Plan E Belastingtips
Verhuurders moeten uitstekende gegevens bijhouden met betrekking tot kostenbasis, inkomsten en uitgaven, en de beste manier om al deze zaken bij te houden is om een spreadsheet in te stellen - uw belastingaccountant kan zelfs een sjabloon hebben die u kunt gebruiken.
Dit zijn de dingen die u wilt bijhouden:
- Aankoopprijs van het huis, appartement of appartement dat u verhuurt
- Geaccumuleerde afschrijvingen en huidige jaarlijkse afschrijving op uw eigendom
- Huurinkomsten
- Waarborgsommen die u heeft ontvangen
U wilt ook verschillende uitgaven bijhouden die zijn gekoppeld aan uw huurwoning, waaronder:
- Commissies of property management fees
- Advertentiekosten
- Kosten voor reiniging, onderhoud en reparatie
- Huiseigenaren verzekering en HOA contributies
- Onroerendgoedbelasting en hypotheekrentekosten
- Waarborgsommen terugbetaald aan de huurder
- en diverse andere uitgaven, zoals nutsvoorzieningen, landschapsarchitectuur en afvalophaling
Als u deze uitgaven bijhoudt met behulp van personal finance-software of een computerwerkblad, zijn uw maandelijkse en jaarverslagen binnen handbereik en kunt u ze eenvoudig afdrukken.
Verliesbeperkingen voor passieve activiteiten
Hier is de genereuze IRS-regel # 1: als een van uw huurwoningen een nettoverlies over het jaar heeft, kan dat verlies worden gesaldeerd met de verliezen en winsten van al uw andere huurwoningen.
Nu is hier het misschien-niet-zo-goede nieuws: als het eindtotaal voor al uw eigendommen negatief is - een nettoverlies - kan dat verlies helemaal, gedeeltelijk of helemaal niet aftrekbaar zijn van de rest van uw inkomsten voor het jaar als gevolg van beperkingen voor passieve activiteitsverlies.
Het verhuren van onroerend goed wordt over het algemeen als een passieve activiteit beschouwd, zelfs als u een aanzienlijke hoeveelheid tijd besteedt aan het selecteren van de juiste huurders, het repareren van de huureenheid en het inspecteren van het pand op routine-onderhoud.
Verliezen van passieve activiteiten zijn beperkt tot compensatie van passieve winsten.
Als u actief deelneemt aan de verhuuractiviteiten, kunnen alle huurverliezen mogelijk worden afgetrokken tot maximaal $ 25.000 per jaar in totaal in al uw huurwoningen. Getrouwde personen die afzonderlijk registreren, hebben een huurverlieslimiet van maximaal $ 12.500, op voorwaarde dat de persoon tijdens het belastingjaar apart van zijn of haar echtgenoot woonde. Het bedrag van het huurverlies dat is toegestaan voor actieve deelnemers aan een vakantiewoning varieert op basis van uw aangepaste aangepaste bruto-inkomen (MAGI):
- Voor MAGI van $ 100.000 of minder ($ 50.000 of minder als gehuwde bestanden afzonderlijk worden ingediend), kunnen huurverliezen volledig worden afgetrokken, tot de limiet van $ 25.000 ($ 12.500).
- Voor MAGI tussen $ 100.000 en $ 150.000 (tussen $ 50.000 en $ 75.000 indien afzonderlijk gehuwd) kunnen huurverliezen worden afgetrokken tot een limiet van 50% van het verschil tussen $ 150.000 ($ 75.000 indien gehuwde indiening afzonderlijk) en MAGI.
- Voor MAGI van meer dan $ 150.000 ($ 75.000 indien gehuwde indiening afzonderlijk), kan geen van de huurverliezen worden afgetrokken van andere inkomsten.
Je kunt verliezen naar voren dragen
Dit brengt ons bij de genereuze IRS-regel # 2: huurverliezen die worden beperkt door de passieve beperkingen van het activiteitenverlies, kunnen worden overgedragen naar het volgende belastingjaar wanneer ze de huurwinsten kunnen compenseren.
