De definitie van like-type eigenschappen is in de loop der jaren veranderd
Voer de 1031 belastinguitgestelde uitwisseling in. Voor veel belastingbetalers is dit hetzelfde als geld dat uit de lucht valt.
1031 Uitwisseling Belastingen uitstellen
De 1031 Exchange is aangehaald als de krachtigste tool voor het bouwen van rijkdom die nog beschikbaar is voor belastingbetalers. Het is een belangrijk onderdeel geweest van de successtrategie van talloze financiële tovenaars en vastgoedgoeroes. Ontleend aan Section 1031 van de Internal Revenue Code, stelt een belastinguitgestelde wissel een belastingbetaler in staat om inkomsten, investeringen of bedrijfseigendommen te verkopen en te vervangen door een soort van gelijkaardige soort .
Meerwaarden op de verkoop van deze eigenschap worden uitgesteld of uitgesteld zolang de IRS-regels zorgvuldig worden gevolgd. Het is een verstandige belasting- en investeringsstrategie en een instrument voor estate planning. In theorie zou een investeerder door kunnen gaan met het uitstellen van meerwaarden op vastgoedbeleggingen tot de dood , waardoor ze mogelijk allemaal tegelijk worden vermeden.
1984 Wetgeving veranderde een aantal aspecten
In de begindagen van 'uitwisselingen van soortgelijke aard' werd de term tamelijk letterlijk genomen en vormden vaak moeilijkheden.
Als je bijvoorbeeld een drie verdiepingen tellend bakstenen appartementencomplex had dat je wilde verkopen via een 1031-uitwisseling, zou je een ander drie verdiepingen tellend bakstenen flatgebouw moeten vinden waarvan de eigenaar wilde ruilen. Dan zouden jullie twee elkaar ontmoeten, en de uitwisseling zou plaatsvinden.
In het verleden waren er geen tijdsbeperkingen voor de uitwisseling.
De IRS eiste striktere controles op het proces, wat resulteerde in het Congres dat in 1984 Section 1031 (a) overging. Deze wetgeving beperkte de uitgestelde uitwisselingen, definieerde "like-type" -eigenschappen en stelde een tijdschema op voor het voltooien van de uitwisseling.
In aanmerking komende
Vastgoed aangehouden voor zakelijk gebruik of investering komt in aanmerking voor een 1031 Exchange. Een persoonlijke woning komt niet in aanmerking en, in het algemeen, komt een fix-and-flip- eigenschap ook niet in aanmerking, omdat het past in de categorie van onroerend goed dat wordt aangehouden voor verkoop. Vakantie- of tweede huizen, die niet als verhuur worden beschouwd, komen niet in aanmerking voor 1031-behandeling; Er is echter een gebruikstest onder Paragraaf 280 van de belastingcode die van toepassing kan zijn op die eigenschappen. In dit geval moet een belastingdeskundige worden geraadpleegd.
Grond, die in ontwikkeling is, en goederen gekocht voor wederverkoop komen niet in aanmerking voor uitstel van belasting. Aandelen, obligaties, bankbiljetten, waardepapieren en een gunstig belang in een partnerschap worden niet beschouwd als "soort" onroerend goed voor uitwisselingsdoeleinden.
Om vandaag te kwalificeren als een 1031-ruil, moet de transactie de vorm aannemen van een "ruil" in plaats van alleen een verkoop van een eigenschap met de daaropvolgende aankoop van een andere. Ten eerste moet het onroerend goed dat wordt verkocht en het nieuwe vervangende eigendom zowel voor beleggingsdoeleinden worden aangehouden als voor productief gebruik in een handels- of een bedrijf.
Ze moeten 'like-type' eigenschappen zijn.
De volgende soorten onroerend goed-swaps passen bij de vereiste voor een gekwalificeerde uitwisseling van "like-type" -eigenschappen:
- Een kantoor in ruil voor een winkelcentrum
- Een winkelcentrum in ruil voor land
- Land in ruil voor een industrieel gebouw
- Een flatgebouw in ruil voor een industrieel gebouw
- Een eengezinswoninghuur in ruil voor een huurder in gemeenschappelijk (TIC) eigendom
Vandaag zou je dat bakstenen flatgebouw kunnen ruilen voor onbewerkt land, een magazijn of een klein kantoorgebouw. Er zijn echter strikte tijdslimieten waaraan moet worden voldaan, of de 1031 Exchange zal niet worden toegestaan, en fiscale gevolgen worden opgelegd.
Vóór 1984 werden vrijwel alle beurzen gelijktijdig uitgevoerd met de sluiting en overdracht van het verkochte onroerend goed, (Onteigend onroerend goed) en de aankoop van het nieuwe onroerend goed, (Vervangingsbezit).
Naast de problemen bij het zoeken naar een geschikte woning, waren er problemen met de gelijktijdige overdracht van titels en fondsen. Niet zo vandaag.
De uitgestelde Exchange 1031 vermijdt die problemen van vóór 1984, maar er worden nu striktere deadlines opgelegd. Een belastingbetaler die een ruil wil voltooien, geeft een overzicht van en verkoopt zijn eigendom op de gebruikelijke manier. Wanneer een koper naar voren treedt en het koopcontract wordt uitgevoerd, gaat de verkoper een uitwisselingsovereenkomst aan met een Gekwalificeerde tussenpersoon die op zijn beurt de vervangende verkoper wordt. De uitwisselingsovereenkomst vereist meestal een overdracht van het contract van de verkoper aan de tussenpersoon. Het sluiten vindt plaats en omdat de verkoper het geld niet kan aanraken, ontvangt de tussenpersoon de opbrengsten die aan de verkoper zijn verschuldigd.
Ruiltijden Vervoeren
Op dat moment begint de eerste timingbeperking, de 45-dagenregel voor identificatie. De belastingplichtige moet een mogelijk vervangingsobject sluiten of schriftelijk identificeren binnen 45 dagen na de sluiting en overdracht van het oorspronkelijke pand. De tijdsperiode is niet bespreekbaar, inclusief weekends en feestdagen, en de IRS zal geen uitzonderingen maken. Als u de tijdslimiet overschrijdt, kan uw volledige exchange worden gediskwalificeerd en zullen er zeker belastingen volgen.
Typen vervangende eigenschappen om te identificeren:
- Drie eigenschappen zonder rekening te houden met hun eerlijke marktwaarde.
- Elk aantal eigenschappen zolang hun totale reële marktwaarde aan het einde van de identificatieperiode niet meer bedraagt dan 200% van de totale reële marktwaarde van het afgestane eigendom op de overdrachtdatum.
- Als de regel met drie objecten en de 200% -regel wordt overschreden, zal de omwisseling niet mislukken als de belastingbetaler 95% van de totale eerlijke marktwaarde van alle geïdentificeerde eigenschappen koopt.
Wat is Boot?
Realistisch gezien volgen de meeste beleggers de regel met drie eigenschappen, zodat ze de due diligence kunnen voltooien en degene selecteren die het beste werkt voor hen die zullen sluiten. Over het algemeen is het doel om handel te drijven om de overdracht van "boot" te voorkomen en de uitwisseling belastingvrij te houden.
"Opstarten" is het geld of de reële marktwaarde van eventuele extra eigendommen die de belastingbetaler via de uitwisseling ontvangt. Geld omvat alle kasequivalenten, schulden, verplichtingen waaraan de geruilde woning is onderworpen. Het is "niet-gelijksoortig" eigendom, en de regels die het beheersen tijdens de uitwisseling zijn complex. Het volstaat om te zeggen dat, zonder deskundig advies, het ontvangen van "opstart" kan resulteren in belastingen.
Onderworpen aan de 180-daagse regel
Zodra een vervangende woning is geselecteerd, heeft de belastingplichtige 180 dagen vanaf de datum waarop de overgedragen eigendom werd overgedragen aan de koper om de nieuwe vervanging te sluiten. Als echter de vervaldatum van de belastingaangifte van de belegger, met eventuele verlengingen, voor het belastingjaar waarin de Afgegeven Eigenschap werd verkocht, eerder is dan de periode van 180 dagen, dan moet de uitwisseling worden voltooid tegen die eerdere datum. Vergeet niet dat een deel van deze periode al is gebruikt tijdens de identificatieperiode. Er zijn geen uitbreidingen en geen uitzonderingen op deze regel, dus het is raadzaam om de afsluiting vóór de deadline te plannen.
Aangezien de wet vereist dat de belastingplichtige de opbrengst van de eerste transactie niet aanroept, verwerft de Gekwalificeerde tussenpersoon het vervangende eigendom van de verkoper bij het sluiten en nadat de transactie is voltooid, en draagt deze vervolgens over aan de belastingbetaler.
Zijn niet voor doe-het-zelf-investeerders
Het is een basisbeschrijving van hoe een succesvolle 1031 Exchange werkt. Afhankelijk van de situatie van de belastingbetaler, het type eigenschap dat is opgegeven en de kenmerken van het vervangende eigendom, kunnen er andere aspecten van de Exchange bij betrokken zijn. De voltooiing ervan kan complex worden en experts moeten altijd worden geraadpleegd. Dit is geen taak voor een "doe het zelf" investeerder.
Het gebruik van de kracht van de 1031 Exchange om vermogen en activa op te bouwen en te behouden, kasstroom uit investeringen te genereren, te herstructureren, te diversifiëren en te consolideren, is het recht van elke eigenaar van vastgoedbeleggingen in de Verenigde Staten. Amerikaanse belastingbetalers zouden nooit vermogenswinstbelastingen moeten betalen op de verkoop van hun vastgoedbeleggingen als zij van plan zijn deze opbrengsten opnieuw in meer vastgoedbeleggingen te beleggen. Effecten aangeboden door Pacific West Securities, Inc. Lid FINRA / SIPC.
Dit materiaal is geen aanbod om te verkopen, noch het verzoek om enige zekerheid te kopen. De informatie is alleen voor discussie en informatiedoeleinden. Het is niet bedoeld als vervanging van competent juridisch, fiscaal of financieel planningsadvies. De toepasselijke belastingcodes zijn alleen van toepassing op federaal recht en hebben hierop betrekking. Individuele staten kunnen hun eigen aanvullende belastingcodes hebben. Neem contact op met de juiste belasting- en juridische professional in uw land. Deze informatie wordt verstrekt door bronnen die als betrouwbaar worden beschouwd, maar moet worden gebruikt in combinatie met professioneel advies dat consistent is met uw persoonlijke situatie.
Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.