Vraag: Hoe verhuurt de verkoper back-ups nadat hij is afgehandeld?
Een lezer vraagt: "We kopen een huis en de verkoper heeft ons gevraagd 30 dagen na sluitingstijd terug te huren, met andere woorden, we zouden huisbazen worden voordat we ons nieuwe huis zijn binnengekomen. Waarom zou een verkoper terug willen huren? Moeten we dit toestaan? "
Antwoord: de redenen waarom een verkoper na het sluiten misschien moet terug huren, variëren, maar het is niet ongebruikelijk dat een verkoper een huurterug vraagt.
Het huis dat de verkoper koopt, is mogelijk niet beschikbaar op het moment dat uw transactie wordt afgesloten of de verkoper kan op de laatste dag van de maand misschien geen verhuiswagen vinden, wanneer de vraag naar verhuiswagens groot is.
Natuurlijk, als een nieuwe huiskoper , zou je deze situatie misschien verontrustend vinden. Je hebt tenslotte veel geld betaald voor je nieuwe huis, bovenop het betalen van rente over een lening voor een huis dat je nog niet kunt bezetten. Het is begrijpelijk dat je meteen wilt instappen en meteen wilt beginnen. Bovendien had je misschien niet verwacht dat je in de positie van huisbaas zou zijn.
Hoe verkoper / kopersrechten te beschermen wanneer verkopers terug huren
Behandel deze situatie net als elke andere zakelijke relatie. Kopers mogen verkopers nooit het bezit van een woning laten behouden zonder een formele bezettingsovereenkomst uit te voeren. Deze overeenkomsten beschrijven de algemene voorwaarden van de bezettingsgraad van de verkoper en beschermen zowel kopers als verkopers.
In Californië hebben makelaars de beschikking over een handige vorm die de Verkoper in bezit wordt genoemd en die onder andere contractvoorwaarden de huurinkopers van de verkoper behandelt. Wanneer het juiste vakje is aangevinkt, wijzigt dit addendum het koopcontract .
De SIP handelt kortlopende huurdersruggen af die minder dan 30 dagen zijn en bevat de volgende elementen:
- Looptijd van de huurperiode
- Bedrag huur per dag
- Bedrag van de borg
- Of de borg zal worden bewaard in escrow of vrijgegeven aan de koper bij het sluiten
- Te late kosten, indien van toepassing, met betrekking tot niet-toereikende fondsen en / of betalingen die buiten de escrow te laat zijn ontvangen
- Wie betaalt voor welke voorzieningen
- Recht van koper om eigendom in te voeren
- De plichten van de verkoper om het eigendom te behouden
- Lease-overdracht en onderhuurrechten
- Verplichtingen van de verkoper bij overlevering
- Verzekering voor persoonlijke items van de verkoper
- Diverse voorwaarden
Als een verkoper 30 dagen of langer blijft, moet een huurovereenkomst worden uitgevoerd.
Verzekeringsdekking voor verkopers van de verkoper
Soms zullen kopers erop staan dat verkopers hun bestaande huiseigenaarsverzekering behouden tijdens de huurteruggaveperiode. Hoewel verzekeringsmaatschappijen er niet blij mee zijn om de dekking van invloed te houden, zullen velen het beleid op verzoek voortzetten.
Er zijn echter verschillende problemen aan verbonden. De verkoper is niet langer de eigenaar van het huis, dus in het geval van een claim kan de verzekeringsmaatschappij van de verkoper weigeren de claim te betalen. Bovendien heeft de koper een verzekeringsdekking omdat geldschieters erop staan dat de verzekeringspolis van een koper van kracht is bij het sluiten.
Sommige verzekeringsmaatschappijen hebben aangevoerd dat als een claim zou plaatsvinden en de verkoper een claim zou indienen bij het bedrijf van de verkoper, zelfs als het bedrijf van de verkoper het zou betalen, het bedrijf van de verkoper mogelijk op zoek zou gaan naar de verzekeringsdekking van de koper voor terugbetaling.
In beide gevallen moet de verkoper dekking bieden voor de persoonlijke bezittingen en auto's van de verkoper.
Het bepalen van huurbedragen voor verkopers van de verkoper
De huur die de verkoper betaalt, is bespreekbaar. Soms wil de verkoper geen huur betalen, maar vragen om een paar dagen in huis te blijven zonder huur. In dat geval is het nog steeds verstandig om een overeenkomst uit te vaardigen die aansprakelijkheidsvraagstukken en -term behandelt.
Omdat de meeste kopers een nieuw huis financieren, lopen kopers rente op en betalen ze belasting en verzekeringen voor een huis dat ze niet bezetten. Het is in de meeste gevallen redelijk om de verkoper een bedrag in rekening te brengen dat gelijk is aan een dagelijkse aanbesteding bestaande uit de hoofdsom, rente, belastingen en verzekering van de koper .
Als de nieuwe hypotheekbetaling van de koper inbeslagnames (belastingen en verzekeringen) omvat, is het vrij eenvoudig om de PITI- betaling met 30 dagen te verdelen en de verkoper dat prorata-bedrag per dag in rekening te brengen.
Als de nieuwe betaling van de koper bijvoorbeeld $ 3000 PITI is, zou dat $ 100 per dag zijn.
Maar een PITI-betaling voor een terugbetaalde verkoper is niet vereist. Slimme kopers zouden de bestaande huurprijzen controleren. Ze vinden misschien dat een PITI-betalingsberekening lager is dan de gemiddelde huurtarieven.
Voor verdere bescherming - en om te voldoen aan lokale wetgeving inzake huurcontrole of andere staatsspecifieke wetten die eigenaars en huurders regelen - kunnen kopers en verkopers overwegen om een standaard residentiële leaseovereenkomst te ondertekenen. Neem voor meer informatie contact op met een vastgoedadvocaat.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.