Vastgoedprijzen voor verkopers en kopers
Veel koopcontracten die in onroerend goed worden gebruikt, bevatten bepalingen voor transacties tussen verkopers en kopers. Voordat je een koopcontract tekent, moet je het lezen om te weten te komen hoe proraties worden afgehandeld, omdat je misschien een verandering in de woordenstroom over proraties wilt voorstellen.
In de meeste gevallen, maar niet alle, worden kopers in rekening gebracht voor proraties. Kosten worden weergegeven als een afschrijving op de afsluitingsverklaring van de koper en als een creditering op de afsluitingsverklaring van de verkoper.
De credits verhogen de nettowinsten van de verkoper en betalen de verkoper terug voor items die de verkoper vooraf heeft betaald voor de periode dat de verkoper het eigendom niet bezit.
Mortgage Interest Prorations
In tegenstelling tot huur, die vooraf wordt betaald, wordt de hypotheekrente achteraf betaald. Wanneer u bijvoorbeeld op 1 januari een hypotheekbetaling betaalt, betaalt u de rente voor december.
Op een nieuwe hypotheeklening willen geldschieters rente verzamelen tot 30 dagen voordat de eerste hypotheekbetaling verschuldigd is. Dit betekent dat als u op 15 november sluit, uw eerste hypotheekbetaling op 1 januari moet zijn. De hypotheekbetaling van 1 januari zal de rente voor december betalen.
Als lener moet u 15 dagen rente betalen over uw slotverklaring, van 15 november tot 1 december. Om uw interesse in dit scenario te achterhalen, volgt hier de formule:
- Leningbedrag x rentepercentage = jaarlijkse rente.
- Jaarlijkse rente gedeeld door 12 maanden = maandelijkse rente .
- Maandelijkse rente gedeeld door 30 dagen = dagelijkse rente.
- Dagelijkse rente x 15 dagen (om de rente te betalen tot 1 december) = Interest Debet Proration.
Hetzelfde principe is van toepassing op verkopers die rente moeten betalen in combinatie met uitbetaling van een lening, op basis van de vraag van de begunstigde van de leninggever.
Real Property Tax Prorations
Elke staat baseert zijn kalenderjaar voor de belasting op onroerend goed op een andere manier.
In Californië is het kalenderjaar bijvoorbeeld van 1 juli tot 30 juni. Zoek eerst uit hoe uw provincie belastingen int. Sommige staten verzamelen vooraf eigendomsbelastingen , sommigen verzamelen achterstallen en sommige collecties zijn afhankelijk van de tijd van het jaar.
Belastingen worden meestal in twee termijnen betaald. Het volgende is om erachter te komen of de periode waarin u sluit, voorafbetaalde belastingen omvat. Als de belastingen vooraf betaald zijn en u de verkoper bent, ontvangt u een tegoed. Als de belastingen vooraf zijn betaald en u de koper bent, worden er kosten in rekening gebracht. Het tegenovergestelde is waar als belastingen nog niet betaald en betaalbaar zijn - verkopers zullen een debitering ontvangen en kopers een credit proratie.
In sommige situaties, zelfs als de belastingen nog niet opeisbaar zijn en uw sluitingsdatum bijna de datum is waarop de belastingen verschuldigd zijn, zal uw dichter de belasting betalen van de opbrengst van de verkoper, het ongebruikte deel crediteren aan de verkoper en de belasting in rekening brengen. koper dienovereenkomstig.
Sommige calculerende kopers vragen geen belastingverplichtingen in het koopcontract, als het duidelijk is dat van de koper wordt verwacht dat hij de verkoper een deel van de vooruitbetaalde belastingen terugbetaalt. Als u in deze situatie een verkoper bent en u begrijpt de betekenis van "geen proraties" niet, dan betaalt u belasting over een periode dat u de woning niet hebt bezet.
Huiseigenaar Association Dues Prorations
Omdat de meeste verenigingen van huiseigenaren de maandelijkse rechten vooraf betalen (sommige rekeningen van HOA per kwartaal of per jaar), als een verkoper de contributie nog niet heeft betaald, worden de contributies uit de opbrengst van de verkoper betaald. De verkoper ontvangt een krediet voor het ongebruikte deel van de contributie.
Als de contributie bijvoorbeeld $ 300 per maand is, is de dagelijkse proratie $ 10. Wanneer een transactie op de 10e van de maand wordt afgesloten, wordt aan de verkoper 10 dagen HOA-contributie of $ 100 in rekening gebracht. De koper betaalt $ 200 voor 20 dagen HOA-contributie.
Huur Prorations
Huurprijs wordt over het algemeen vooraf betaald. Kopers die een vastgoedbelegging kopen, verwachten een krediet te ontvangen voor dat deel van de huur dat de periode dekt dat de koper eigenaar van het onroerend goed zal zijn.
Een verkoop die op 15 november wordt afgesloten en waarbij een door huurder bewoond onroerend goed is betrokken dat voor $ 1.000 per maand huurt, zou ertoe leiden dat de koper een tegoed ontvangt voor 15 dagen vooruitbetaalde huur of $ 500.
De verkoper zou een debet van $ 500 ontvangen. Zekerheidsdeposito's die door de verkoper worden aangehouden, worden ook overgedragen aan de koper als een creditering voor de koper en een debet aan de verkoper.
Verzekering Prorations
Verzekeringspremies worden vooraf betaald. Kopers sluiten meestal een nieuw risico / brandverzekeringspolis af bij het kopen van een woning . Als de koper echter de bestaande lening van de verkoper aanneemt of een grondcontract koopt, kan een koper de verkoper vragen de bestaande verzekeringspolis over te dragen.
Brandverzekeringen worden met of zonder tegenprestatie overgedragen. Met tegenprestatie betekent dat de verkoper voor die periode zal worden terugbetaald, dat de verkoper het eigendom niet bezit. Zonder overweging zullen er geen proraties zijn. De meeste kopers ontvangen vandaag een nieuw beleid.
Utility Prorations
Het komt niet vaak voor dat nutsbedrijven pro rata zijn bij het sluiten, maar proraties zijn wel van toepassing op bepaalde gemeenten. In Sacramento County bijvoorbeeld, als een verkoper de provinciale of stedelijke nutsbedrijven (water, riool, afval) niet betaalt, gaan de nutsbedrijven over tot de belastingaanslagen.
Hulpprogramma's worden vervolgens afgetrokken van de belastingaanslag voor proraties en de koper wordt bijgeschreven op toekomstige belastingaanslagen. U zult deze situatie zien gebeuren in short sales en gedwongen verkopen omdat, als de verkoper de hypotheekbetalingen niet doet, de verkoper waarschijnlijk ook de energierekeningen niet betaalt.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.