Hoe huurders in gemeenschappelijk 1031 uitwisselingen te doen

Gemeenschappelijke huurders maken diversificatie mogelijk

Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Ben je die telefoontjes over het onderhoud van de middernacht moe en moe van het gedoe met je huurders? Misschien ben je gefrustreerd omdat je huurcontroles en reparateurs achterna zit? Misschien wil je echt je huur- of klein flatgebouw verkopen, maar je bent bang voor de fiscale gevolgen. Misschien heb je er wel over nagedacht om een ​​stuk van een nieuw winkelcentrum te kopen, maar je kunt de aankoop zeker niet slingeren door contant geld te betalen en zelfs nooit geld te betalen voor een huis .

Als dat klinkt als jij, hier is het goede nieuws. Door een 1031 Tenants in Common Exchange te gebruiken, kunt u dat huur- of appartementsgebouw verkopen, de vermogenswinstbelasting vermijden en toch uw geld voor u laten werken. Huurders in het algemeen, bekend als een TIC, is een van de beste manieren waarop een belegger kan deelnemen aan het bezit van een of meer hoogwaardige eigendommen, terwijl hij welvaart behoudt en de hoofdpijn van het property management voorkomt.

Huurders in Common 1031 Exchange laten diversificatie toe

Stel bijvoorbeeld dat je een fourplex verkoopt die je al 15 jaar bezit, en je hebt een aandelenkapitaal van $ 400.000. Afhankelijk van de hoeveelheid schuld die u nog steeds hebt, kan de aanschafprijs van uw nieuwe investering ongeveer één miljoen dollar bedragen. Hoewel dat een hoop geld is, kom je misschien nog steeds niet in aanmerking om alleen echt een topkwaliteit te kopen. Als u echter besluit om in plaats daarvan in een TIC te beleggen, kan die 400.000 dollar aan aandelen een belang van miljoen dollar kopen in een gebouw van $ 30.000.000 voor institutionele doeleinden.

Een huurder in gewone Exchange 1031 maakt diversificatie mogelijk tussen verschillende eigenschappen op verschillende geografische locaties. U kunt beleggen in een magazijn, of opslagunits, een high-end hotel, of een kantorencomplex, een ziekenhuis of een faciliteit voor begeleid wonen, of een appartementsgebouw dat in de miljoenen wordt gewaardeerd.

Deze diversificatie kan het risico van uw beleggingsportefeuille verkleinen en de waarde ervan mogelijk verhogen.

Vraag een vertrouwde beleggingsadviseur en niet de persoon die u de investering verkoopt.

TIP: Voordat u in 1031 Tenants in Common Exchange investeert, moet u ervoor zorgen dat een vertrouwde advocaat het papierwerk doorneemt en uw due diligence uitvoert. Dit omvat een mogelijk onderzoek van de entiteit die de beveiliging verkoopt, inclusief het controleren of de entiteit op de juiste wijze in licentie is gegeven. Er zijn veel oplichters, krijg een groot aantal snelle seminar- oplichters die aan het einde van het bedrijf werken.

IRS-regels voor huurders in gemeenschappelijke 1031-uitwisseling

De IRS-regels voor een 1031 Exchange moeten nauwgezet worden gevolgd om meerwaarden en waardeverminderingen terug te betalen. De Afgegeven Eigendom moet zijn aangehouden voor belegging of worden gebruikt in het handels- of bedrijfsgedeelte van de eigenaar.

Vijf algemene vereisten voor een mogelijk succesvolle TIC 1031 Exchange zijn:

1. 100% van de opbrengst van de verkoop moet opnieuw worden geïnvesteerd en de waarde van het commercieel vervangingsobject moet gelijk zijn aan of groter zijn dan het afgestane eigendom.
2. Een Gekwalificeerde Tussenpersoon wordt de aangewezen verkoper en bezit de volledige opbrengst van de verkoop van de Afgegeven Eigendom.

