Vraag: Is de verkoper aansprakelijk jegens de koper voor het weigeren van een korte verkoop?
Een lezer vraagt: ik ben een heel gek makelaar en ik neem contact met je op omdat ik denk dat je het antwoord hierop zou weten. Mijn kopers kopen een korte verkoop . De listingagent gaf ons een kopie van de korte verkoopbevestigingsbrief en vertelde ons dat we waren goedgekeurd. Mijn kopers betaalden vervolgens een taxatie en we deden een inspectie thuis , plus een plaaginspectie. Ze besteedden meer dan $ 1.000 aan upfront fees. Nu weigert de verkoper om de korte verkoop te sluiten. Kunnen we de verkoper aanklagen of sluiten? Is de verkoper aansprakelijk voor een koper voor het weigeren om een korte verkoop te sluiten? " - California REALTOR®
Antwoord: Het is waarschijnlijk een goede zaak dat u mij vraagt of de verkoper aansprakelijk is jegens de koper voor het weigeren om de korte verkoop te sluiten, omdat het antwoord dat u zou krijgen van een korte verkoopadvocaat zou kunnen zijn: "Hotdog, laten we naar de rechtbank gaan ."
Ik denk dat bijna elke keer dat je een advocaat hebt die in staat is veel geld te verdienen op basis van het advies van de advocaat, je misschien een conflict hebt. Het is net zoiets als een chirurg vragen of ze moet opereren. Zoals een kapper vragen als je je haar wilt laten knippen. Of vraag een verkoopmedewerker van Nordstrom of je die Jimmy Choo rode lakleerpompen moet kopen. Ja, oh ja.
Aan de andere kant, door mij te vragen naar de aansprakelijkheid van een verkoper, kan ik geen juridisch advies uitbrengen, omdat ik geen advocaat ben en ik geen recht doe. Als makelaar in onroerend goed, zoals uzelf, kan ik geen juridisch advies geven. Ik kan echter mijn persoonlijke mening over de aansprakelijkheid van een verkoper delen op basis van mijn eigen ervaringen met de afhandeling van short sales in Californië.
Ik kan zeker je woede voelen in deze situatie. Hier heb je kopers die dachten dat de verkoper zou meewerken aan de korte verkoop en, op basis van deze overtuiging, besteden de kopers veel geld aan het onderzoeken van het onroerend goed in voorbereiding om te sluiten. Misschien voel je je bedrogen en misleid. Je zou kunnen denken dat de verkoper een impliciet convenant met goede trouw in het contract heeft geschonden.
Maar er zijn twee belangrijke stukken documentatie die waarschijnlijk in uw koopcontract zijn opgenomen, waardoor de verkoper kan weglopen van de korte verkoop.
Het verkorte addendum maakt het voor de verkopende verkoper mogelijk om te sluiten
CAR verandert en actualiseert voortdurend haar vastgoedformulieren en het korte verkoopaddendum, SSA, vormt daarop geen uitzondering. Veel andere staten volgen hetzelfde en gebruiken vergelijkbare formulieren om de gevolgen van een korte verkoop uit te leggen, omdat de standaard inkoopcontracten geen korte verkopen aanpakken.
Het korte verkoopaddendum zegt dat de koper en verkopers niet akkoord hoeven te gaan met de voorwaarden van de verkopende kredietgever. Je zou kunnen zeggen dat het feit dat de verkoper jouw kopers geld liet besteden aan inspecties betekende dat de verkoper impliciete goedkeuring had gegeven. Een rechtbank kan het oneens zijn en zeggen dat de goedkeuring schriftelijk moet zijn omdat alle vastgoedcontracten schriftelijk moeten zijn.
Het korte verkoopaddendum vermeldt ook dat de koper en de verkoper verantwoordelijk zijn voor hun eigen kosten, zelfs als een van de partijen de korte verkoop annuleert .
De MARS hypotheekverlichting mededeling laat de korte verkoop verkoper weglopen van het sluiten
Het Mortgage Assistance Relief Services-aanbod van hypotheekverlichting is het resultaat van een uitspraak van de FTC, bekend als MARS.
Alle makelaars in onroerend goed die shortverkopen in elke staat afhandelen, moeten een kopie van MARS-toelichtingen aan de verkoper geven voordat de verkoper verplicht is om een commissie te betalen. En ja, verkopers betalen de commissie in een korte verkoop. Commissies worden betaald uit de opbrengst van de verkoop.
De basis van MARS is als volgt:
- De verkoper kan op elk gewenst moment stoppen met zakendoen met de listing-agent.
- De listingagent is niet gekoppeld aan de overheid noch goedgekeurd door de overheid.
- De short-sale geldschieter keurt de aanbieding mogelijk niet goed.
- Indien en wanneer een aanbieding wordt gedaan door de short sale bank, heeft de verkoper het recht om de aanbieding te weigeren.
- Als de verkoper het aanbod accepteert, betaalt de verkoper de vergoeding die aan de listing agent is opgelegd.
- Als de verkoper de aanbieding afwijst, is de verkoper niets verschuldigd aan de listingagent.
- Het bedrag van de vergoeding van de listingagent wordt nader omschreven.
- Als de verkoper stopt met het betalen van de hypotheek, gaat het krediet van de verkoper omlaag en kan de verkoper het huis verliezen.
Tot dusverre zijn agenten in Californië niet verplicht om kopers een kopie van een van de MARS-meldingen te geven - niet de MARSSN noch de MARSMRN. Het is mijn persoonlijke mening dat, aangezien de MARS-documenten de verkoper de korte verkoop op elk moment voorafgaand aan de schriftelijke acceptatie van de korte verkoopbevestigingsbrief laten annuleren, de koper op de hoogte moet worden gesteld van deze openbaarmaking.
De bottom line is een korte verkoop is meestal een noodlijdende verkoop . In distressed sale-situaties hebben huiseigenaren specifieke rechten. Niemand zal er waarschijnlijk in slagen om een verkoper haar huis als een korte verkoop te laten verkopen als de verkoper niet wil verkopen. Een korte verkoop is een verkiezing. Maar dat betekent niet dat u geen advocaat zult vinden die bereid is om het te proberen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.