Thuis kopen en verkopen

Wat u moet weten over short sales en foreclosures

Short sales en foreclosures zijn twee verschillende soorten transacties die dezelfde gemene deler hebben als distressed property's, waarbij een hypotheekverstrekker betrokken is. (Het zijn geen onderling uitwisselbare termen - hoewel de meeste mensen zich dit niet realiseren, is er een onderscheid tussen beide.)

Veel huizenkopers beginnen een zoektocht naar short sales en gedwongen verkopen in de hoop dat ze een goedkoop huis kunnen kopen, hetzij voor investeringsdoeleinden, hetzij om te bewonen als een woning.

Ze denken dat ze veel geld kunnen besparen of een huis kunnen kopen voor veel minder dan de marktwaarde.

Wanneer kopers mij bellen om te zeggen dat ze een korte verkoop of een afscherming willen kopen , geef ik ze de realiteitscheck. Die waarheid is dat ze waarschijnlijk geen geld zullen sparen, aangezien banken de neiging hebben om zowel short sales als foreclosures te waarderen tegen marktwaarde, met een vergoeding voor de staat van het onroerend goed. Er zijn echter ook uitzonderingen en af ​​en toe is de situatie precies goed. Het is meer de uitzondering dan de regel.

Laten we om te beginnen eens kijken naar de verschillen tussen short sales en foreclosures.

Basisfuncties van een Short Sale-eigenschap

• Een short sale-huis is een huis dat niet in eigendom is van de bank. Om de verkoop echter te kunnen afsluiten, moet de bank de verkoop goedkeuren.
• De titel staat nog steeds in de naam van de huiseigenaren en de eigenaren wonen vaak in het pand omdat ze het zich niet kunnen veroorloven ergens anders te gaan.
• De huiseigenaren kunnen wel of niet achterblijven bij hun hypotheekbetalingen ; delinquentie is niet altijd een vereiste.

• Er moet een gedocumenteerde ontberingbrief zijn . Die ontberingen kunnen een verlies van werk of gedwongen pensionering omvatten, het kan gezondheidsgerelateerd zijn, of de verkopers zouden kunnen scheiden of geconfronteerd worden met opsluiting.
• Sommige shortverkopen hebben betrekking op omgekeerde hypotheken die zijn ondertekend door verkopers die zijn gestorven, of tweede leningen die failliet zijn gegaan maar nooit zijn vrijgegeven.
• Hoewel het huis niet noodzakelijkerwijs onder water is, zijn bij de meeste korte verkopen minder dan het volledige bedrag aan de kredietgever betaald. Een verkoper kan ook in aanmerking komen voor een short-sale als het eigen vermogen onvoldoende is om alle verkoopkosten te betalen, zoals commissies en afsluitingskosten.

Basisfuncties van een Foreclosure-eigenschap

• Foreclosures zijn woningen die eigendom zijn van de hypotheekverstrekker of - als de hypotheek verzekerd was of gegarandeerd - door een overheidsentiteit zoals Fannie Mae, Freddie Mac of HUD.
• Er zijn verschillende manieren waarop een geldschieter de titel van een executieverklaring kan verwerven. De meest voorkomende manier is door de huiseigenaren af ​​te sluiten wegens het niet betalen van hun hypotheek. Een bank mag echter om andere redenen afschermen, zoals de procedures die worden aangeboden wanneer een huiseigenaar het huis aan een ander verkoopt zonder de lening af te betalen. Subject-to-sales is niet langer toegestaan. Banken kunnen ook eigendomsrechten op een executoriale eigendom op zich nemen door een daad in de plaats van marktafscherming of een gerechtelijke actie.
• Wanneer banken de eigendom van een onroerend goed verwerven, verwijderen ze de bewoners en beveiligen ze het huis. Over het algemeen sluit een bedrijf voor activabeheer het water af en slingert misschien de ramen en deuren in en verandert de sloten. Dit is de reden waarom faillissementen vaak een doorn in het oog zijn in de buurt.

Termen van Foreclosures en Short Sale Transacties

Bijna elke korte verkoop en afscherming wordt verkocht in zijn huidige staat.

Sommige banken zullen investeren in het opknappen van executiewoningen omdat de banken beseffen dat ze hun winst kunnen vergroten door te revalideren, maar veel banken verkopen het huis in dezelfde staat waarin de vorige bewoners het hebben achtergelaten, hoe betreurenswaardig ze ook zijn.

Er zijn soms verzachtende omstandigheden waaronder een bank een prijsverlaging toestaat voor een groot defect, maar dat is meestal zeldzaam. U kunt bijvoorbeeld vragen om een ​​korting of krediet om een ​​oven of het dak te vervangen, maar als de markt warm is en een andere koper contant betaalt, zal de bank dit verzoek waarschijnlijk afwijzen.

