Vraag: Moeten we een back-upaanbieding schrijven om een huis te kopen?
Een lezer vraagt: "We hebben het perfecte huis gevonden, maar onze agent zegt dat de verkoper alleen een back-upaanbieding accepteert. We willen geen back-up hebben. We willen dat huis kopen. Hoe kunnen we een back-upaanbieding maken dat huis? Mijn vrouw zegt dat we onze tijd verspillen, tijd die besteed kan worden aan het zoeken naar huizen om te kopen die geen aanbiedingen hebben, moeten we een back-upaanbieding schrijven om een huis te kopen? "
Antwoord: Het goede aan uw situatie is dat de verkoper waarschijnlijk niet om back-upaanbiedingen zal vragen als de verkoper niet het gevoel had dat er een goede kans was dat het aanbod in de hand zou opblazen of verdwijnen. Over het algemeen kun je, als je de tweede persoon in de rij bent, het huis kopen . De kansen zijn goed. Maar ik begrijp uw tegenzin om een back-upaanbieding te doen. Niemand wil de tweede viool spelen, behalve de tweede vioolspeler, toch?
Wat is een back-upaanbieding?
Laten we beginnen met te kijken naar wat uw aanbod een back-upaanbieding maakt. Ten eerste heeft de verkoper al een andere aanbieding geaccepteerd. Die eerste aanbieding kan uit een aantal dingen bestaan, waaronder een voorwaardelijk contract , dat afhankelijk is van een bepaald aantal gebeurtenissen dat al dan niet wordt gesloten. Sommige van die onvoorziene gebeurtenissen kunnen zijn:
- Afhankelijk van de koper die een bestaand huis verkoopt
- Afhankelijk van inspecties, waaronder een bevredigende inspectie van het huis
- Afhankelijk van de beoordeling van de woning voor de verkoopprijs en een lage beoordeling is een mogelijkheid
- Afhankelijk van de koper het verkrijgen van gunstige financiering en alles kan gebeuren in underwriting
Als een van die situaties een addertje onder het gras raakt, kan de transactie worden geannuleerd. Als de transactie wordt geannuleerd, moet de verkoper de woning weer op de markt brengen en de woning opnieuw laten zien.
Een back-upaanbieding erkent het bestaan van een bestaand aanbod en zegt dat als de eerste koper annuleert, u automatisch een contract hebt met de verkoper.
Een back-upaanbieding voorkomt dat de verkoper aanbiedingen van andere kopers ontvangt of het huis weer op de markt brengt. Zodra de eerste koper annuleert, bam, bent u in contract. Als de prijzen zijn gestegen omdat u een stijgende markt koopt, heeft u de oorspronkelijke prijs in uw back-upaanbieding op slot gedaan.
Een back-upaanbieding moet door alle partijen bij het contract worden ondertekend om effectief te zijn. Verkopers kunnen meer dan één back-upaanbieding ondertekenen, mits de verkoper de positie van elke partij bekendmaakt. U bevindt zich bijvoorbeeld op # 3 of # 4 als er vier back-upaanbiedingen zijn. In het ideale geval wilt u zich in de eerste positie bevinden, de eerste back-upaanbieding.
Moeten back-upaanbiedingen hoger zijn dan de catalogusprijs?
Of uw back-upaanbieding hoger moet zijn dan de vraagprijs, hangt af van hoeveel aanbiedingen de verkoper ontvangt. In een situatie met meerdere aanbiedingen, kunt u er vrij zeker van zijn dat er aanbiedingen zijn voor meer dan de catalogusprijs. Dit is het aantal keren dat meerdere aanbiedingen gaan:
- Eerste aanbieding: minder dan de catalogusprijs omdat de koper niet weet dat iemand anders geïnteresseerd is.
- Tweede aanbod: catalogusprijs omdat vaak de eerste en tweede dicht bij elkaar komen.
- Derde aanbod: Iets meer dan de catalogusprijs omdat de koper het huis echt wil hebben
- Vierde aanbieding tot tiende aanbieding: ergens tussendoor omdat deze kopers weten dat het een lange slag is.
De verkoper heeft een prikkel om vast te houden aan het aanbod van de eerste koper, vooral als het een hoger bod is. Maar u bespaart tijd en moeite van de verkoper door een back-upaanbieding in te dienen, zodat de verkoper mogelijk een klein beetje minder accepteert om u een stimulans te geven om te wachten. Maar als meerdere aanbiedingen de norm zijn, is het over het algemeen het beste om het aanbod op de tafel te evenaren. Praat met uw agent over acceptabele strategieën. Ga niet blindelings op je eigen intuïtie in. Gebruik de kennis van uw agent over de marktplaats.
Backupaanbiedingen en korte verkoop
Als u een huis koopt dat onderworpen is aan een korte verkoopgoedkeuring, biedt een back-upaanbieding voor een korte verkoop waarschijnlijk kansen groter dan 50/50 dat het eerste aanbod zal verdwijnen.
Veel kopers willen niet wachten op de goedkeuring van een korte verkoop en elke kleine snafu die onderweg is, kan een korte verkoop vertragen. De kans is erg groot dat de eerste koper niet zal wachten.
Door uzelf in een reservepositie te plaatsen, bent u niet verplicht om het huis te kopen en kunt u nog steeds naar andere huizen op de markt kijken terwijl u wacht. Als u een ander huis vindt dat u beter bevalt, kunt u mogelijk uw aanbod intrekken, maar die praktijk wordt om voor de hand liggende redenen afgekeurd. Het ontkent vrijwel het doel van een back-upaanbieding.
Een andere mogelijkheid om te overwegen is echter de verkopende verkoper en de koper heeft mogelijk een kort verkoopaddendum ondertekend . Als dat korte verkoopaddendum de verkoper toestaat om back-upaanbiedingen te accepteren en die aanbiedingen naar de bank te sturen, bent u mogelijk in de positie om de verkoper te overreden uw bod bij de bank in te dienen. Als het beter is dan het eerste aanbod, welk aanbod denkt u dat de short-sale bank zal accepteren? Dit zou de eerste koper effectief ontslaan. Praat echter met je agent.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.