Een Coming Soon Home brengt niet altijd meerdere aanbiedingen
In vastgoedmarkten met een beperkte voorraad proberen soms verkopers en hun listingagenten een beetje opwinding uit de pre-markt op te wekken door een huis op te noemen als Coming Soon. Het sentiment is dat er maar heel weinig huizen te koop zijn, een nieuwe aanbieding die nog niet beschikbaar is, zal niet alleen de eetlust opwekken, maar het kan ook een opwindende bieding genereren wanneer het eindelijk te koop is.
Goed nieuws voor de verkoper, maar slecht nieuws voor een potentiële koper.
Hoe kan een enthousiaste koper thuis concurreren en het huis winnen als zoveel andere kopers kwijlen over de Coming Soon Home?
Wat is een Coming Soon Home?
A Coming Soon home is over het algemeen een nieuwe aanbieding die nog niet beschikbaar is in MLS. De listingagent kan bijvoorbeeld een 'coming soon'-bordje op het eigendom plaatsen. De listingagent kan, tenzij deze is verboden door zijn MLS, ook een pre-advertentie plaatsen op een website in privébezit die directe lijstvermeldingen door makelaars in onroerend goed en eigenaren van onroerend goed mogelijk maakt en die de binnenkort beschikbare aanbiedingen kunnen aanmoedigen.
Het is doorgaans niet toegestaan dat een agent een Coming Soon-aanbieding rechtstreeks publiceert of publiceert, wat vaak wordt geïnterpreteerd als geen verzoek om aankoopaanbiedingen, geen vertoningen voorafgaand aan het op de markt brengen of privétransacties in de achterdeur. Maar dat betekent niet dat je toch geen aanbod kunt doen.
Een thuisaanbod van Coming Soon kan ook te koop worden aangeboden in MLS, maar kan nog niet worden getoond.
Misschien bereidt de verkoper de woning nog steeds voor op de verkoop, maar wil hij vooraf een beetje interesse opwekken.
Waarom ontmoedigen privé MLS-systemen binnenkort beschikbare aanbiedingen?
In de eerste plaats begrijpt u dat sommige MLS's in het hele land geen voorstander zijn van Coming Soon-woningen als een manier om een woning te verkopen die nog niet te koop is, omdat het MLS-bestuur kan geloven dat het een oneerlijk voordeel oplevert voor niet alleen de verkoper, maar ook voor de agenten die deze huizen adverteren.
Een systeem met meerdere vermeldingen probeert eerlijk te zijn voor al zijn leden.
Aangezien de enige manier om meer informatie over het huis te verzamelen, is om de listingagent te bellen, kan een Coming Soon-start ertoe leiden dat kopers de listingagent direct bellen in plaats van een agent van de koper te bellen. Dit soort gedrag kan leiden tot een dubbele agency , wat niet eens legaal is in alle 50 staten.
Om nog maar te zwijgen, MLS is er trots op dat het de enige echte bron van onroerendgoedvermeldingen is en geniet een enorm monopolie, wat sommige agenten het moederschip van huizenvermeldingen noemen.
Hoe een binnenkort verkrijgbaar huis te winnen
Veel huizenkopers, waaronder de meeste beginnende huizenkopers , vinden het niet echt leuk om te onderhandelen voor een huis, geloof het of niet. Ze willen gewoon een huis kopen. Niet iedereen is goed in onderhandelen, en ze geven ook niet om de druk en spanning die sommige onderhandelingsstrategieën lijken te vereisen. Gooi in die mix de mogelijkheid van meerdere aanbiedingen , en het kan kopers echt intimideren. Sommigen zullen openlijk verklaren dat ze onder geen enkele omstandigheid betrokken willen zijn bij een situatie met meerdere aanbiedingen.
De manier om dat te doen is vooraf een krachtig aanbod doen en het dan laten rusten. Om te beginnen kan een listingagent met een Coming Soon-vermelding mogelijk geen vertoningen toestaan totdat de woning op de markt is.
Het nul-vertoningsbeleid is om verschillende redenen, een ervan is om te proberen geen MLS-voorschriften te overtreden. Sommige MLS-systemen vereisen eenvoudigweg een MLS-afstandsverklaring en vervolgens kan een agent enkele regels omzeilen.
Verder menen veel listingagenten dat de beste dag om een woning te vermelden op vrijdag is, dus laten we eens kijken hoe dat type Coming Soon-aanbieding zou worden afgehandeld.
- Home gaat 'live' in MLS om middernacht op donderdag, downloadt alle foto's en is klaar voor vrijdagochtend in de vroege ochtend, meestal wanneer vermeldingen automatisch aan kopers worden geleverd door hun agenten.
- De verkoper heeft een open huis gepland voor zondag.
- De meeste verkopers willen een aanbieding pas accepteren nadat het huis minstens een paar dagen is blootgesteld aan de markt, inclusief de open dag, dus het is niet onredelijk om bijvoorbeeld op een zondag op alle aanbiedingen te reageren.
Een goede manier om deze situatie aan te pakken, is om op vrijdag een aanbieding te schrijven en de verkoper tot de avond op zondag te geven om op het aanbod te reageren. Misschien zeg je nu tegen jezelf, wacht, dat is gek. Dat geeft andere kopers de tijd om een aanbieding te doen die beter is dan mijn aanbod. En je zou gelijk hebben in die veronderstelling. Waar u echter niet aan denkt, is hoe u van uw aanbod het sterkste en meest agressieve aanbod kunt maken.
Met de hulp van je kopersagent kun je waarschijnlijk een prijs bedenken die voor jou acceptabel is en ook strategisch verantwoord. Besteed tijd aan uw agent om ervoor te zorgen dat het aanbod schoon is, zonder fouten, en dat u heeft aangeboden om verrekeningskosten te betalen die gebruikelijk zijn voor uw buurt en misschien ook die de verkoper gewoonlijk zou betalen. Je moet alle documentatie opnemen die de meeste verkopers willen zien, zoals een pre-approval letter, een bewijs van fondsen en misschien een kopie van je serieuze geld.
Wanneer de verkoper je zeer genereuze en opmerkelijke aanbieding ontvangt, kun je erop wedden dat de verkoper het hele weekend aan je aanbieding zal denken. De verkoper kan zelfs in de verleiding komen om uw aanbod daar ter plaatse te accepteren en zo ja, des te beter. Maar als de listingagent de verkoper adviseert te wachten en de verkoper ervoor kiest om door het open huis te wachten, zal uw aanbod nog steeds zwaar wegen op de mening van de verkoper.
Uw aanbod is het eerste waar de verkoper 's morgens over denkt en het laatste voordat de verkoper met pensioen gaat voor de avond. Het is de menselijke natuur. Hoe langer de verkoper denkt over uw aanbod, uw voorstel, hoe sterker die aanbieding in de geest van de verkoper komt. De verkoper maakt zich zorgen over wat er zal gebeuren als er geen andere aanbiedingen zijn en voelt zich dan opgelucht wanneer de verkoper beseft dat je nog steeds geduldig wacht. Jouw aanbod, geloof het of niet, kan de status van heiligheid bijna bereiken tegen de tijd dat de zondagavond rondrent.
Zelfs als een andere koper meer biedt, is de kans groot dat de verkoper je goed gemaakte aanbieding accepteert omdat deze afkomstig is van een dergelijke patiënt en toegewijde koper van een huis. Je kunt deze tip naar de bank brengen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.