De beperkingen van het passieve activiteitsverlies worden elk jaar toegepast, maar huurverliezen blijven jaar na jaar worden overgedragen totdat de verliezen worden opgebruikt door de huurwinsten te compenseren of in mindering te brengen op andere inkomsten.
Formulier 8582 wordt gebruikt voor het berekenen van beperkingen van het passieve activiteitsverlies en om huurverliezen bij te houden die elk jaar voor elk object worden verzameld.
Fiscale planning voor verhuurders
Verhuurders maken af en toe een kleine winst als de huurinkomsten voldoende zijn om de hypotheek te betalen, evenals onroerendgoedbelasting, verzekeringen en reparaties. Maar verhuurders krijgen de aanschafprijs van het huurobject af te schrijven, en dit kan een kleine economische winst vaak in een klein fiscaal verlies veranderen - uitgaven overtreffen het inkomen nadat de afschrijving in aanmerking is genomen.
Maar af en toe hebben grootgrondbezitters te maken met grote uitgaven, zoals het vervangen van een dak of het strippen van een appartement nadat een langdurig bewoner zijn woning heeft verlaten.
In deze omstandigheden is het mogelijk dat de verhuurder een verlies van meer dan $ 25.000 heeft, maar de passieve regels voor activiteitsverlies beperken het verlies tot precies $ 25.000. Het restant wordt overgedragen naar volgend jaar, wanneer de verhuurder hopelijk meer winst zal hebben en in staat zal zijn de extra belastingverliezen op te vangen.
Verkoop van huurwoningen
Huurverliezen voor een bepaalde woning zijn volledig toegestaan in het jaar waarin een woning wordt verkocht in volledige overeenstemming met een niet-verbonden koper.
De verkoop van een huis, appartementencomplex of ander huurobject is niet hetzelfde als het verkopen van uw hoofdverblijf. Net als bij het berekenen van meerwaarden, houdt de formule voor het berekenen van de winst of het verlies van huurwoningen in dat u uw kostenbasis van uw verkoopprijs aftrekt.
Aangepaste kostenbasis voor huurwoningen
De formule voor het berekenen van uw kostenbasis op huurwoningen is als volgt:
- Aankoopprijs
- Plus aanschafkosten (titel- en escrow-kosten, makelaarscommissies, etc.)
- Plus verbeteringen (ter vervanging van het dak, nieuwe oven, etc.)
- Plus verkoopkosten (titel- en escrow-kosten, makelaarscommissies, etc.)
- Plus geaccumuleerde afschrijvingen (zoals vermeld op uw belastingformulieren)
- Gelijk aan uw kostenbasis
Het berekenen van uw winst of verlies zou zijn:
- Verkoopprijs
- Minus uw kostenbasis
- Gelijk aan uw winst of verlies
Als het resulterende aantal positief is, hebt u winst gemaakt toen u uw huurwoning verkocht. Als het resulterende aantal negatief is, hebt u verlies geleden. Winsten op huurwoningen kunnen gedeeltelijk worden belast, omdat de afschrijving opnieuw wordt beloond met een maximaal belastingtarief van 25 procent en gedeeltelijk als meerwaarden . De verkoop van huurwoningen wordt gerapporteerd op formulier 4797 en eventuele kapitaalversterkingberekeningen worden gerapporteerd op schema D.
Echt eigendom en beperkte aansprakelijkheid
Veel verhuurders overwegen om bedrijven, vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid of partnerschappen op te richten om hun huurwoningen te bezitten. Een bedrijf kan nadelig zijn omdat bedrijven geen voorkeurtarief hebben voor langetermijnwinst.
Een naamloze vennootschap zou langetermijnwinsten kunnen doorgeven aan haar leden, zodat winsten nog steeds in aanmerking komen voor het gewenste percentage van 15 procent op langetermijnwinst. Verhuurders moeten deze en andere juridische aspecten van het vormen van een bedrijf voor huurwoningen bespreken met een advocaat om inzicht te krijgen in alle juridische en financiële implicaties van een dergelijke strategie.