Het belangrijkste verschil tussen een voorwaarde van een executieverklaring en een voorwaarde voor een korte verkoopconditie is dat de voorwaarde van de verhindering onbekend kan zijn. Het afschermingshuis zou maanden, zelfs jaren leeg kunnen zijn, gedurende welke schimmel- of waterinbraak kan optreden. Soms gooien eigenaren het huis in de vuilnisbak of houden ze het niet goed bij als het huis in marktafscherming is. Ter vergelijking: verkopers van short-selling hebben de neiging om hun huizen beter te verzorgen en kunnen de koper informatie verstrekken.

Een ander verschil is dat een afschermingseigenschap over het algemeen binnen 30 dagen kan worden afgesloten. Een korte verkoop, waarvoor goedkeuring van de bank is vereist, kan gemiddeld 30 dagen tot 3 maanden duren, alleen om de korte verkoopbevestigingsbrief te krijgen en vervolgens nog eens 30 dagen om te sluiten, dus minimaal tweemaal zo lang.

Waar en hoe foreclosures kopen

Tenzij de bank klein en lokaal is, is het onwaarschijnlijk dat ze een executiewoning zal aanbieden voor verkoop aan het publiek. Banken beschikken over het algemeen over hun verhinderingen op 5 manieren. Met uitzondering van de bulkverkoopmethode, hebben de meeste manieren waarop banken hun verhinderingen verkopen een winst voor de bank.

• Op de veiling van een trustee of veiling van een sheriff. Deze procedure is een biedproces dat plaatsvindt op de trappen van het gerechtsgebouw of een ander openbaar gebouw. Meestal moeten de aanbiedingen contant zijn en stelt de bank een minimumprijs in. Als er superieure pandrechten zijn, neemt de koper de verantwoordelijkheid voor die pandrechten. Kopers op een veiling werken vaak niet met een makelaar in onroerend goed.
• In een bulkverkoop aan particuliere beleggers. Dit kunnen huizen zijn die niet op een veiling zijn verkocht of huizen die de bank nooit heeft geveild. De bank zal deze huizen in groepen verpakken en het gehele pakket verkopen aan een investeringskoper of -bedrijf tegen een sterke korting.

• Via een online veilingbedrijf. Veel online veilingen plaatsen een gereserveerde bieding waarbij de woning niet wordt verkocht als niet aan de reserve wordt voldaan. Ze vereisen vaak dat de koper een premiebonus van 5 procent betaalt over de aangeboden prijs als een vergoeding voor het veilinghuis. De oorspronkelijke verkoopprijzen liggen vaak onder de gereserveerde biedprijs en kunnen misleidend lijken. De meeste van deze websites staan ​​uw eigen agent toe om u te vertegenwoordigen.
• Door het huis op te sommen met een REO-agent en het huis te koop aan te bieden in MLS. De REO-agent werkt samen met de vermogensbeheerder van de bank en bereidt een BPO voor. De agent beoordeelt de voorwaarde en staat een aftrek toe voor zijn AS IS-conditie, dus het huis wordt in principe genoteerd tegen de marktwaarde. Uw agent kan u vertegenwoordigen.
• Door het huis te koop te plaatsen op een eigen portaalsite en elektronisch in te dienen. Dit komt vaker voor bij overheidsinstanties. De banken betalen ook uw agent om u te vertegenwoordigen.

Waar en hoe korte verkopen te kopen

Het is een koper of belegger niet toegestaan ​​rechtstreeks van de huiseigenaar een korte verkoop te kopen. In feite vereisen veel korte verkopen dat de koper een ' arm's length'-verklaring ondertekent waarin staat dat er geen reeds bestaande relatie bestaat tussen de verkopers en kopers. Ik heb banken laten weigeren een korte verkoop omdat de koper een buurman was die in de buurt woonde.

(Verder kunnen sommige partijen bezwaar maken tegen deze praktijk en zij onthouden die informatie van de bank, zij kunnen een arm's length ondertekenen maar stiekem nalaten een relatie met de verkoper bekend te maken.In staten zoals Californië kan die actie bestaan ​​uit kortlopende hypotheekfraude, waarmee de bank de vrijwaring van de aan de verkoper aangeboden aansprakelijkheid kan intrekken.)

U moet uw eigen makelaar inhuren om u te vertegenwoordigen bij het kopen van een korte verkoop. Die agent zou niet de listingagent moeten zijn. Je verdient je eigen voorstelling. Bovendien heeft de bank de neiging om de provisie te verlagen tot noteringsagenten die dual agency in een korte verkoop uitvoeren.

Uw agent moet voor u bepalen hoeveel banken en pandrechten erbij betrokken zijn om u voldoende voor te bereiden op het wachten op goedkeuring voor korte verkoop. Uw agent wil mogelijk ook verifiëren dat de verkoper in aanmerking komt voor een korte verkoop. Hoewel niet elke korte verkoop een verkoper nodig heeft, doen de meeste dat wel.

Eindelijk een tip: Banks kan u een tegenbod aanbieden en om een ​​hogere prijs vragen. Als het pand reparaties vereist, is het mogelijk dat u uw aanvaarde verkoopprijs sluit als u de bank een paar gedocumenteerde schattingen en foto's voorlegt.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.