1. Er is een identificatieperiode van 45 dagen, waarin ten minste drie "soortelijke" vervangende eigenschappen schriftelijk moeten worden geïdentificeerd.
2. De 200% -regel specificeert dat een willekeurig aantal vervangingsproperty's kan worden geïdentificeerd, maar dat de totale waarde ervan niet meer mag zijn dan 200% van de waarde van de afgestane eigenschap.
3. Als de regel voor drie objecten en de 200% -regel niet van toepassing zijn, moet de totale marktwaarde van de in de ruil te verwerven commerciële panden ten minste 95% van de totale reële marktwaarde van alle geïdentificeerde eigenschappen omvatten.

Bewerkt door Elizabeth Weintraub. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.

Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Zodra het vervangingsobject is geselecteerd, heeft de belegger 180 dagen vanaf de datum waarop het afgestane eigendom werd overgedragen aan de koper om het nieuwe onroerend goed te sluiten. Als de vervaldatum van de belastingaangifte van de belegger, met eventuele verlengingen, voor het belastingjaar waarin de Afgegeven Eigenschap werd verkocht, eerder is dan de periode van 180 dagen, moet de 1031-ruil tegen die datum zijn voltooid.

Beleggers moeten zich ook realiseren dat een deel van deze periode van 180 dagen mogelijk al is gebruikt tijdens de identificatieperiode van 45 dagen. Er zijn geen uitbreidingen en geen uitzonderingen op de 45-daagse regel, die weekenden en feestdagen omvat. Als de tijdslimiet wordt overschreden, kan de volledige centrale worden gediskwalificeerd en worden boetes en belastingen opgelegd.

Als een belegger een fractionele belang in meer dan één woning koopt, is het raadzaam om ervoor te zorgen dat de geplande sluitingsdata vóór de deadline liggen.

Huurders in gemeenschappelijke ruilakte en titelverzekering

Als eigenaar in een TIC ontvangt u een afzonderlijke akte als gemeenschappelijke huurder en een eigendomstitel die uw percentage van belang in de woning verzekeren. Je hebt dezelfde rechten als elke andere eigenaar.

Cashflow en appreciatiepotentieel van huurders in gewone 1031 Exchange

Er is potentieel voor inkomsten in verhouding tot uw fractionele eigendom, die mogelijk groter zou kunnen zijn dan de cashflow die u van uw eerdere investeringen ontving.

De cashflow kan worden gecompenseerd door de afschrijving van uw basis in de nieuwe aankoop.

U deelt ook in de pro-rata waardering, indien aanwezig, van het onroerend goed als het uiteindelijk wordt verkocht. Een TIC wordt beschouwd als een waardevol instrument voor estate planning aangezien uw erfgenamen een versterkte basis zouden krijgen na uw overlijden.

Bewerkt door Elizabeth Weintraub. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.

Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Gedurende het midden tot het einde van de jaren negentig vroegen investeerders tal van verzoeken aan de IRS met het verzoek om voorafgaande rulings over de vraag of een onverdeelde (fractionele) huurders van gemeenschappelijk belang in onroerend goed een entiteit was die in aanmerking kwam voor belastinguitstel op grond van sectie 1031.

In reactie daarop heeft de IRS in 2000 de Revenue Procedure 2000-46 uitgegeven. Deze procedure toonde zich bezorgd over het feit dat sommige huurders in gemeenschappelijke relaties kunnen worden gezien als partnerships voor federale belastingdoeleinden en daarom niet in aanmerking komen voor 1031-overweging.

De IRS heeft duidelijk gemaakt dat het geen uitspraken meer zal doen. Dit besluit werd ingetrokken in maart 2002, gevolgd door de Revenue Procedure 2002-22.

Bekend als de "Rev. Proc.", Revenue Procedure 2002-22 beschreven 15 punten, die zou worden beoordeeld door de IRS bij het "overwegen van een verzoek om een ​​uitspraak dat een onverdeelde fractionele belang in huur onroerend goed niet een belang is in een zakelijke entiteit " - wat betekent dat een partnerschap dat niet in aanmerking zou komen, de uitwisseling zou kunnen riskeren van audit- en fiscale gevolgen.

Het is echter nog steeds bijna onmogelijk om een ​​voorschot te krijgen. Veel van de informatie die nodig is voor een IRS-beoordeling is zelfs niet beschikbaar totdat de sponsor gereed is om het eigendom te verwerven, de lening te sluiten en belangen te delen met de huurders. Vandaar de reden waarom de meeste sponsorraden een "zou moeten" of "zullen" belastingadvies geven dat in de Private Placement Memorandum staat.

