Een oplossing voor mogelijke lage beoordelingen
In super hete vastgoedmarkten die bestaan uit een beperkte voorraad en veel kopers die vaak naar hetzelfde huis wedijveren, kunnen gemotiveerde huizenkopers de behoefte voelen om een hogere aankoopprijs aan te bieden. Vaak is die aanbiedingsprijs te hoog om door de taxateur van hun geldschieter te rechtvaardigen. Dit kan resulteren in wat bekend staat als een lage beoordeling . Verkopers moeten echter niet toestaan dat de mogelijkheid van een lage beoordeling hen belet om een aanbod te kiezen dat mogelijk hoger is dan het huis beoordeelt.
Verkopers hebben opties.
Laten we eens kijken naar een typisch voorbeeld van wat er kan gebeuren in de markt van een hete verkoper . Ten eerste zijn de huizen waar kopers vaak willen vechten, huizen die:
- In de beste staat
- Precies goed
- In een veelgevraagde buurt
- Over het algemeen gelegen in een zeer wenselijk schooldistrict.
Als het huis dat u wilt verkopen over al deze kwaliteiten beschikt en het al een korte tijd op de markt is, is dit een teken dat u als gelukkige verkoper meerdere aanbiedingen zou kunnen ontvangen. Vooral als er een indicatie is van hoge interesse en veel huisbeurzen, wat blijkt uit de veelheid aan visitekaartjes die op het aanrecht achtergelaten zijn.
Welke meervoudige aanbieding dan de catalogusprijs is het beste om te accepteren?
Het komt vaak voor dat verkopers erg opgewonden raken wanneer een heleboel koopaanbiedingen aankomen, die allemaal de catalogusprijs overschrijden. Het eerste dat een verkoper waarschijnlijk denkt, is: "Oh ja, we hebben het huis te weinig geprijsd ", wat logisch is maar niet noodzakelijkerwijs waar.
Over het algemeen betekent het ontvangen van meerdere aanbiedingen dat u het huis precies goed geprijsd. Aanbiedingen boven de prijs van de prijs weerspiegelen de opwinding en vastberadenheid van een koper om als winnende aanbieding te worden gekozen.
Pas op voor emotionele liefdesbrieven die zijn ingediend bij de aankoopaanbieding. Er zijn veel websites waar kopers een brief kunnen downloaden en herschrijven die is ontworpen om aan de hartslag van een verkoper te trekken; sommige zijn waar en sommige niet.
Verkopers moeten zo goed mogelijk proberen emotie te verwijderen uit de beslissing om te verkopen. Emotioneel worden is de eerste stap naar een lagere winst.
Dat laat de verkoopprijs. Kopers geloven dat als ze een hogere prijs aanbieden dan welke andere koper dan ook, de verkoper hun aanbod als gratis geld uit de lucht zal pakken en ondertekenen. Maar verkopers moeten nadenken over de gevolgen van wat er zou kunnen gebeuren als het huis dat bedrag niet beoordeelt. Als het huis niet zal beoordelen voor de aankoopprijs, betekent dit dat de geldschieter het er niet mee eens is om een hoge loan-to-value balans te geven. Natuurlijk, als het aanbod contant is, is er meestal geen beoordeling.
Het beste aanbod om te accepteren is het aanbod dat waarschijnlijk escrow sluit. Dat betekent dat het misschien niet de aanbieding met de hoogste verkoopprijs is.
Voorbeeld van 3 aanbiedingen voor een prijs die niet wordt gewaardeerd
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat de verkoper van een mooi huis in een zeer gewilde buurt in Elk Grove, Californië, besluit zijn huis te vermelden voor een prijs van $ 550.000. Misschien suggereert de vergelijkbare verkoop binnen een straal van een halve mijl een topverkoopprijs van $ 549.000, waardoor zijn huis zeer agressief geprijsd is. Vanwege de lage voorraad en de hoge vraag ontvangt de verkoper echter 3 aanbiedingen.
Zij zijn:
- Aanbieding # 1 van Jane Eyre : $ 560.000 van een koper met een aanbetaling van 3,5% en een FHA-lening . Deze koper heeft in de afgelopen vijf jaar een afscherming op haar account staan. Jane zal de kloof tussen lening en beoordeling niet overbruggen, maar zal ermee instemmen om $ 1.000 meer te betalen dan enige andere koper.
- Aanbieding # 2 van Arlo Guthrie : $ 557.000 met 10% korting en een conventionele lening . Arlo biedt aan om een verschil te betalen tussen de geschatte waarde en de verkoopprijs, met een maximum van $ 5.000.
- Aanbieding # 3 van Joe Dimaggio : $ 559.000 met 3,5% korting en een FHA-lening. Deze koper heeft een ander aanbod ingediend bij de aanbiedingsagent op een andere woning met vergelijkbare voorwaarden en hoopt eenvoudig op het beste. Dit is echt gebeurd, als je het kunt geloven.
Als verkoper kom je misschien in de verleiding om het aanbod van Jane Eyre aan te nemen. Wie kent er immers taxateurs?
Een beoordeling is slechts één mening over waarde, en deze kan verschillen van taxateur tot taxateur. De markt verschuift en verandert voortdurend. Er kunnen nieuwe vergelijkbare verkopen verschijnen of een taxateur zou meer kunnen upgraden dan een andere taxateur. Er is soms veel flexibiliteit tussen getaxeerde waarden.
Of misschien wilt u het worst case-scenario overwegen. In het slechtste geval zou het huis kunnen schatten op $ 550.000. In dat geval zou Jane Eyre haar contract annuleren . Om nog maar te zwijgen, aanbiedingen zoals "Ik zal $ 1.000 meer betalen dan de volgende koper" kunnen worden beschouwd als niet legaal acceptabele aanbiedingen omdat er geen echte verkoopprijs wordt aangeboden. Het is dubbelzinnig. Bovendien is het mogelijk dat Jane's geldschieter haar niet kwalificeert om een huis te kopen vanwege haar afscherming, omdat dit een optie van een verzekeraar is. Rode vlag.
Het aankoopaanbod van Joe Dimaggio lijkt zinloos als Joe klaar is om het volgende huis te kopen en lijkt niet gehecht te zijn aan deze specifieke aankoop. Om nog maar te zwijgen over, Joe's verkoopprijs is veel lager dan die van anderen, en zijn lening is hetzelfde als die van Jane. Joe heeft al laten zien dat hij het protocol niet volgt en het wordt als onethisch beschouwd, zo niet tegen de wet, om een aanbieding te doen voor meer dan één huis als de koper het zich niet kan veroorloven om beide huizen te kopen. Trouwens, wat voor soort agent van de koper stuurt twee verschillende aanbiedingen voor twee verschillende huizen naar dezelfde listing agent? Problemen overal geschreven.
De enige aanbieding in dit scenario die voor de verkoper logisch is om te kiezen, is het aanbod van Arlo. Het is schoon, de koper is bereid om zijn geld te plaatsen waar zijn pen tekent. Als het huis slechts $ 550.000 taxeert, ontvangt de verkoper een extra $ 5.000 van de koper.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië