen en bronnen (AICPA.org).
- Wat belastingplichtigen moeten weten om te voldoen aan de definitieve regels voor materiële zaken ( The Tax Adviser, AICPA.org, 1 april 2015).
- Laatste set reparatieregisters. Uitgegeven ( The Belastingadviseur, AICPA.org, 1 november 2014).
- Regs. Regeling van de Depublicatie van Depreciable Property (Journal of Accountancy, 13 augustus 2014).
- Laatste belastingjaar om verliezen te claimen op gedeeltelijke disposities vóór 2014 (Moss Adams, november 2014).
- TD 9689, Leidraad met betrekking tot de verwijdering van materieel oninbaar onroerend goed (IRS.gov)
- Publicatie 544, Verkopen en andere verwijdering van activa (IRS.gov)