Locatie is belangrijk voor kopers, met name in de kopersmarkten, wanneer de keuzes overvloedig zijn vanwege de overtollige voorraad. Kopers zullen een woning op een slechte locatie passeren ten gunste van een minder wenselijk huis op een goede locatie.
Voorbeelden van slechte locaties voor een huis
Sommige buurten kunnen in het publieke oog worden gezien als een slecht gebied, hoewel de huizen in een "slechte buurt" aan de overkant van de straat liggen van een zogenaamd wenselijk gebied. Slechte locaties beïnvloeden de waarde van het huis, dat kan variëren van tienduizenden tot honderdduizenden dollars. Het bezitten van een huis in de buurt van een van deze volgende typen locaties is vaak schadelijk voor uw marktwaarde :
- Hoofdwegen met veel verkeer
- Railroad tracks
- Commerciële eigendommen
- Industriële eigenschappen
- Appartementengebouwen
- Utiliteitsstructuren zoals afval, elektrische of kerncentrales
- begraafplaatsen
- Geluidshinder van nabijgelegen luchthavens of snelwegen
- Vuilnis, stortplaatsen en recycling
- scholen
- Overheidsgebouwen of overheidsgebouwen
- Sport arena's
- Windvervuiling zoals geuren van naburige boerderijen of fabrieken
Het overwinnen van bezwaren tegen slechte locaties
De beste manier om een bezwaar te overwinnen is over het algemeen door thuisprijzen .
Toen ik bijvoorbeeld een verkoper vroeg die drie keer tegen haar had gestaakt:
- Op een drukke straat
- Dichtbij commerciële gebouwen
- Tegenover een begraafplaats
waarom ze het huis in de eerste plaats kocht, zei ze: "Prijs, het was het minst dure huis van het Land Park dat op dat moment te koop was." Daarom hebben we een listingovereenkomst getekend en het huis op de markt gebracht tegen een prijs die lager is dan de concurrerende voorraad.
Het is uiteindelijk verkocht na 90 DOM .
Een andere koper uit het Land Park weigerde een huis te kopen, omdat het huis ernaast een nieuw dak en een buitenverf nodig had. Ik sprak met een buurman die in staat was om een toezegging te verkrijgen van de woningbezitter met uitgesteld onderhoud om te schilderen en opnieuw te spitten.
Het is soms handig om de voordelen van bepaalde locaties te promoten. Bijvoorbeeld:
- Begraafplaatsen zijn over het algemeen erg rustig.
- Wonen bij een school voor een jong gezin betekent dat je je kinderen beter in de gaten kunt houden.
- Thuis inbraken vinden meestal niet plaats op straten met veel verkeer en activiteit.
Slechte lay-outs
Als uw huis zich in een gewenst gebied bevindt, kunnen andere factoren, zoals een slechte lay-out , kopers uitschakelen. Niet alle slechte lay-outs kunnen eenvoudig worden verholpen en worden vaak als een ongeneeslijk defect beschouwd. Als het meer zou kosten om te repareren dan dat u zou ontvangen in ruil voor uw inspanningen met toegevoegde waarde, is het misschien beter om voor minder te verkopen of om de koper een herschikkingskrediet aan te bieden. Hier zijn voorbeelden van een slechte lay-out:
- Smalle deuropeningen en gangen
- Binnenschuin naar een ingang
- Hal met uitzicht op een ingang
- Aangrenzende slaapkamers
- Slaapkamers op aparte niveaus
- Eetkamer in het midden van thuis
- Slaapkamers toegankelijk vanuit woon- of familiekamers
- Gastenbadkamer op een onaantrekkelijke locatie
- Woelige plaatsing van kamers zonder stroming
- Slaapkamers op de bovenverdieping met trappen in het midden
Deze typen huizen verkopen voor minder dan omliggende huizen met meer conforme lay-outs van vergelijkbare vierkante meters. Veel huizen van deze aard in wenselijke wijken van Sacramento landen in de handen van flippers, die de visie en expertise hebben om de lay-out te veranderen en het pand met hoge winst door te verkopen.
Beschadigde huizen met uitgesteld onderhoud
Aannemers- of klusjesman-specials zijn voorwaarden die ik gebruik bij het verwijzen naar bovenwoningen van fixeerders . Helaas is de beste oplossing soms om het huis af te breken , het voor veel waarde te verkopen of de koper een sluitingskrediet te geven om de transactie af te breken na sluiting.
Woningen die veel werk vergen, zullen niet voor hetzelfde bedrag worden verkocht als vergelijkbare woningen die geen werk vereisen. Kopers zullen weigeren de beste marktwaarde te betalen voor huizen met uitgesteld onderhoud.
Bovendien eisen de meeste kopers een extra stimulans als compensatie voor onvoorziene problemen.
Een huis dat $ 50.000 aan werk kost tussen woningen die verkopen voor $ 300.000, heeft bijvoorbeeld geen prijs van $ 250.000. Dat is niet hoe het werkt. Een aannemer, bijvoorbeeld, die van plan is om het huis in een vaste staat door te verkopen, zal een redelijke winst verwachten en zal ook rekening houden met de kosten van doorverkoop bij aankoop. Dit betekent dat het huis waarschijnlijk voor minder dan $ 200.000 zal verkopen.
Soms koopt een koper een huis om op te knappen omdat de koper verwacht dat de renovatie een liefdesarbeid is. Maar die huizen verkopen meestal iets meer vanwege de locatie. Het loont om redelijk te zijn in uw prijzen wanneer uw huis gebreken vertoont die u niet wilt aanpakken.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.