Een lezer vraagt: "Ik bezit een persoonlijke woning, het is meer waard dan de resterende hoofdsaldo van de hypotheek." Mijn geldschieter is bereid mij toe te staan om te herfinancieren voor meer dan het saldo van de bestaande hypotheek. Ik weet dat de belastingregels het toestaan ik moet rentebetalingen aftrekken bij herfinanciering van hypotheken, zolang het voor hetzelfde bedrag is als het bestaande saldo. Maar hoe worden belastingaftrekken beperkt voor hypothecaire herfinanciering? "
Antwoord: door Julian Block , procureur
Wanneer de rente daalt, trekken miljoenen huishoudens, net als jij, naar geldschieters om hun hypotheek te herfinancieren. Voordat u begint met het herfinancieren van hypotheken , is het slim om vertrouwd te raken met lastige belastingregels over wat al dan niet aftrekbaar is voor rentebetalingen. Hier zijn enkele herinneringen over hoe de regels werken voor hypothecaire herfinanciering:
Regels voor herfinanciering van hypotheken voor belastingverminderingen
Of leners recht hebben op aftrek van rente op het overschot, hangt af van hoe ze de opbrengst van de hypothecaire herfinanciering en het bedrag van de opbrengsten gebruiken. Wanneer kredietnemers het bedrag dat de bestaande hypotheek overschrijdt gebruiken om hoofdresidenties te kopen, bouwen of aanzienlijk te verbeteren, dat wil zeggen het hele jaar door woningen of tweede huizen zoals vakantie retraites, vallen hun rentebetalingen onder de regels voor leningen voor woningaankoop. Die regels stellen hen in staat om de volledige rente af te trekken zolang het eigen risico plus alle andere leningen voor woningverwerving niet meer bedragen dan $ 1.000.000, en dalen tot $ 500.000 voor gehuwde paren die afzonderlijke aangiften indienen.
Wanneer leners het overschot gebruiken voor andere doeleinden, verbiedt een andere reeks regels aftrekposten voor betalingen van rente op 'consumentenleningen'. Deze brede categorie omvat creditcardrekeningen, autoleningen, medische kosten en andere persoonlijke schulden zoals achterstallige federale en staat inkomstenbelastingen. Er is echter een beperkte uitzondering voor rente op studieleningen, een van die "boven de lijn" aftrekkingen om te komen tot aangepast bruto-inkomen, het bedrag op de laatste regel van de eerste pagina van het 1040-formulier.
Uitzonderingen op regels voor hypotheekherfinanciering Belastingverminderingen
Maar de meeste kredietnemers kunnen deze beperkingen op aftrekposten voor consumentenbelangen omzeilen, dankzij de regels voor leningen voor woninghypotheken . Die regels laten hen toe om de volledige rente af te trekken zolang het bedrag dat de bestaande hypotheek overschrijdt plus alle andere leningen voor woninghypotheken niet hoger zijn dan $ 100.000 en dalen tot $ 50.000 voor gehuwde paren die afzonderlijke aangiften indienen. Het maakt geen verschil hoe leners de opbrengst gebruiken.
Wanneer hun herfinancierde leningen deels woningverwervingsleningen en deels leningen voor woninghypotheken zijn, is er een totale limiet van $ 1.100.000, $ 1.000.000 eigenwoningschuld en $ 100.000 schuld van het eigen vermogen, die dalen tot $ 550.000 voor afzonderlijke gehuwde paren.
Wanneer de leningen het plafond van $ 1.000.000 voor leningen voor woningverwerving en $ 100.000 voor leningen voor woninggelijkheid overschrijden, wordt het meerdere doorgaans geclassificeerd als niet-aftrekbare persoonlijke rente. De algemene weigering is onderhevig aan uitzonderingen voor leenopbrengsten die worden gebruikt voor zakelijke of investeringsdoeleinden.
Hypotheekherfinanciering Belastingverminderingen voor belastingplichtigen Onderworpen aan AMT
Nog een andere beperking is van toepassing op het gestaag groeiende aantal kredietnemers belast door het AMT (alternatieve minimum belasting).
De AMT maakt aftrek mogelijk voor rentebetalingen op leningen voor woningaankopen van maximaal $ 1.000.000. Maar AMT-regels ontkennen eventuele aftrekkingen van rente op leningen voor hypotheken voor eerste of tweede huizen, tenzij de opbrengsten van de lening worden gebruikt voor het kopen, bouwen of aanzienlijk verbeteren van de woningen; een reden waarom advertenties voor hypotheken voor thuisleningen vaak de lastige kwestie van fiscale aftrekbaarheid bekritiseren.
Julian Block is een belastingadvocaat in Larchmont, NY.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.