Revenue Procedure Richtlijnen voor huurders in gemeenschappelijk 1031 Uitwisselingen

The Rev. Proc. duidelijke richtlijnen opgesteld voor de structuur, financiering en het beheer van huurders in gemeenschappelijk eigendom. Het staat 2 tot 35 mede-eigenaars toe, hoewel sponsors en kredietverstrekkers lagere limieten kunnen stellen voor sommige eigendommen, die meestal tussen de 10 en 25 investeerders zijn.

Een man en vrouw worden soms behandeld als een enkele entiteit (afhankelijk van de staatswet) en geen van de mede-eigenaars mag belastingaangiften indienen als een partnerschap. Elke mede-eigenaar heeft het recht zijn fractionele eigendom te verkopen of te verdelen, maar pas nadat hij deze aan de anderen heeft aangeboden. Er is een evenredige verdeling van de winst en ook schuld (hypotheek).

Met deze duidelijkere richtlijnen begon de TIC-industrie serieus en trok een groter aantal nieuwe sponsors, makelaars / dealers en geregistreerde vertegenwoordigers naar de markt. Sinds de jaren negentig is er een enorme interesse in huurders in Common 1031 Exchanges. De groei van het eigen vermogen is in de periode 2002-2004 met 550% gestegen in TIC's. De totale waarde van TIC-investeringen die in 2007 zijn afgesloten, wordt geschat op meer dan 8,5 miljard dollar. Sommigen zeggen dat dit aantal nog hoger ligt: ​​een bereik van $ 10 miljard (inclusief hefboomwerking).

Huurders in algemeen aanbod aan geaccrediteerde beleggers

Het overgrote deel van het TIC-aanbod wordt alleen aan 'geaccrediteerde beleggers' gedaan, wat betekent dat aan bepaalde financiële criteria moet worden voldaan.

1. Alleenstaande beleggers (of in combinatie met een partner) moeten een nettowaarde van meer dan $ 1 miljoen hebben.
2. Een jaarlijks inkomen van $ 200.000 de afgelopen 2 jaar met de verwachting dat dit zal doorgaan.

1. Een gezamenlijk inkomen met echtgenoot van $ 300.000 in de afgelopen 2 jaar met de verwachting van geen verandering.
2. Een entiteit zoals een LLC, Partnership of Corporation moet activa hebben van ten minste $ 5 miljoen of, als de activa minder dan $ 5 miljoen bedragen, moet elke belegger als individu zijn geaccrediteerd.

Bewerkt door Elizabeth Weintraub. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.

Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Een belegger kan waardevolle hulp krijgen bij het vinden van een vervangend eigendom van een van de vele bedrijven die zijn gespecialiseerd in het behandelen van 1031 ruilen en huurders in gemeenschappelijke 1031-ruil. Deze TIC-specialisten hebben toegang tot een groot aantal vastgoedbeleggingen en hebben vaak verschillende niveaus van due diligence voltooid, waaronder prijsvergelijkingen, informatieverschaffing, netto-inkomsten, leegstandsrapporten, enz.

Meestal hebben de sponsorfirma's enorme hoeveelheden geld besteed aan het structureren van deze onroerendgoedaanbiedingen om ervoor te zorgen dat ze voldoen aan de IRS-vereisten voor een TIC 1031 Exchange. Soms verbindt de sponsor een woning met een koopovereenkomst en bereidt vervolgens de aanbiedingsdocumenten voor, vaak de Private Placement Memorandum (PPM) genoemd, die vervolgens wordt aangeboden via makelaars-dealers. Enkele sponsors sluiten het pand voordat het wordt verkocht, maar dit kan duurder zijn vanwege de kosten van het vervoer.

Evaluatie van een geregistreerde investeringsvertegenwoordiger

• Selecteer een geregistreerde beleggingsvertegenwoordiger die is gespecialiseerd in TIC-investeringen. Dit moet worden gedaan voordat u uw vastgoedbelegging verkoopt.
• Evalueer enkele mogelijke vervangende eigenschappen. Terwijl u dit doet met uw geregistreerde beleggingsvertegenwoordiger, moet u de sponsors van elk aanbod onder de loep nemen. Wat is hun staat van dienst? Is de infrastructuur van hun bedrijfsorganisatie voldoende? Zijn hun opdrachtgevers, personeel en management gekwalificeerd?

