Percepties lopen sterk uiteen bij het kopen van een huis dat werk nodig heeft, vraag het maar aan een koper thuis. Beter nog, vraag een makelaar , omdat veel agenten geloven dat een huis moet werken als het huis niet is bijgewerkt. Neem een huis ingebouwd, laten we zeggen, de jaren 1940, toen de keukentafels vaak bedekt waren met vier centimeter tegels en geen trendy steen of beton. Misschien zijn de kasten geschilderd hout en de vloeren zijn linoleum. Een duizendjarige koper zal zeggen dat een woning in die toestand werk nodig heeft.
Een purist die houdt van het karakter van 1940-huizen, verkiest misschien de originele staat en is het daar niet mee eens.
Of een huis echt werk nodig heeft, is gebaseerd op persoonlijke mening. Niet iedereen is het eens over de toestand van een huis. Soms vragen verkopers of ze een huis moeten opknappen of verkopen zoals het is , en hoewel bepaalde reparaties meer geld opleveren, kunnen sommige soorten verbeteringen beter worden behouden als een optie voor de koper. Als de kamerbrede vloerbedekking bijvoorbeeld versleten en gekleurd is, is het over het algemeen een goed idee om de vloer te vervangen voordat deze wordt verkocht. Het zou echter dwaas zijn om een Wedgewood-fornuis naar de vuilnisbak te slepen, gewoon omdat het een bepaald jaargang is.
Soorten huizen die moeten werken
Omdat werk vaak in het oog van de toeschouwer is, laten we het hebben over de soorten huizen die werk zouden kunnen gebruiken. Verder hangt de vraag hoe u een aankoopaanbieding zou nastreven hoogstwaarschijnlijk af van de categorie, het type huis dat u koopt dat werk nodig heeft.
Een ding dat je niet ten prooi zou moeten vallen, is de tendens om ten onrechte te veronderstellen dat de prijs van de aanbieding nog niet is aangepast voor het feit dat je een huis koopt dat werk nodig heeft.
De meeste verkopers beseffen al dat het huis werk nodig heeft en hebben er rekening mee gehouden bij de prijsbepaling van het huis. Ik moet nog een verkoper vinden die bereid is om de droom voor het verbeteren van de woning te subsidiëren.
Maar dat weerhoudt kopers er niet van om een reeds gereduceerde prijs te verlagen.
Het Fixer-Upper House kopen
De fixer-upper-homes zijn over het algemeen geprijsd voor een verkoop in hun AS IS-staat. Deze huizen vertonen vaak uitgesteld onderhoud omdat de verkopers niet in staat of niet bereid waren om goed voor het huis te zorgen. Misschien is er een dood in het huis geweest of is het doorgewinterd naar erfgenamen die het niet willen. In sommige gevallen is de exacte conditie mogelijk onbekend.
Om een prijs te berekenen voor het huis met de fixeermachine, kiezen verkopers over het algemeen een verkoopprijs op basis van de vergelijkbare omzet en vervolgens verlagen ze de prijs verder met de schatting voor reparaties. Ze kunnen iets meer aftrekken van de prijs voor een snelle verkoop. Of het een flipperhuis wordt voor een investeerder die een fast buck of een huis wil kopen voor een eerste huiskoper, hangt af van de winstmarges en de hoeveelheid werk die nodig is.
Als het huis een tijdje op de markt is geweest met langere dagen op de markt dan de gemiddelde verkooptijd van andere huizen, kan het zijn dat het werk dat nodig is de verwachtingen van de verkoper overtreft of het kan zijn dat het huis een beroep doet op een kleiner aantal kopers. Maak niet de fout om automatisch langere dagen aan te nemen op de markt, want het huis is te duur , want dat is niet altijd een goede veronderstelling.
De conditie Mint kopen Vintage huis
Dit type huis kan zelfs een premium verkopen, ook al is het niet per se gemoderniseerd of trendy. Denk aan Folk Victorians of Italianates of Queen Annes of Craftsman bungalows. Steeds populairder wordende huizen uit het midden van de eeuwige eeuwige architectuur van de jaren vijftig en zestig, zoals Eichlers of Strengs.
Om dit soort huizen te prijzen, zou een verkoper waarschijnlijk een premium prijsblokje toevoegen bovenop de vergelijkbare verkopen. De eigenaars ontvangen mogelijk meerdere aanbiedingen , simpelweg vanwege de aantrekkelijkheid van het ontwerp en het goed onderhouden interieur en exterieur. Als de armaturen origineel zijn, zou de verkoopprijs zelfs nog hoger kunnen zijn.
Als vintage huis met perfecte staat langer op de markt is dan anderen eromheen, is het mogelijk dat het huis te duur is.
Niet elke verkoper wil graag afscheid nemen van een huis van een dergelijk kaliber. Sommigen zullen het hoog genoeg prijzen om het de moeite waard te maken voor de verkoper om te verhuizen. De verkopers kunnen wel of niet op prijs stijgen. Als een koper het huis slecht genoeg wil, betalen kopers meestal de vraagprijs.
