Complexiteit van de verkoop van twee huizen om één huis te kopen

Het consolideren van twee huizen in één huis vereist een strategie

Wanneer ik in de beginfase van een paar met een stel werk om twee huizen te verkopen om er een te kopen, merk ik dat ze zich vaak aanvankelijk hechten aan het verkeerde spelplan, omdat ze denken dat het zo eenvoudig zou moeten zijn. Het spelplan is meestal om een huis te kopen , gevolgd door de verkoop van de andere twee huizen. Dat plan is logisch voor de meeste mensen. Het is niet de manier dat de verkoop van twee huizen om een ​​huis te kopen voor de meesten van ons werkt.

Optie 1: een huis kopen, gevolgd door de verkoop van 2 huizen

Het eerste probleem met dat soort plan is om gekwalificeerd te worden voor een hypotheek.

Het is duidelijk dat als twee verkopers elk een huis verkopen met de bedoeling om samen een huis te kopen en er geen financiering is, het veel gemakkelijker is. Verkopers met gratis en schone huizen of huizen met voldoende eigen vermogen om contant geld te genereren om een ​​huis te kopen hebben meer vrijheid om deze optie te volgen. Maar de realiteit is dat de meeste mensen een hypotheek afsluiten om een ​​huis te kopen. Dat betekent dat de partijen mogelijk in aanmerking moeten komen voor de hypotheek bovenop het kunnen betalen van een hypotheek op twee andere huizen.

Na het toevoegen van de nieuwe hypotheekbetaling aan de twee bestaande hypotheekbetalingen, kan die verhoudingshoeveelheid in verhouding tot het inkomen beide partijen buiten het bereik duwen om zich te kwalificeren. Gebruiksratio's van leners, die procentuele bedragen zijn voor zowel het voor- als het back-end. De front-end ratio is een percentage van de hypotheekbetalingen aan het gecombineerde bruto maandinkomen. De back-endratio is het percentage hypotheekbetalingen gekoppeld aan extra schulden zoals creditcards tegen gecombineerd bruto maandinkomen.

Als de ratio's te hoog zijn, komen de partijen niet in aanmerking om alle drie de woningen tegelijkertijd te bezitten. Aha, zou je kunnen zeggen, maar de partijen kunnen die huizen omzetten in huur en die huurinkomsten gebruiken om de hypotheekbetalingen te compenseren , toch? Terwijl dat het inkomen zou verhogen, wat de ratio zou verlagen, zal de kredietgever hoogstwaarschijnlijk niet toestaan ​​dat de huurinkomsten in de berekening worden gebruikt.

De meeste kredietverstrekkers volgen strikte richtlijnen met betrekking tot de tijd dat het huis moet zijn gehuurd om in aanmerking te komen voor huurinkomsten in een hypotheekberekening, en een of twee maanden is onvoldoende.

Het tweede probleem met het kopen van een huis gevolgd door de verkoop van twee huizen is het feit dat, als de aanbetaling voor het nieuwe huis afkomstig is van de verkoop van de andere twee huizen, verkopers waarschijnlijk een contingentaanbieding zouden moeten schrijven. Een contingent aanbieding geeft hen een uitweg, een manier om de aankoop te annuleren, en veel verkopers houden niet van voorwaardelijke aanbiedingen om goede redenen, omdat ze niet altijd zeker zijn.

Als de markt niet bevorderlijk is voor contingente aanbiedingen, zou dit deze strategie verder kunnen bemoeilijken. In de markt van een verkoper kunnen bijvoorbeeld voorwaardelijke aanbiedingen redelijk moeilijk zijn om geaccepteerd te worden. Als de beoogde aankoop een zeer gewild huis is, kunnen er meerdere aanbiedingen zijn en kunnen voorwaardelijke aanbiedingen bijna nooit winnen in een situatie met meerdere aanbiedingen.

Optie 2: Huizen verkopen voordat u een nieuw huis koopt

Of een paar beide huizen zou moeten verkopen of slechts één huis om huishoudens in een nieuw huis te combineren, hangt opnieuw af van de hypotheekratio's. Het is misschien mogelijk om slechts één huis te verkopen voordat u een nieuw huis koopt.

Een hypotheekverstrekker kan het best in deze situatie adviseren.

Als het echter nodig is om beide huizen te verkopen voordat u een nieuw huis koopt, zijn er drie basissub keuzes:

• Verkoop bestaande huizen met een voorwaardelijk contract waarmee verkopers een bepaalde periode de tijd krijgen om een ​​nieuw huis te kopen en een koopcontract aan te gaan, of
• Verkoop bestaande huizen met een terugkoopoptie na sluitingstijd om de verkopers de tijd te geven een nieuw huis te vinden om te kopen en te verhuizen.
• Verkoop beide huizen, ga elders verhuizen en ga op jacht naar een nieuw huis, waarbij je twee keer moet verhuizen. Deze laatste optie is het beste vanuit financieel oogpunt, omdat een verkoper geen onvoorziene uitgaven zou hebben en zich in een sterkere positie bevindt om te onderhandelen over de aankoop van een nieuw huis. Maar realistisch gezien willen de meeste mensen niet twee keer bewegen. Een keer verplaatsen is vaak moeilijk genoeg.

Als verkopers ervoor kiezen om voorwaardelijke aanbiedingen te schrijven, als ze op de markt van een verkoper verkopen, is het gemakkelijker om voorwaarden aan een koper te dicteren dan wanneer ze op de markt van een koper verkopen.

In de markt van een verkoper zijn kopers vaak veel bereider te wachten tot een verkoper een huis heeft gevonden om te kopen dan andersom. Het is een veilige manier voor verkopers om een ​​nieuw huis te kopen, omdat er geen risico is voor de verkopers als ze geen nieuw te kopen huis kunnen vinden.

Het nadeel is natuurlijk dat de verkopers hun droomhuis kunnen vinden en dan niet in staat zijn om - om verschillende redenen, variërend van prijs tot staat tot locatie - hun bestaande huizen te verkopen. Het droomhuis verliezen kan pijnlijk zijn. Een ervaren makelaar in onroerend goed die dit soort transacties afhandelt, moet dit proces kunnen ondersteunen en het proces naadloos kunnen laten verlopen.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.