Het belang van een gekwalificeerde tussenpersoon
Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
Het is geen eenvoudige taak om een gekwalificeerde tussenpersoon te vinden. Om te beginnen is een succesvolle 1031 Exchange geen doe-het-zelf-project. Als u de belastinguitkeringen wilt realiseren, moet u de IRS-regels volgen. Je hebt misschien ook een middelste persoon nodig, een gekwalificeerde tussenpersoon (QI), die soms bekend staat als een uitwisselingspersoon of facilitator.
Wie kan als uw bevoegde tussenpersoon dienen?
U kunt eenvoudigweg geen onroerend goed verkopen, direct een ander kopen en verwachten dat u vermogenswinstbelastingen uitstelt zonder een QI. IRS Paragraaf 1031 geeft aan dat noch je ouders, noch je kind, noch je broer of zus je middelste persoon kan zijn. Het verbiedt iedereen die als uw "agent" wordt beschouwd, zoals uw advocaat, makelaar, CPA of makelaar, als uw QI, tenzij deze persoon u de afgelopen twee jaar niet heeft vertegenwoordigd.
Overzicht van de verantwoordelijkheden van een gekwalificeerde tussenpersoon in een 1031-uitwisseling
Een gekwalificeerde tussenpersoon is essentieel voor de voltooiing van een succesvolle 1031-uitwisseling. Technisch gezien verkoopt hij / zij uw eigendom namens u, koopt het nieuwe vervangende eigendom en draagt vervolgens de akte over aan u. Het is de verantwoordelijkheid van de QI om de opbrengst vast te houden, de juridische documenten voor te bereiden en te proberen ervoor te zorgen dat de transactie wordt voltooid binnen de IRS-richtlijnen.
Om de voordelen van belastinguitstel te behouden en een succesvolle 1031-uitwisseling te voltooien, moet u (de verkoper of de wisselaar) een schriftelijke overeenkomst met een gekwalificeerde tussenpersoon uitvoeren voordat u de verkoop van uw bestaande eigendom sluit, ook wel het afgestane goed genoemd.
Qualified Intermediary's Services
Hierna volgt een gedetailleerde punt-voor-punt uitleg over wat een Gekwalificeerde tussenpersoon voor u doet tijdens een uitwisseling van 1031.
- Coördineert met de u (de verkoper of de wisselaar) en een adviseur over de structuur van de 1031-uitwisseling.
- Bereidt documentatie voor over de afgestane goederen en de vervangende eigendom.
- Biedt instructies en de juiste documenten aan de escrow of het titelbedrijf met betrekking tot de uitwisseling.
- Creëert een zakelijke transactie in de overeenkomst tussen u (de verkoper of de wisselaar) en de Gekwalificeerde tussenpersoon, draagt het eigendom dat u verkoopt over aan de QI, die het eigendom vervolgens overdraagt aan de nieuwe koper.
- Neemt de controle over de fondsen over van de verkoop van het afgestane pand en deponeert deze bedragen doorgaans in een afzonderlijke en verzekerde rekening.
- Staat u, de verkoper, niet toe om een constructieve ontvangst van de fondsen van de verkoop te ontvangen.
- Houdt de gelden uit de verkoop van de afgestane goederen tijdens de identificatieperiode van 45 dagen.
- Ontvangt en bewaart de schriftelijke informatie over mogelijke vervangende eigenschappen.
- Wanneer de vervangende woning is geselecteerd, draagt u uw geld over voor de aankoop en betaalt u deze uit aan de titel of het escrow-bedrijf voor de aankoop.
- Verwerft de vervangende woning in de naam van de QI en geeft vervolgens de titel aan u (de verkoper of de wisselaar) per akte.
- Verzendt een volledige boekhouding van de 1031-uitwisseling voor uw administratie.
- Geeft een 1099 aan u (de verkoper of de wisselaar) en de IRS voor betaalde groeibestedingen (rentebaten).
De IRS-regels hebben geleid tot de ontwikkeling van nieuwe bedrijven die zijn toegewijd aan 1031 uitwisselingen, van wie velen zijn gelieerd aan titelbedrijven. Voordat u een professionele gekwalificeerde tussenpersoon inschakelt, vraagt u naar referenties en zorgt u ervoor dat de persoon fouten en weglatingen heeft plus een getrouwheidsverzekering om u te beschermen tegen fraude of nalatigheid.
Een eenvoudige manier om een gekwalificeerde tussenpersoon te vinden, is om uw lokale escrow-officier om een aanbeveling te vragen. Escrow-functionarissen houden zich altijd bezig met gekwalificeerde tussenpersonen.
Een woord van de auteur:
Dit materiaal is geen aanbod om te verkopen, noch het verzoek om enige zekerheid te kopen. De informatie is alleen voor discussie en informatiedoeleinden.
Het is niet bedoeld als vervanging van competent juridisch, fiscaal of financieel planningsadvies. De toepasselijke belastingcodes zijn alleen van toepassing op federaal recht en hebben hierop betrekking. Individuele staten kunnen hun eigen aanvullende belastingcodes hebben Neem contact op met de juiste belasting- en juridische professional in uw land. Deze informatie wordt verstrekt door bronnen die als betrouwbaar worden beschouwd, maar moet worden gebruikt in combinatie met professioneel advies dat consistent is met uw persoonlijke situatie.
Bewerkt door Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.