Marktafscherming kan leiden tot meerwaarden en geannuleerde schuldinkomsten
Kapitaalwinst of -verlies op gedwongen verkopen
De verkoop van onroerend goed verloopt normaal gesproken via een escrowproces en de verkoper ontvangt verklaringen waaruit blijkt voor hoeveel het huis is verkocht.
Met verhinderingen is er echter geen escrow. De uitleenbank neemt simpelweg bezit van het huis. Het pand is van eigenaar veranderd, dus de IRS zegt dat een afscherming nog steeds wordt beschouwd als een verkoop, of in meer technische termen, als een "vervreemding" van eigendom.
De basisformule voor het berekenen van meerwaarden is het aftrekken van de basis of kosten van het onroerend goed van de verkoopprijs. Het verschil is hoeveel winst een persoon heeft gemaakt of hoeveel geld er is verloren bij de transactie. In een afschermingssituatie en zonder escrow-verklaringen is de verkoopprijs die voor belastingdoeleinden wordt gebruikt niet meteen duidelijk. Er is geen wederzijds overeengekomen verkoopprijs.
Maar er is nog steeds een 'verkoopprijs' voor belastingdoeleinden. Het is ofwel de reële marktwaarde van het onroerend goed of het openstaande saldo van de lening onmiddellijk voorafgaand aan de afscherming, afhankelijk van het type lening dat u had. Beide cijfers zullen aan u en aan de IRS worden gerapporteerd door de uitleeninstelling op formulier 1099-A.
Recourse of non-recourse leningen
Uw hypotheek was een verhaalsmogelijkheid of een lening zonder verhaal. Hypotheken die worden gebruikt om een huis te verwerven, zijn meestal non-recourse leningen, terwijl herfinancieringskredieten en leningen voor woninghypotheken meestal regresleningen zijn. Dit is echter geen absolute regel. Het kan ook afhangen van de staat waarin u woont.
Als u een regreslening had, bent u persoonlijk aansprakelijk voor de schuld en kan de kredietverstrekker u vervolgen voor terugbetaling, zelfs nadat het onroerend goed is teruggenomen. In dit geval is het cijfer dat als verkoopprijs wordt gebruikt bij het berekenen van uw meerwaarde of verlies de laagste van de volgende twee bedragen:
- Het openstaande saldo van de lening onmiddellijk vóór de afscherming minus elke schuld waarvoor de kredietnemer persoonlijk aansprakelijk blijft na de afscherming
- De eerlijke marktwaarde van het onroerend goed wordt afgeschermd
Mogelijk hebt u met dit type lening de schuldinkomsten uit de afscherming geannuleerd .
Een non-recourse lening is een lening waarbij de kredietnemer niet persoonlijk aansprakelijk is voor de terugbetaling van de lening. Met andere woorden, de lening is voldaan en de geldschieter kan de lener niet achtervolgen voor verdere terugbetaling nadat hij het eigendom opnieuw bezit. Voor non-recourse leningen is het cijfer dat als verkoopprijs wordt gebruikt het openstaande saldo van de lening onmiddellijk vóór de afscherming. De IRS zegt dat u het huis effectief terug verkoopt aan de geldschieter om de uitstaande schuld volledig te betalen. U zult geen geannuleerde schuldbaten hebben omdat het de kredietgever bij wet verboden is u voor terugbetaling te achtervolgen.
Melding van een meerwaarde of verlies
Nadat u hebt bepaald welk type lening u op uw woning had, kunt u de verkoopprijs bepalen.
Als de afgeschermde woning uw hoofdverblijfplaats was, meldt u de afscherming op schema D en formulier 8949. U kunt mogelijk in aanmerking komen om tot $ 500.000 aan winst uit inkomstenbelasting te onttrekken op basis van bepaalde regels:
- Het huis was je hoofdverblijf.
- Je hebt er minstens twee van de laatste vijf in gewoond.
Individuele belastingbetalers kunnen $ 250.000 uitsluiten en gehuwde belastingplichtigen die gezamenlijk een aanvraag indienen, kunnen dit bedrag verdubbelen.
Sommige aanvullende regels zijn van toepassing. Als het afgeschermde eigendom een gemengd gebruik was - het was uw primaire woning in een keer en een tweede woning op een ander tijdstip - kunt u nog steeds in aanmerking komen voor een uitsluiting van vermogenswinstbelasting volgens de gewijzigde regels voor het berekenen van uw winst of verlies .
Vanaf 2017 is het belastingtarief op langetermijnwinst voor onroerend goed, dat eigendom van een jaar of langer, 15 procent voor belastingbetalers die tussen de 25 tot 35 procent belastingschijven vallen.
Het tarief is 20 procent voor degenen die vallen in de 39,6 belastingschijf. Huiseigenaren die in de 10 of 15 procent belastingschijf vallen, hoeven helemaal geen vermogenswinstbelasting te betalen. Als u uw woning korter dan een jaar in bezit had, moet u vermogenswinstbelasting betalen tegen hetzelfde tarief als dat van uw normale inkomen, met andere woorden, volgens uw belastingschijf.
Als de afgeschermde woning een huurwoning was, meldt u de verkoop op formulier 4797.
De hypotheekvergunning schuldsaneringswet
Foreclosures kunnen naast meerwaarden belastbaar inkomen genereren. Als de kredietgever de hypotheekschuld op een regreslening vergeeft of annuleert, moet u dit mogelijk opnemen als inkomsten, maar er zijn enkele uitzonderingen die geannuleerde schulden van belastingbehandeling kunnen uitsluiten.
De belangrijkste hiervan is de uitsluiting van schulden die door uw huis worden gegarandeerd. Onder de Hypotheekvergeving Schuldverlichting Act kunnen geannuleerde schulden tot $ 2 miljoen worden uitgesloten zolang de schuld is gebruikt om uw hoofdverblijf te kopen of te bouwen. Deze belastingvrijstelling is eind 2016 technisch verlopen, maar dekt nog steeds schulden die in 2017 zijn kwijtgeraakt als in 2016 een schriftelijke overeenkomst is gesloten. En Congres heropende de kwestie in januari 2017, dus het is mogelijk dat de wet uiteindelijk wordt verlengd naar toekomstige jaren.
Fiscale rapportage documenten formulier 1099-A en formulier 1099-C
Formulier 1099-A wordt uitgegeven door de bank nadat onroerend goed is afgeschermd. Het rapporteert de datum van de afscherming, de reële marktwaarde van het onroerend goed en het openstaande saldo van de lening onmiddellijk voorafgaand aan de afscherming. U hebt deze informatie nodig wanneer u inkomsten boekt die zijn gerelateerd aan de marktafscherming.
Formulier 1099-C wordt uitgegeven door de bank nadat de bank de schuld op een verhaallening heeft geannuleerd of kwijtgescholden. Dit formulier geeft aan hoeveel schuld is geannuleerd. Als een kredietverlener zowel een huis opzegt als de onbetaalde schuld annuleert in hetzelfde jaar, ontvangt u mogelijk slechts één formulier 1099-C dat zowel de afscherming als de kwijtschelding van schulden meldt in plaats van zowel een 1099-A als een 1099- C.