• Zorg ervoor dat uw beleggingsvertegenwoordiger een Series 7- of Series 22-licentie heeft, samen met een Series 63- of Series 66-licentie. Hij / zij moet ook ervaring hebben met commercieel onroerend goed en een bewezen staat van dienst hebben met succesvolle TIC-uitwisselingen.

Vragen om sponsorbedrijven te vragen

• Is het programma van de sponsor goed gestructureerd en eerlijk voor beleggers?

• Is het aanbod zorgvuldig, juridisch en mechanisch samengesteld, met de juiste onthullingen?
• Zijn de doelstellingen die in de documenten worden uiteengezet, samengekomen?
• Zijn de risico's verbonden aan de investering duidelijk aangegeven?
• Is het programma, met zijn vermogen, opgezet met een grote kans om de doelstellingen te bereiken?
• Zijn de geprojecteerde doelstellingen redelijk gezien de feiten?
• Welke veiligheidsmaatregelen en reserves zijn er?

Een huurder in Common 1031 Exchange geeft een belegger veel keuzemogelijkheden bij het zoeken naar vervangende panden.

Een aandelenbelegging van minstens $ 100.000 is meestal vereist, maar elke aanbieding van onroerend goed zal een minimum hebben dat is bepaald door het totale vermogen te delen door het mogelijke aantal TIC-belangen.

Elk PPM-aanbod moet worden geëvalueerd, geanalyseerd en vergeleken met andere concurrerende voorstellen. Het verleden, het heden en de verwachte toekomstige uitgaven, financiële informatie ten aanzien van huurders, locatie- en milieukwesties moeten worden onderzocht en een studie van het vastgoedmarktgebied van het onroerend goed omvatten.

Bewerkt door Elizabeth Weintraub. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.

Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Sommige bedrijven die TIC's beheren, hebben due diligence uitgevoerd met betrekking tot verschillende mogelijke vastgoedbeleggingen. Om dit te doen, voltooien geregistreerde investeringsvertegenwoordigers de due diligence binnen hun bedrijf, meestal via hun afdeling due diligence; terwijl anderen de externe diensten van "due diligence consultants" en advocaten zoeken.

Type huurders in het algemeen 1031 Uitwisselingen

1031 Huurders in gewone uitwisselingen kunnen op verschillende manieren worden gestructureerd en deze kansen worden vaak verpakt met beheer en financiering.

Soms wordt een non-recourse lening aangeboden, die voorkomt dat de geldschieter in geval van wanbetaling andere activa van de kredietnemer naleeft. De lening van de kredietgever in de lening is beperkt tot de waarde van het onroerend goed.

Sommige kredietverstrekkers zijn onlangs echter begonnen met het eisen van een verantwoordelijke entiteit om te tekenen voor aansprakelijkheid in het geval dat de huur ontvangen van het onroerend goed niet wordt gebruikt om de lening terug te betalen, maar in plaats daarvan worden omgeleid voor reparaties, enz. Andere geldschieters hebben bepaald dat een TIC en, soms moet elke individuele koper de geldgever garanderen tegen toekomstige milieukwesties. Beleggers worden aangespoord om leningdocumenten en de PPM nauwlettend te onderzoeken om te voorkomen dat hun aansprakelijkheid ver boven hun oorspronkelijke investering komt.

Bij het uitvoeren van due diligence met betrekking tot TIC-programma's, moeten beleggers de structuur en conformiteit zorgvuldig vergelijken met de 15 Rev. Proc. richtlijnen. Een transactie die wezenlijk afwijkt, kan ertoe leiden dat de IRS het niet toestaat, waardoor beleggers worden blootgesteld aan toekomstige fiscale gevolgen.

Aanbod is gestructureerd met een document ondertekend door elke eigenaar, waardoor de sponsor de autoriteit heeft om het dagelijkse beheer van het onroerend goed te regelen. Er kan sprake zijn van een hoofdhuurovereenkomst of een beheersovereenkomst die afwijkingen bevat in de manier waarop huurprijzen en geïnde fondsen worden verspreid naar de mede-eigenaars van de TIC.

