Scherpe biedingen bij aankoopaanbiedingen kunnen averechts werken
U weet wie er echt van houdt, inclusief een escalatieclausule in een aankoopaanbieding ? Vastgoedmakelaars. Vooral kopersmakelaars lijken erg duizelig te zijn over deze praktijk. Maar agenten zijn niet verantwoordelijk voor de interesse in escalatieclausules, want vaak zijn het de huizenkopers zelf die het opwerpen door te suggereren dat een escalatieclausule, ook een scherp bod genoemd, een goed idee zou kunnen zijn.
Wat is een escalatieclausule?
Een escalatieclausule wordt meestal gebruikt in een potentiële situatie met meerdere aanbiedingen .
Het is synoniem met de uitdrukking: scherp bod. Het wordt gebruikt om te proberen alle concurrentie uit te schakelen in een concurrerend biedproces. In principe staat er dat een koper een X-bedrag zal betalen, dat kan elk aantal zijn dat gaat van $ 100 tot honderdduizenden, boven het hoogste bod van de verkoper, en het bevat over het algemeen een plafondplafond.
Een typisch type escalatieclausule kan als volgt luiden: De koper gaat ermee akkoord om $ 1.000 meer te betalen dan de hoogste aanbieding die de verkoper heeft ontvangen, niet om een verkoopprijs van $ 315.000 te overschrijden. Een koper zou deze clausule in een koopaanbieding kunnen gebruiken als het lijkt dat andere kopers de prijs boven de vermelde prijs zouden kunnen verhogen.
Stel dat het onroerend goed wordt vermeld voor $ 295.000. Het heeft alle toeters en bellen die een koper wenst, en bevindt zich in een populaire wijk aan een rustige doodlopende weg. Soms adviseert een listingagent kopers dat alle aanbiedingen op een bepaalde dag op een bepaald moment worden gepresenteerd en dat is misschien de eerste aanwijzing dat de verkoper meer dan één aanbieding verwacht te ontvangen.
In dit hypothetische geval van de markt van een hot seller en een prachtig huis dat wordt vermeld voor $ 295.000, kan een verkoper aanbiedingen ontvangen zoals:
- $ 290.000 (omdat er altijd iemand is die gelooft dat niemand anders zal bieden.)
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310.000
Als de vierde koper een aanbieding indient met een escalatieclausule zoals hierboven vermeld, betekent dit dat de koper ermee instemt de verkoper $ 311.000 te betalen.
De koper is blij omdat de prijs $ 4000 is onder de maximum prijs die de koper bereid was te betalen, en de verkoper krijgt de hoogste aanbieding. Het lijkt allemaal goed en goed, maar toch?
Nadelen van een Escalatieclausule
Vanuit het oogpunt van de verkoper is een escalatieclausule misschien niet de beste optie voor de verkoper. Het accepteren van een aanbieding met een escalatieclausule betekent dat de verkoper niet langer meerdere tegenvoorstellen kan doen aan de andere partijen en niet verder kan onderhandelen. In het bovenstaande voorbeeld nam de koper geld van de tafel. De verkoper heeft $ 4.000 verloren.
Dat is gebaseerd op de vraag of het werkelijke hoogste bod van de koper $ 315.000 was. Het kan hoger zijn geweest, maar een verkoper die een contract met een escalatieclausule accepteert, zal nooit weten hoeveel hoger een dergelijke koper zou bieden.
Bovendien zou het in dit soort situaties met meerdere aanbiedingen mogelijk in het belang van de verkoper zijn om een tegenbod uit te brengen. In sommige staten, zoals Californië, kan een verkoper bijvoorbeeld een ander tegenaanbod doen aan elk van de kopers, als de verkoper dat wenst, of aan slechts één of twee kopers. (We noemen Californië omdat de staat de neiging heeft de natie te leiden.) De verkoper heeft over het algemeen meer opties beschikbaar in een situatie met meerdere tegenvoorstellen. Elke tegenaanbieding kan afzonderlijk worden gewogen en geanalyseerd.
Stel bijvoorbeeld dat de verkoper beslist dat de marktvraag zo sterk is voor het huis dat de verkoper ervoor kiest om geen van de aankoopaanbiedingen te doen, noch om een van de aanbiedingen tegen te houden. Dat is altijd een mogelijkheid. In dit soort situaties kan de verkoper de verkoopprijs van het huis wijzigen in bijvoorbeeld $ 315.000 en het bieden opnieuw starten. Het nadeel van dit scenario is echter dat er mogelijk geen directe kopers zijn of dat de dagen op de markt langer kunnen duren en dat is altijd een risico wanneer de verkoper de prijs verhoogt. Toch kan het een haalbare oplossing zijn en een overweging waard om te overwegen in plaats van een escalatieclausuleovereenkomst te accepteren.
Waarom kopers naar escalatiebedingen neigen
Niet elke koper thuis geniet van de spanning en spanning die gepaard gaat met het onderhandelingsgebied om een huis te kopen .
Kopers maken zich ook zorgen over de concurrentie en sommigen weigeren een aanbieding in te dienen in een situatie met meerdere aanbiedingen. Door een escalatieclausule in te voeren, kan dit de kans op acceptatie van de koper vergroten en worden er parameters ingesteld die de comfortzone van de koper definiëren.
Of de escalatieclausule in elke staat 'legaal' is, hangt af van juridische interpretatie. Dat weerhoudt agenten er niet van om het te suggereren of dat kopers het willen doen. Voor alle praktische doeleinden lijkt het echter veel gemakkelijker voor de koper om eenvoudigweg een hoogste en beste aanbod te doen en ermee klaar te zijn.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.