Basisprincipes die een 1031 Tax-Uitgestelde Exchange vormen
Veel beleggers hebben gevraagd wat precies een 1031-ruil is , wat zijn de richtlijnen en tijdlijnen en kunt u uw vermogenswinstbelastingen wettelijk uitstellen? Ik dacht dat het nuttig zou zijn om enkele van uw meestgestelde vragen in dit artikel te beantwoorden.
Wat is een §1031-uitwisseling?
A §031 Ruilen is een transactie waarbij een belastingbetaler de mogelijkheid heeft om de ene vastgoedbelegging in te wisselen voor een andere door het fiscale gevolg van een verkoop uit te stellen.
De transactie is geautoriseerd in §1031 van de IRS-code.
De IRS-code luidt als volgt: "Er wordt geen winst of verlies geboekt op de uitwisseling van onroerend goed dat wordt gehouden voor productief gebruik in een handels- of bedrijfsuitoefening of voor investeringen, als dergelijke eigendommen uitsluitend worden verhandeld voor soortgelijke goederen, die ofwel voor productief gebruik in een handel of bedrijf of voor investeringen. "
Vereisten voor een 1031-uitwisseling
- Tijdlijnen voor een 1031-uitwisseling
De belegger (of uitwisselaar) moet de strikte 45- / 180-daagse richtlijnen volgen voor een uitwisseling. Zodra de wisselaar zijn / haar eigendom verkoopt (afgestane eigendom) heeft hij / zij 45 dagen om eigendommen van gelijke of hogere waarde te identificeren. Eenmaal geïdentificeerd, heeft de wisselaar 180 dagen vanaf de dag dat hij zijn eigendom verkocht om de geïdentificeerde eigenschap (pen) te verwerven (of 135 dagen na het einde van de periode van 45 dagen).
- Like-Kind Property in een 1031 Exchange
De belegger moet "like-type" -eigendom verwerven. Dit betekent dat het andere kwalificerende vormen van onroerend goed moet zijn. De wisselaar kan bijvoorbeeld een duplex verkopen en een commercieel onroerend goed kopen, of hij / zij kan een stuk grond verkopen en een flatgebouw kopen. Het pand moet gewoon 'like-kind' zijn.
- Exchange Property Held voor investeringen
Het verkochte onroerend goed (afgestoten onroerend goed) en het nieuw verworven onroerend goed (vervangende eigendom) moeten worden aangehouden voor beleggingsdoeleinden of voor zakelijke doeleinden. Daarom kun je je hoofdverblijf niet verkopen en een vastgoedbelegging kopen, en kun je ook geen vastgoed verkopen en een huis kopen.
- Gelijke of grotere schuld en aandelen in een 1031 Exchange
Als de wisselaar een woning verkoopt voor $ 1 miljoen, waarin $ 500k gelijkwaardig was en $ 500k schuld was, moet de wisselaar voor $ 1 miljoen of meer aan eigendommen kopen. Bovendien moet de wisselaar alle eigen vermogen gebruiken en alle schulden vervangen om 100% van de vermogenswinstbelastingen uit te stellen.
De warmtewisselaar kan extra opbrengst toevoegen aan de nieuwe aankoop als hij / zij dit wenst en de warmtewisselaar kan desgewenst ook extra schulden aan. Als de wisselaar niet alle verkoopopbrengsten wenst te gebruiken, kan hij / zij een gedeeltelijke omwisseling uitvoeren en de toepasselijke meerwaardebelastingen op het verschil betalen. Dit wordt 'opstarten' genoemd.
- Constructive Receipt en Qualified Intermediary voor een 1031 Exchange
De wisselaar ontvangt mogelijk geen contant geld van de verkoop. Dit staat bekend als "constructieve ontvangst" en zou een belastbaar feit creëren voor het ontvangen geld. Volgens de IRS-bepalingen voor veilige havens, moet de wisselaar een Qualified Intermediary of QI gebruiken om de 1031-transactie te vergemakkelijken.
De QI is een onafhankelijke derde partij (niet uw advocaat, agent, makelaar of CPA) die de verkoopopbrengst bijhoudt en namens u het vervangende eigendom koopt. Het is uiterst belangrijk in de omgeving van vandaag om alleen te associëren met gerenommeerde, verzekerde en gebonden gekwalificeerde tussenpersonen.
- 1031 Exchange-risico
Zoals met elke belegging in onroerend goed, zijn er risico's verbonden aan Delaware Statutory Trusts en / of Tenants in Common Ownership. Het is niet mogelijk om alle relevante risicofactoren op dit forum te bespreken. Risicofactoren worden beschreven in het Private Placement Memorandum voor elk aanbod. Beleggers dienen alle risicofactoren grondig te begrijpen en deze met hun financiële vertegenwoordiger te bespreken alvorens te beleggen in een Delaware Statutory Trust of huurders in Common Exchange.
Een van de problemen die ik ben tegengekomen bij het vertegenwoordigen van verkopers die aanbiedingen ontvangen van een 1031-wisselinvesteerder, is dat we niet weten of ze van plan zijn de borg te sluiten. Ze noemen 3 verschillende eigenschappen of schrijven aanbiedingen op een aantal verschillende huizen om te zien wat wordt geaccepteerd. Daarna, nadat ze een aantal geaccepteerde aanbiedingen hebben, kiezen ze degene die ze willen kopen, wat betekent dat ze de anderen moeten annuleren.
Advocaten zeggen dat dit soort praktijken convenanten met goede trouw schendt die inherent zijn aan contracten, maar het belet niet dat het gebeurt. Vraag de agent of dit de enige aanbieding is.
Dit materiaal is geen aanbod om te verkopen, noch het verzoek om enige zekerheid te kopen. De informatie is alleen voor discussie en informatiedoeleinden. Het is niet bedoeld als vervanging van competent juridisch, fiscaal of financieel planningsadvies. De toepasselijke belastingcodes zijn alleen van toepassing op federaal recht en hebben hierop betrekking. Individuele staten kunnen hun eigen aanvullende belastingcodes hebben. Neem contact op met de juiste belasting- en juridische professional in uw land. Deze informatie wordt verstrekt door bronnen die als betrouwbaar worden beschouwd, maar moet worden gebruikt in combinatie met professioneel advies dat consistent is met uw persoonlijke situatie.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.