Het aanbod kan ook een overeenkomst tussen huurders bevatten, waarin de relatie tussen de individuele belegger en de andere mede-eigenaars van de TIC wordt beschreven. Een TIC kan ook worden gestructureerd als een Special Purpose Entity (SPE) waarbij geen enkele persoon als eigenaar wordt vermeld. Onder een SPE koopt en koopt één enkele vennootschap met beperkte aansprakelijkheid de TIC-rente. Deze structuur biedt een extra laag van aansprakelijkheidsbescherming voor de mede-eigenaars en de geldschieter. Meestal is de TIC-sponsor niet verantwoordelijk voor het beheer van de investering en moet er onafhankelijk management worden gebruikt.

Zijn huurders in gewone beurzen of onroerend goed?

De meeste sponsors behandelen TIC-beleggingen als effecten omdat ze voldoen aan de definitie van een effect in de staat waar het onroerend goed zich bevindt of in de verschillende staten waar de sponsor voornemens is het te koop aan te bieden. Dit betekent dat alleen geautoriseerde effectenhandelaren deze investeringen kunnen vermarkten, met het toezicht op de SEC . Alle TIC-belangen, inclusief die welke effecten zijn, worden echter per akte overgedragen en de meeste staten classificeren deze als onroerend goed.

De vraag of een vastgoedinvestering een beveiliging is, kan ingewikkeld zijn en het probleem veroorzaakt een aanzienlijke consternatie.

Hoewel de aankoop van een TIC-belang een vastgoedtransactie is voor 1031 doeleinden, worden de meeste verkocht als effecten. Het is echter niet verwonderlijk dat sommige sponsors TIC-belangen blijven verkopen als onroerend goed en ze niet als effecten verhandelen.

Aangezien vastgoedmakelaars meestal betrokken zijn bij de verkoop van het Afgeleverde vastgoed, lijkt het aanbieden van TIC-aanbiedingen via deze zelfde makelaars alleen logisch aangezien ze in een positie zijn om potentiële beleggers te identificeren. Het conflict schuilt in de regels van FINRA, (Financial Industry Regulatory Authority) en de Securities and Exchange Commission, die het betalen van een vergoeding of commissie verbieden aan iedereen die geen effectenlicentie heeft.

Dit sluit feitelijk de betaling van verwijzingskosten of commissies voor makelaars in onroerend goed uit. Het is jammer dat deze regels, bedoeld om beleggers te beschermen, vastgoedprofessionals niet aanmoedigen om de voordelen van een TIC-transactie te presenteren aan hun 1031 uitwisselingsklanten.

De vraag naar huurders in het algemeen 1031 Uitwisselingen is sterk

Een belegger dient een TIC te zien als een onroerend goed dat zal worden aangehouden als investering op middelmatige tot lange termijn. Als liquiditeit belangrijk is, moeten alternatieve opties worden overwogen.

De vraag naar huurders in gemeenschappelijke gebouwen blijft met elk voorbijgaand jaar groeien. Het volstaat om te zeggen dat de snelheid van de TIC-markt en het uitwisselingsproces van 1031 voor investeerders die niet bekend zijn met TIC beangstigend zijn, maar de kansen voor winst- en belastingbesparingen enorm zijn.

Effecten aangeboden via een effectenbedrijf bieden u een soortgelijke verklaring als volgt, waarop u niet kunt vertrouwen:

Dit materiaal is geen aanbod om te verkopen, noch het verzoek om enige zekerheid te kopen. De informatie is alleen voor discussie en informatiedoeleinden. Het is niet bedoeld als vervanging van competent juridisch, fiscaal of financieel planningsadvies. De toepasselijke belastingcodes zijn alleen van toepassing op federaal recht en hebben hierop betrekking. Individuele staten kunnen hun eigen aanvullende belastingcodes hebben. Neem contact op met de juiste belasting- en juridische professional in uw land. Deze informatie wordt verstrekt door bronnen die als betrouwbaar worden beschouwd, maar moet worden gebruikt in combinatie met professioneel advies dat consistent is met uw persoonlijke situatie.

Bewerkt door Elizabeth Weintraub. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.