Een lezer vraagt: "Ik heb het gevoel dat ik alle verkeerde dingen heb gedaan.Ik kocht dit huurobject op het hoogtepunt van de markt.Ik herfinancierde het twee jaar later en voegde een extra kamer toe, denkend aan mijn vrouw en ik zou daar op zekere dag met pensioen gaan Wel, die dag is gekomen en dit is nu een onderwaterhuis, ik ben meer dan het waard is, kan ik mijn vastgoedbelegging short verkopen? "
Antwoord: Sommige mensen denken dat de korte verkoopoptie alleen beperkt is tot een persoonlijke woning. Ze gaan er waarschijnlijk van uit omdat er veel heisa is van bepaalde soorten geldschieters over de vraag of een persoon het huis bezet of het huis niet bezet, maar dat heeft weinig te maken met de meeste korte verkopen. Zelfs de richtlijnen voor een traditionele HAFA short sale sinds februari 2011 staan toe dat een leegstaande persoonlijke woning in aanmerking wordt genomen zolang het huis 12 maanden of langer niet leeg heeft gezeten.
In Californië hebben we onlangs een appartementencomplex met meerdere units verkocht voor een verkoper zonder een tekortoordeel en een volledige vrijgave van aansprakelijkheid . Veel van de kwalificaties zijn afhankelijk van het volgende:
- Uw type lening
- Uw geldschieter
- Staatswetten
- Type eigendom
- Hardheid reden
Het is niet altijd nodig om een ontbering te hebben - financieel of anderszins - om een korte verkoop te doen. Sommige kredietverstrekkende instellingen zoals Bank of America , bijvoorbeeld, zijn zeer pro short te koop.
Bank of America heeft verschillende korte verkoopprogramma's beschikbaar die weinig tot geen problemen met zich meebrengen. Sommige van deze programma's betalen u om de korte verkoop te doen, maar over het algemeen niet met betrekking tot een vastgoedbelegging.
Voorbereiding op een korte verkoop op een vastgoedbelegging
Het eerste wat je moet doen is een ontberingsbrief schrijven .
Ik realiseer me dat ik net zei dat je niet altijd een ontbering hoeft te tonen, en dat is waar. Maar misschien moet je nog steeds een ontberingsbrief maken. Mogelijk moet u de korte verkoop en lay-out vragen waarom u het nodig hebt.
Hier zijn andere documenten die de geldschieter mogelijk opvraagt:
- Vergelijkbare marktanalyse. Uw agent kan een CMA voorbereiden voor levering aan de bank om waarde te onderbouwen. De bank zal hoogstwaarschijnlijk nog steeds zijn eigen BPO bestellen. Echter, de CMA zal uw verzoek geloofwaardig maken.
- Federale belastingaangifte. Alle schema's en pagina's. Als u andere vastgoedbeleggingen bezit die worden weerspiegeld in uw belastingaangifte, is het misschien een goed moment om te overwegen ze allemaal tegelijk te verkopen.
- W2, 1099 of een ander bewijs van inkomen. Dit zijn documenten die uw belastingaangifte vergezellen.
- Payroll stubs . De bank voor korte verkoop wil vaak een bewijs van uw huidige inkomen en het aantal jaartallen.
- Bankafschriften . Volledige pagina's voor de laatste twee maanden van elke bankrekening, inclusief pensioenfondsen. Het is heel ongebruikelijk dat een bank een verkoperbijdrage vraagt bij pensioenfondsen.
- Listing overeenkomst. Dit is de overeenkomst tussen u en uw makelaar om uw eigendom te verkopen.
- Koopcontract. Het koopcontract bevat alle voorwaarden die van toepassing zijn op de verkoop van uw eigendom, inclusief het type financiering, indien van toepassing, de aanbetaling en de verkoopprijs.
- Bewijs van geld van de koper en / of pre-autorisatiebrief . Uw geldschieter wil zien dat de koper gekwalificeerd is en in staat om de transactie te voltooien.
- Geschatte afsluitingsverklaring of HUD-1. Bottom line net doet er het meest toe. Niet-typische uitgaven worden hoogstwaarschijnlijk niet toegestaan.
Voordelen voor short selling van een vastgoedbelegging
Ik heb gemerkt dat kredietverstrekkers soms soepeler omgaan met verkopers van een vastgoedbelegging dan wanneer ze te maken hebben met verkopers van een persoonlijke woning. Je zou denken dat het andersom zou zijn, maar dat is het niet. Ik vermoed dat dat komt omdat de meeste investeringen worden aangehouden voor cashflow of potentiële waardering. Dus als een woning ondersteboven ligt, is het waarschijnlijk geen cashflow en wordt het niet beschouwd als een investering in de ogen van de belegger.
Als een persoonlijke woning echter ondersteboven is, is het nog steeds uw huis.
Veel mensen kopen geen huis voor een investering wanneer het als hoofdverblijfplaats wordt gekocht. Daarom houden banken rekening met andere factoren bij het short verkopen van een woning. Meestal is onderwateronderhoud onvoldoende reden om een hoofdverblijf short te verkopen.
Verkopers lijken meer te popelen om een onderwaterhuis te verkopen als het niet langer cashflows is en ondersteboven ligt. Als de bank een verkoperbijdrage vereist, zijn beleggers vaak eerder geneigd om het te betalen omdat ze begrijpen dat ze een negatieve cashflow betalen.
Een korte verkoop voor een vastgoedbelegging is vaak sneller en eenvoudiger. De hit naar een kredietrapport zonder een tekort oordeel is over het algemeen iets minder dan het ding om te crediteren met een afscherming.
Valkuil om een vastgoedbelegging te verkopen als korte verkoop
Zoals met elke korte verkoop, moet u juridisch en fiscaal advies inwinnen voordat u instemt met de korte verkoop. Omdat de woning niet uw woning is, die mogelijk een voorkeursbehandeling geniet, kunt u worden onderworpen aan belasting op de spread tussen uw basis en de verkoopprijs.
U kunt ook een tekort hebben voor de lening, het verschil tussen het bedrag dat u verschuldigd bent en het bedrag dat de bank heeft ontvangen. De meeste verkopers in Californië die ik heb ontmoet en die bekwame belasting- en juridische vertegenwoordigers hebben aangenomen, vinden vaak manieren om die twee problemen te omzeilen, maar verkopers in andere staten hebben misschien niet zoveel geluk.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.