De regels voor het verkrijgen van een condo-lening zijn strikt
Slimme kopers gaan er niet automatisch van uit dat ze een condo-lening kunnen krijgen op elk appartement dat ze willen kopen. Bijvoorbeeld, Sherry, niet haar echte naam, dacht dat ze het perfecte hoogbouw appartement in East Sacramento had geland. De prijs was goed. De locatie was perfect. Het uitzicht was prachtig. Sherry verwachtte niet dat haar geldschieter zou weigeren een lening te verstrekken omdat geldschieters eerder leningen hadden verstrekt aan andere appartementen in het gebouw.
Maar haar geldschieter ontkende de lening omdat er in de afgelopen 3 maanden geen vergelijkbare omzet in het gebouw was. De taxateur zou geen andere vergelijkbare verkopen in de buurt gebruiken dan die in het gebouw, en geen enkele bestond. Niemand in de afgelopen drie maanden, hoe dan ook.
Welkom in de wereld van de regels voor condo-leningen. Niet alleen verschillen de regels voor een condo-lening sterk tussen FHA-leningen en conventionele leningen , maar de belegger van elke kredietgever heeft mogelijk zijn eigen regels, overlays genaamd. In tegenstelling tot een eengezinswoninglening, zijn condo-leningen anders en komt niet elk condominiumproject in aanmerking.
Ook, alleen omdat FHA zegt dat je een condo-lening kunt krijgen, betekent niet dat de geldschieter die je hebt gekozen instemt om zo'n lening te financieren. Verder, om zaken te compliceren de andere richting, alleen maar omdat een condo complex afwezig is van de goedgekeurde FHA condo lijst betekent niet dat de geldschieter niet zal accepteren een "ter plaatse beoordeling" en goed te keuren, omdat de geldschieter zou kunnen.
Een goede reden om verstandig te kiezen voor de geldschieter voor uw condo-lening.
FHA Regels voor een Condolening
Veel kredietnemers , vooral beginnende huizenkopers, vinden het belangrijk om een appartement te kopen omdat de prijzen over het algemeen veel lager zijn dan die voor een eengezinswoning. Omdat de prijzen vaak lager zijn, zijn ook de aanbetalingen vereist.
Maar andere regels kunnen de kans van een koper om een lening te krijgen, ontploffen :
- FHA Goedgekeurde Condolijst
HUD vereist dat het appartement wordt vermeld op de FHA goedgekeurde condominium lijst. Als het appartement niet op de lijst staat, moet de lener naar conventionele financiering zoeken.
Hoofdverblijf: Ik heb onlangs een koper gediskwalificeerd omdat hij in San Jose werkte en een flat in Sacramento kocht. Hij was van plan om te telewerken en twee keer in de week naar San José te rijden. Nee, de geldschieter zei dat de afstand te groot was om als een permanente verblijfplaats te worden beschouwd.
- Percentage FHA-leningen
Ten minste 80% van alle FHA-leningen in het complex moet de eigenaar zijn, de hoofdverblijfplaats van de kredietnemer. Als te veel FHA-verzekerde eenheden worden omgezet in verhuur, zal FHA de lening niet goedkeuren.
- Percentage van door de eigenaar bezette eenheden
Een minimum van 51% van de eenheden in het complex moet worden bewoond door de eigenaar. Er is een waarneming, misschien waar, dat bewoners van de eigenaar beter voor hun eenheden zorgen en meer volledig in het complex zijn gevestigd dan een huurder.
- Voltooiing van de bouw
Het project moet minimaal een jaar worden voltooid, zonder toevoegingen of fasen. Dit betekent dat de eerste verkopen in het complex waarschijnlijk worden gekocht met contant geld of met niet-FHA-soorten financiering.
- Geen beoordeling van de locatie
FHA elimineerde spotrecensies, wat betekende dat zelfs als de condo niet op de door FHA goedgekeurde condo-lijst stond, FHA de lening mogelijk nog steeds afsloot na beoordeling van een vragenlijst.
Algemene Condo lening regels
Of de kredietnemer FHA of conventionele financiering verkrijgt, sommige regels voor condoomleningen zijn hetzelfde. Hier zijn een paar:
- HOA achterstallige betalingen
In complexen waar de waarden over de hele linie zijn gedaald, zijn de rechten over het algemeen delinquent voor mensen met een korte verkoopstatus of eigendom van de bank . Percentage-minima zijn van toepassing, en over het algemeen moet ten minste 85% van de contributie van de huiseigenaar op tijd betaald zijn.
- In afwachting van wetgeving
Geen geldschieter wil in afwachting van wetgeving in een condo complex te zien. Veel rechtszaken zijn duur en tijdrovend om op te lossen.
- Beperkende overeenkomsten
Banken eisen vaak dat de titel wordt overgedragen in een eenvoudige vergoeding, vrij van beperkingen zoals bijvoorbeeld leeftijd.
- Adequate verzekeringsdekking
Het complex moet een passende verzekering behouden, zoals een risico-, aansprakelijkheids- en overstromingsverzekering . Telkens wanneer het National Flood Insurance-programma gevaar loopt, lijden condoomcomplexen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.