Heb je je afgevraagd wat de verschillen zijn tussen coöperaties en appartementen? Je bent niet alleen. Hoewel, het zal je misschien verbazen om te horen dat Condos pas in de jaren zestig populair werd. Toen de FHA-richtlijnen eindelijk de financiering van condos mogelijk maakten, ging het condo-complexconcept van start. Voordien waren bijna alle gebouwen die veel meerdere eigenaren toestonden coöperaties. Tegenwoordig vindt u de meeste coöperaties of coöperatieve woningbouw in grote metropolen.
Mensen associëren meestal coöperaties met New York City, maar je kunt ook coöperaties vinden in grote steden zoals San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit en Chicago, Tucson en Phoenix, waaronder een paar in Florida en anderen verspreid over de oostkust.
Wat is een co-op?
Een coöperatie is niet echt onroerend goed. Onroerend goed is grond, gekoppeld aan structurele verbeteringen, inclusief ondergrondse en luchtrechten. In plaats daarvan is een coöperatie een bedrijf. Wanneer een koper een coöp koopt, koopt de koper aandelen in het bedrijf en heeft hij het recht om een specifieke eenheid te bezetten. Een co-op-koper koopt de eenheid of een deel van het gebouw zelf niet.
Verder kan een co-op-koper al dan niet in staat zijn om de aankoop van de coöperatie te financieren. Niet elke bank zal een co-op lening verstrekken. Van de banken die een coöp-lening afsluiten, kwalificeert niet elke coöperatie zich als een gekwalificeerd gebouw.
Kopers moeten bij hun geldschieter informeren of de coöperatie op de goedgekeurde lijst staat.
Een co-op-koper betaalt ook een maandelijks bedrag aan de coöperatie. Die vergoeding omvat een pro rata aandeel voor de hypotheek van het gebouw, indien aanwezig; de salarissen van een portier, onderhoudspersoneel, mogelijk een bouwopzichter; verzekering voor de structuur; regelmatig onderhoud, onderhoud en schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes, inclusief onroerendgoedbelasting.
Een mogelijk nadeel van een coöperatie, zeggen critici, is dat een eigenaar vaak twee hypotheken betaalt. Ze betaalt haar eigen hypotheek voor de coöp en de hypotheek van het gebouw voor de coöperatie, die ook kan worden geherfinancierd als lening om kapitaalverbeteringen voor het gebouw te betalen.
Wat is een appartement?
In tegenstelling tot een coöperatie koopt de koper onroerend goed als een koper een appartement koopt. De koper bezit de ruimte tussen de wanden, vloeren en plafonds, meestal tot halverwege. De eenheid wordt afzonderlijk beoordeeld voor belastingdoeleinden en de koper betaalt de belastingen rechtstreeks aan de county assessor (of via de inkomende rekening van een geldschieter).
Een appartement kan afzonderlijk worden gefinancierd en de woning is beveiligd door een trustakte of hypotheek, afhankelijk van de staatswetten. Het structurele ontwerp van een flat is een individuele eenheid, die een enkel verhaal, meerdere verhalen of zelfs vrijstaand kan zijn. Ik heb bijvoorbeeld een eengezinswoning op Hawaï die is aangewezen als flatgebouw, maar het is een vrijstaande structuur met een eigen tuin.
De koper van een appartement betaalt ook, net als een co-op-koper, maandelijkse kosten. Deze kosten worden betaald aan de vereniging van de huiseigenaar . De vergoedingen aan de VvE betalen voor onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, de buitenkant van het gebouw, het dak, verzekeringen, associatiemanagement en kunnen vaak enkele hulpprogramma's bevatten zoals water en afval ophalen.
Sommige HOA-rechten omvatten vergoedingen voor een clubhuis, fitnessfaciliteiten en een zwembad / spa.
Meer verschillen tussen een co-op versus een condo
Over het algemeen is een coöperatie vaak goedkoper om te kopen dan een flat, wat betekent dat het meer kan kosten om een appartement te kopen. Echter, de afweging is dat de vergoedingen die worden betaald aan een coöperatie hoger kunnen zijn dan de HOA-bijdrage van een flat.
Een groot verschil tussen een coöp en een flat is dat geen enkel warm lichaam met contant geld een coöperatie kan kopen. Co-operaties worden bestuurd door een raad van bestuur, bepaald door de aandeelhouders van de coöperatie. Condos worden ook bestuurd door een raad van bestuur, maar die raden keuren kopers niet goed. Het coöperatiebestuur heeft het recht om een kandidaat-koper goed te keuren. Hoewel de koper niet kan worden geweigerd als gevolg van discriminatie die is vastgelegd in de Fair Housing-wetgeving , moeten kopers een strenge screening doorstaan.
Sommige coöperaties staan buitenlandse kopers niet toe een eenheid te kopen. Veel coöperaties staan geen investeerders of kopers van tweede woningen toe als zij de voorkeur geven aan bewoners van de eigenaar. Coöpborden zullen de aanvraag van een potentiële koper, de financiële verklaring, de lijst van activa en passiva, het kredietrapport, de banksaldi, inclusief een recensie van aanbevelingsbrieven van vrienden en zakenpartners, onderzoeken en afronden met een persoonlijk interview.
Hoewel deze procedure een extreme inbreuk op de privacy lijkt, keuren eigenaren in een coöperatie dit proces goed omdat ze zeer selectief kunnen zijn voor de mensen die in het gebouw wonen. Wanneer een persoon een flat koopt, is er geen selectieproces van de buren, geen manier om te voorkomen dat een luide death metal band een kwartier naast de deur gaat zitten.
Aan de andere kant keurt het coöperatiebestuur ook de aankoopprijs goed. Als de prijs zo laag is dat dit de waarden van de andere aandeelhouders zou kunnen beïnvloeden, kan een co-op-board weigeren om de verkoop goed te keuren. Een condo HOA heeft niet zo'n autoriteit om een verkoop te voorkomen.
Veel condo-complexen beperken het aantal verhuur als een percentage van de totale eenheden. Het percentage varieert in het algemeen van 80 procent door de eigenaar bewoond tot 50 procent. Dit is bedoeld om te voorkomen dat het complex verandert in een appartementencomplex en waarden verlaagt. De meeste coöperaties staan geen sublease of verhuur toe.
Men kan jarenlang in een appartementencomplex wonen en de buren nooit kennen. Het is onwaarschijnlijk dat dit gebeurt in een coöperatie waar de eigenaren alles en iedereen over u kennen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.