Definitie: Een open vermelding laat een eigenaar haar huis alleen verkopen als een verkoop door eigenaar . Het is een niet-exclusieve overeenkomst, wat betekent dat de eigenaar open aanbiedingen mag uitvoeren bij meer dan één makelaar in onroerend goed en alleen de makelaar betaalt die een bekwame koper brengt wiens aanbod de eigenaar accepteert.
Het grote verschil is dat een eigenaar waarschijnlijk alleen een commissie voor verkoopmakelaars zal betalen, ongeveer de helft van de gebruikelijke kosten.
De reden is omdat de eigenaar niet vertegenwoordigd is. Daarom betalen eigenaars geen makelaar om de eigenaar te vertegenwoordigen, maar betalen ze de makelaar om de koper te vertegenwoordigen. De kicker is echter dat als de eigenaar de koper zelf vindt, de eigenaar aan niemand een commissie verschuldigd is.
Waarom zou een verkoper een open vermelding gebruiken?
Verkopers kunnen een open vermelding over een exclusief recht om te verkopen overwegen, bijvoorbeeld als er veel kopers op de markt zijn. Dat komt omdat een open vermelding afzonderlijk kan worden onderhandeld met elke makelaar in onroerend goed, en de commissies kunnen allemaal verschillend of identiek zijn, wat er ook onderhandeld kan worden. Het geeft de verkoper meer flexibiliteit, hoewel het het aantal kopers dat het huis zou willen kopen kan beperken.
Als er echter meer kopers op de markt zijn dan verkopers met aantrekkelijke aanbiedingen, stelt de verkoper zichzelf niet bloot aan veel risico door een open vermelding te geven aan verschillende makelaars.
Het grootste risico is mogelijk een gebrek aan blootstelling aan alle kopers van onroerend goed. Om nog maar te zwijgen, de verkoper behoudt ook de mogelijkheid om het huis zelf te verkopen. Als ze haar eigen koper vindt, is ze geen enkele agent een commissie verschuldigd.
Sommige verkopers zijn van mening dat ze een huis voldoende kunnen adverteren en kopers via internet kunnen bereiken, zodat ze geen reden zien om een agent in te huren .
Ze zien soms het feit over het hoofd dat agenten veel meer naar de tafel brengen dan alleen een mogelijkheid om een potentiële koper te vinden. Een ervaren makelaar in onroerend goed bijvoorbeeld, kan een verkoper de mogelijkheid bieden om veelgemaakte fouten te voorkomen. Verkopers, die nog geen fouten hebben gemaakt, herkennen die waarde niet altijd voordat ze een fout hebben gemaakt en het is te laat.
Waarom zouden agenten akkoord gaan met een open vermelding?
Agenten die met veel kopers werken, kunnen ermee instemmen om de voorwaarden van een open vermelding te accepteren als ze willen garanderen dat ze worden betaald voor het brengen van een koper naar de verkoper. Met een open vermelding adverteren agenten over het algemeen niet met het onroerend goed of geven ze geen geld uit aan promotie, tenzij ze er redelijk zeker van zijn dat de kopers die reageren, alleen contact opnemen met die agent.
De eigenschap kan uniek, heel speciaal zijn en een groot aantal kopers aanspreken, en een agent ziet een open vermelding als de enige oplossing omdat de verkoper niet akkoord gaat met een exclusieve aanbieding voor recht op verkoop. Het is zeer ongebruikelijk om open vermeldingen te zien in de MLS waar ik in Sacramento werk, en ik heb nooit een open vermelding geschreven gedurende mijn lange carrière in onroerend goed, maar dit betekent niet dat ze geen haalbare optie zijn.
Ik veronderstel dat op sommige landelijke locaties open vermeldingen waarde kunnen hebben voor verkopers die zich niet willen binden aan één onroerendgoedmakelaar.
Plattelandsvermeldingen hebben meestal betrekking op grote gebieden en mond-tot-mondreclame gaat snel. Verkopers in het land kunnen met elke makelaar in het gebied een lijst maken, als de makelaars bereid zijn, en betalen alleen de makelaardij die uiteindelijk de winnende aanbieding presenteert.
Het nadeel is dat de verkoper meestal geen vertegenwoordiging heeft. Geen agent om als fiduciair voor de verkoper te handelen of de verkoper te helpen met onderhandelingen, inspecties van het huis of onthullingen. Er is geen luxe fotografie, luchtfoto's, 3D-verbeteringen, professionele marketing of onderhandelingen. In feite betaalt de verkoper eigenlijk een andere agent om te onderhandelen voor de koper.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.
Voorbeelden: Mary gaf een open vermelding aan drie vastgoedbedrijven: Smith Brokerage, Allen Realtors en All City Agents.
Smith Brokerage bracht haar een koper die een acceptabel bod indiende, dus Mary betaalde Smith Brokerage een commissie voor het vertegenwoordigen van de koper. De andere twee makelaars kregen zin.