Probeer uw lening niet te verspelen
Toen ik mijn eerste huis kocht waarvoor institutionele financiering nodig was, zorgde ik ervoor dat het koopcontract een leningvoorwaarde bevatte. Het hebben van een lening onvoorziene gebeurtenis in het contract betekende dat als er iets kleins mis ging met de aankoop van mijn nieuwe huis en om wat voor reden dan ook, welke vreemde reden dan ook dat de geldschieter mij niet kon lenen, dan zou ik worden vrijgesteld van mijn verplichting om te kopen het thuis.
Tot dat moment werden alle huizen die ik ooit had gekocht gekocht door middel van eigen financiering .
Er was geen lening voor onvoorziene gebeurtenissen in een door de verkoper gedragen hypotheek- of grondcontract . Nadat ik het koopcontract had ondertekend, moest ik bijna de verkoop van het huis doornemen, met uitzondering van een onvoorziene inspectie. Er was ook geen eventualiteitsevaluatie met financiering door de eigenaar.
In tijden van lage rentetarieven valt de financiering door de eigenaar uit de gratie en proberen weinig mensen, met uitzondering van het aangevochten krediet, de financiering van de eigenaar te gebruiken om een huis te kopen. Een andere uitzondering kan zijn als het huis zelf niet in aanmerking komt voor financiering, dan kan een verkoper financiering door de eigenaar overwegen. Maar de meeste verkopers op de normale vastgoedmarkten geven er de voorkeur aan dat een koper contant betaalt of een lening verkrijgt om een huis te kopen.
Koopcontracten met een leningsvoorwaarde
De soorten aankoopcontracten die in de Verenigde Staten worden gebruikt, verschillen van land tot land, maar de meeste van hen zullen rekening houden met de looptijd van een lening. Naast de leningconventie kan de koopovereenkomst voor woningen, zoals die in Californië, bijvoorbeeld, ook een eventualiteitsevaluatie bevatten, die losstaat van de leningvoorwaarde.
Aankoopcontracten voorzien over het algemeen in een bepaald aantal dagen bij het in gebreke blijven van de overeenkomst om zekerheid te krijgen dat de lening wordt goedgekeurd en dat de koper toestemming krijgt om de financiering te gebruiken. Die periode kan variëren van 7 tot 30 dagen, met veel periodes naar het merk van 3 tot 4 weken. Daarom is het van het grootste belang dat een thuiskoper alle leningdocumenten die een leningverstrekker zo snel mogelijk opvraagt, aflevert.
Elke vertraging bij het indienen van de vereiste financiële documenten kan een vertraging veroorzaken in de uiteindelijke goedkeuring van de lening.
Wanneer de lening onvoorzien verloopt
In sommige staten is de koper tijd te kort na het verstrijken van de looptijd van de lening. Als de lening van de koper in die periode niet is goedgekeurd, is dat jammer. De koper kan om een verlenging vragen, maar verkopers hoeven dit niet altijd toe te staan. TIP: Maak niet de fout om te denken dat u alle tijd van de wereld heeft om uw kredietgever kopieën van uw belastingaangiften te bezorgen en al uw bankgegevens te verstrekken omdat de klok vaak tikt.
In andere staten, zoals Californië, waar de koopcontracten de neiging hebben om de koper te begunstigen, kan de verkoper stappen ondernemen om het contract te annuleren nadat de koper de lening niet op de laatste dag heeft verwijderd na het geven van een kennisgeving om te handelen . Als de verkoper geen juridische stappen onderneemt om de onvoorziene periode af te dwingen, blijft het. Het is geen goed idee om te hopen dat de verkoper in Californië afziet van de onvoorziene lening, omdat de meeste verkopers worden vertegenwoordigd door agenten die hen herinneren aan hun rechten onder het contract.
Ik krijg vaak veel weerstand van kopersagenten wanneer ik als listing agent om een vrijgave van de leningvoorwaarde van de koper vraag.
Ze vragen om meer tijd of, in sommige gevallen, ze blazen het helemaal af, omdat ze om welke reden dan ook geen zin hebben om hun kopers te dwingen zich aan het contract te houden. Als kopers echter meer tijd nodig hebben, mogen we onze verbale OK niet geven, omdat onze contracten in Californië een koper toestaan om alleen een formeel schriftelijk verzoek om meer tijd in te dienen. Alle contracten en overeenkomsten moeten schriftelijk worden opgesteld voor de bescherming van iedereen.
Wat gebeurt er als Underwriting de lening ontkent?
De vraag die vaak opduikt, is wat er kan gebeuren met een koper die niet is goedgekeurd voor een lening, maar ofwel de lening heeft losgelaten of om welke reden dan ook de noodverzekering voor leningen in het koopcontract heeft verloren. Kan een verkoper de koper aanklagen? Zal de koper haar geldreservering verliezen? Wat loopt het risico?
De risicofactor en de gevolgen verschillen van staat tot staat.
Er kan veel mislopen bij acceptatie . Thuiskopers die denken dat ze zijn goedgekeurd voor een lening omdat hun geldschieter hun een goedkeuringsbrief heeft gegeven op basis van een leningaanvraag, kunnen later ontdekken dat het overnemen de lening niet goedkeurt. Er zijn echt geen dingen als hypotheken met slam-dunk. Er zijn veel redenen voor het overnemen van een lening. Thuiskopers die een lening hebben, kunnen meestal het contract opzeggen en een terugbetaling van hun aanbetaling voor hun geld ontvangen.
Als huizenkopers geen lening kunnen krijgen vanwege de eventualiteitsevoorwaarde, omdat de beoordeling laag is en de verkoper de aankoopprijs niet verlaagt, is dat meestal ook reden om te annuleren. Maar om in deze omstandigheden volledig beschermd te zijn, moet u beschikken over een leningconventie en een beoordelingsconventie. Zorg ervoor dat u met uw makelaar in onroerend goed spreekt voordat u een koopcontract ondertekent om een goed begrip te krijgen van de manier waarop een leningvoorwaarde in uw land werkt.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië