Dat huurvastgoedaftrek misschien niet zo duidelijk is als het lijkt
Werkelijkheid versus theorie
In theorie kan het juiste type huurvastgoed een goede investering zijn, vooral wanneer u verantwoording aflegt over het vermogen dat het biedt om de bijbehorende belastingaftrek te gebruiken.
En het belangrijkste voordeel is natuurlijk dat u het geld van iemand anders kunt gebruiken om het onroerend goed te betalen en een actief op te bouwen.
Maar de werkelijkheid weerspiegelt niet altijd de theorie. Laten we bijvoorbeeld aannemen dat u een fourplex wilt kopen. U verzamelt alle relevante informatie, zaken zoals aankoopprijs, aanbetaling, financieringsvoorwaarden, reparatiekosten die u vooraf moet betalen, onroerendgoedbelasting, geschatte jaarlijkse onderhoudskosten en verwachte huurprijzen. Dan voeg je een verwachte leegstand in en extra kosten die kunnen opduiken.
Vergelijk dit alles met eventuele belastingaftrek die het onroerend goed u zou bieden. Voer de getallen door een spreadsheet zodat u het effect kunt zien van eventuele belastingaftrek voor onroerend goed die u mogelijk zou kunnen gebruiken. Het werkblad moet uw belastingschijf bevatten en uw vermogen om eventuele netto huurverliezen te gebruiken om andere inkomsten te compenseren.
Verhuur onroerend goed belastingaftrek Basics
Wanneer u onroerend goed in eigendom heeft, kunt u het actief afschrijven, en dit veroorzaakt vaker een belastingverschil dan niet, zelfs als uw huurinkomsten alle uitgaven dekken.
Dit verlies wordt vaak aangeduid als de aftrek van de onroerende zaakbelasting. Of je het daadwerkelijk kunt gebruiken, hangt af van hoeveel andere inkomsten je hebt.
Als je te weinig belastbaar inkomen hebt, komt het verlies je niet veel ten goede. En als u te veel belastbare inkomsten hebt - $ 150.000 of meer als u vanaf 2017 single bent - mag u het verlies niet gebruiken. Restricties zijn van toepassing op het bedrag van een verlies dat u kunt claimen als uw aangepast aangepast bruto inkomen daalt tussen $ 100.000 en $ 150.000.
Deze nummers zijn van toepassing op alleenstaande en hoofd van de belastingbetalers in de huishouding, evenals op degenen die zijn getrouwd en gezamenlijk zijn gedeponeerd. Snijd ze in tweeën als je getrouwd bent en een afzonderlijke aangifte indient.
Als u ergens tussen deze parameters valt, kan de belastingaftrek die wordt gecreëerd door het bezitten van een stuk huurwoning, voordelig zijn.
Laten we zeggen dat het langer duurt dan verwacht om het pand in huurklare vorm te krijgen. Bovendien blijkt dat de huren die u daadwerkelijk in rekening kunt brengen, minder zijn dan wat uw tussenpersoon u heeft verteld. Misschien heb je dit voor een deel verklaard met de leegstand die je hebt berekend, maar je hebt waarschijnlijk het gevoel dat het kopen van het pand toch niet zo'n slimme zet was.
Maar de belastingaftrek die u heeft gecreëerd, heeft u van $ 4000 tot $ 5000 aan belastingen bespaard. Dat is echt geld dat in het huidige jaar aan de IRS zou zijn betaald, dus het kan in evenwicht zijn.
Hoe de belastingaftrek van invloed is op andere planningsbeslissingen
Wat u in het ene deel van uw leven financieel wilt doen, zoals het kopen van een vastgoedbelegging, kan van invloed zijn op wat u in andere delen van uw leven doet, zoals beleggen in een 401 (k) of Roth IRA. Als u $ 4000 tot $ 5000 aan belastingbesparing realiseert en alle andere dingen gelijk zijn, moet u dan uw 401 (k) -bijdragen verhogen?
Niet noodzakelijk. Vanwege het huurverlies en uw andere aftrekken, loopt uw effectieve belastingtarief mogelijk rond de 15 procent. Het is misschien niet logisch om aftrekbaar geld in uw 401 (k) -plan te stoppen om slechts 15 procent te besparen, en vervolgens mogelijk 10 jaar later een hoger belastingtarief te betalen als u het geld ophaalt. Een Roth IRA- bijdrage zou logischer zijn in deze situatie.
Zorg ervoor dat u de tijd neemt om alle regels en consequenties van uw belastingsituatie te leren kennen en / of een gekwalificeerde financieel adviseur in te huren voordat u naar buiten gaat en dat verhuurde onroerend goed ophaalt - zelfs nadat u fiscale verliezen begint te realiseren.