Het nieuwe maar verouderde huis kopen
Je ziet veel van dit soort huizen in gebieden die ooit bloeiden voordat ze depressief werden. Misschien was het gebied overbouwd en was het aanbod groter dan de vraag. Misschien hebben banen de stad verlaten. Of een ander deel van de huizen opende een paar kilometer verderop voor minder geld. Wat de reden ook is, eigenaren hebben vaak weinig interesse om een huis opnieuw in te richten omdat trends veranderen. Ze vinden immers dat het huis in orde was toen ze het kochten, en het is prima om het nu te verkopen.
Wat ze zich niet realiseren is dat kopers geen huizen zonder updates willen. Kopers willen turnkey-woningen, huizen die geen werk vergen. Als ze werk in een huis moeten zetten door een huisverbeteringsproject aan te pakken, verwachten ze een korting. Denk aan de kleurstelling van jagersgroen uit de jaren negentig? Meest gruwelijke kleur ooit. OK, misschien niet, misschien was de avocado groen van de jaren 1960 de meest vreselijke kleur.
Een paar veranderingen, zoals het vervangen van de armaturen, het kiezen van moderne verfkleuren en het installeren van nieuwere apparaten, zijn vaak genoeg om belangstelling te genereren tegen een betere verkoopprijs. Anders zullen kopers in het algemeen niet akkoord gaan met het betalen van de best mogelijke prijs voor een verouderde woning, zelfs als deze nieuwer is.
Het afschermingshuis kopen
Ik hoor kopers vaak zeggen dat ze een afscherming willen kopen, een woning die eigendom is van een bank, maar dat is alleen omdat ze geen vat hebben op wat dat inhoudt. Bijna altijd worden ze verkocht in de staat waarin ze zich bevinden. Banken zijn niet verantwoordelijk voor het bekendmaken van feiten die zij niet kennen. Ook, tenzij een defect later wordt ontdekt, wat een grote reparatiekost blijkt te zijn, zijn banken terughoudend om kortingen te bieden voor werk.
Kopers kunnen op bepaalde populaire websites zogenoemde preforeclosure-huizen spotten, maar die zijn vaak helemaal niet te koop en zijn misschien nooit te koop.
Het Short Sale House kopen
Het korte verkoophuis is misschien wel het meest verkeerd begrepen type verkoop, vooral wanneer het huis werk nodig heeft. Als een verkoper het zich niet kan veroorloven om een hypotheek te betalen , kan de verkoper waarschijnlijk niet betalen om het huis te repareren of op te knappen. Niet alleen dat, maar de geldschieter van de verkoper heeft weinig reden om samen te werken met een korte verkoop, tenzij de prijs in overeenstemming is met de markt. Banken maken doorgaans geen korting op de prijs die ze accepteren voor een short sale-huis, zelfs als het huis moet werken.
De redenen voor wat voor jou als een eigenwijze of clueless houding bij de banken kan lijken, variëren. De bank zou mogelijk meer kunnen worden betaald voor afscherming versus korte verkoop . In dat geval doet de BPO- waarde er niet toe, omdat de belegger onvermurwbaar zal zijn op een net dat overeenkomt met het marktafschermingsnet. Geen enkele hoeveelheid "uitleggen" aan de bank dat de hoeveelheid werk die nodig is, de investeerder zal doen afwijken.
Het Packrat House kopen
Niet elk rommelig huis is een packrat-huis, maar de packrat-huizen zijn het slechtst. Dit zijn de huizen waar je misschien moet navigeren op krappe paden verweven rond stapels persoonlijke bezittingen door het hele huis. Soms zijn de slaapkamers zo vol meubels en dozen dat je de deur niet open kunt krijgen. Packrats verzamelen en sparen dingen en worden soms aangetrokken door vreemde dingen zoals pluchen ballen of gerafelde kranten.
Combineer een packrat-huis met jarenlange verwaarlozing, en je kunt bijvoorbeeld stapels dode knaagdieren vinden of vochtproblemen ontdekken die hebben geleid tot een plaaginvasie. Als u geluk heeft, kan het huren van een paar 30-tons afvalcontainers dienen om het puin op te ruimen. Maar onderliggende problemen die zich ontwikkelen, zouden uitgebreider kunnen zijn. Vaak zijn de verkoopprijzen van deze huizen dramatisch verslechterd.
Tip : Zoals bij elke aankoopaanbieding, is de beste gok van een thuiskoper om te vertrouwen op de vergelijkbare omzet en vervolgens af te trekken voor het werk dat nodig is, op basis van de werkelijke schattingen van de erkende aannemers. Als die aangepaste prijs overeenkomt met de vermelde prijs, moet u misschien de catalogusprijs betalen om een huis te kopen dat moet worden gewerkt.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.