Verhoog uw risico niet door uw liquiditeit te verlagen
Huiseigenaren zijn niet vrijgesteld van deze realiteit. Het is cultureel gegeven dat bijna iedereen in de Verenigde Staten het verlangen heeft om zijn of haar eigen huis zonder meer te bezitten; om te genieten van het bezit van onroerend goed gratis en vrij van de last van een bank of financiële instelling maakt deel uit van de Amerikaanse droom. Niettemin, tenzij u in staat bent om het volledige saldo van de hypotheek op uw hoofdverblijf te vernietigen, kan extra geld verdienen om de hoofdbalans te verlagen tot financiële rampen leiden, vooral als u uw noodfonds niet hebt onderhouden . Dat is misschien moeilijk te geloven, maar het is de waarheid. Als de economie naar het zuiden gaat, kan het verschil tussen slapeloze nachten en innerlijke rust betekenen dat je voldoende geld bij de hand hebt om een baanverlies te overleven, een medische ramp of een gezinssituatie.
Hoe meer aandelen u in uw woning heeft, hoe groter de kans dat de bank zal afsluiten als u betalingen mist
Stel je voor dat je een bank bezit.
Je hebt twee klanten, John en Mary, die allebei een huis hebben dat wordt geschat op $ 200.000. John is een totale deadbeat geworden, is tot zijn oogballen in creditcardschuld, huurt zijn auto, heeft bijna geen liquide activa en heeft een onstabiele werkgelegenheidsgeschiedenis. Mary heeft daarentegen een uitstekende reputatie en hoewel ze niet veel overtollige spaargelden beschikbaar heeft, heeft ze trouwe dubbele of driedubbele betalingen gedaan om het saldo van haar hypotheek te verlagen, die nu slechts $ 15.000 bedraagt.
Ze kijkt reikhalzend uit naar de dag waarop ze die laatste voucher naar de bank kan sturen en weet dat haar huis volledig en volledig van haar is.
Stel je nu eens voor dat beiden een ramp hebben. Misschien waren ze in een ongeval en niet in staat om te werken of werden ontslagen als gevolg van een recessie . Als bank zul je het niet merken totdat een betaling wordt gemist. Je gaat echt opfleuren en opletten als zestig dagen zijn verstreken en er zijn geen cheques in de e-mail ontvangen. Op een gegeven moment wordt een drempel overschreden waar bankwet- en regelgeving vereisen dat u erkent dat het mogelijk is dat u geen betalingen meer ontvangt van John of Mary. Natuurlijk willen de bankmedewerkers dit vermijden omdat het hun gerapporteerde winstgevendheid verlaagt, de sterkte van hun balans vermindert, hun toezichthouders van streek maakt en de eigenaren (of aandeelhouders als de bank openbaar wordt verhandeld ) ertoe beweegt om de situatie of het risico loopt hun baan te verliezen.
Om dit te voorkomen, gaan de bankmedewerkers proactief maatregelen nemen om de lening zo snel mogelijk terug te krijgen naar de 'batenstatus', zodat deze de financiële overzichten niet schaadt. De belangrijkste manier om dit te doen is om het pand af te schermen en het aan een koper te veilen.
Vanuit jouw perspectief als de bankeigenaar, naar wie ga je eerder eerst? John, die bijna geen recht heeft op zijn huis, of Mary? Als je John zou afschermen, zul je bijna de volledige vraagprijs van $ 200.000 moeten terugkrijgen om de lening op je boeken weg te vagen. Als je op Mary afschermt, kun je het onroerend goed tegen een scherpe korting heel snel liquideren en de volledige lening van $ 15.000 teniet doen.
Ja, Mary is een erg goede klant geweest. Ja, ze heeft alles goed gedaan. Misschien is het niet eerlijk dat zij de eerste is waar je achteraan wilt gaan, maar om te begrijpen waarom dit is gebeurd, moet je je realiseren dat de stimuleringsstructuur die de werknemers voor Wall Street hebben opgezet, op zijn beurt het resultaat is van beleggers die stabiele, en hoger, winst.
Wie zijn de investeerders? Jij en ik. In onze 401 (k) -plannen , IRA-rekeningen of door eigendom van indexfondsen of individuele aandelen in een reguliere brokerage-rekening .
Het is het pensioenfonds dat de cheques betaalt aan je ouders of grootouders. Het is de verzekeringsmaatschappij die geld moet genereren om claims te betalen. Met investeerders die winsten eisen, wil Wall Street niet dat een bank veel onroerend goed bezit. De werknemers bij uw bank riskeren hun baan niet door een poging om het huis van John zes maanden op te sommen, zodat hij er een beetje geld uit kan halen. Ze zijn alleen geïnteresseerd in het beschermen van de fondsen die ze John hebben voorgeschoten, en hij beloofde terug te betalen. Daarom wenden ze zich tot veilingen. Ze kunnen het zich niet veroorloven om John's huis te dumpen omdat de opbrengst misschien niet voldoende is om de lening terug te betalen. Mary's huis, aan de andere kant, kan worden vermeld voor $ 125.000 op een veiling. Ze krijgen hun $ 15.000 en houden een ongerepte balans, terwijl ze $ 75.000 aan eigen vermogen verliest dat zou kunnen worden vastgelegd als ze het onroerend goed op de markt lang genoeg zou kunnen noemen om een respectabel aanbod te ontvangen.
"Hoe zit het met John?" Vraag je. Dat is het wrede deel. Veel banken zullen de betalingsvoorwaarden waarschijnlijk veel meer herstructureren om hem uit de situatie te helpen, omdat ze het dan legitiem op de boeken kunnen houden als een "goede" lening. Ze kunnen aan het einde van de hypotheek een betaling ineens aanbieden om de huidige betalingen te verlagen. Ze kunnen twee jaar alleenbetaalde betalingen toestaan. Binnen de wettelijke vereisten is de lucht de limiet, en het hangt er echt van af hoe wanhopig de bank hits wil vermijden om zijn winstmarges te verkleinen .
Hoe kan een huiseigenaar zichzelf of zichzelf beschermen tegen deze situatie?
De grootste verdediging die een belegger heeft tegen afscherming is liquiditeit . Zeg het steeds opnieuw. De bank is niet zozeer bezorgd over de hoeveelheid geld die u hen verschuldigd bent, alleen dat u betalingen op tijd, zonder vertraging, blijft doen, zodat hun aantallen er geweldig uitzien.
Mary zou veel beter af geweest zijn door de dubbele en driedubbele betalingen te doen die ze had gedaan aan haar hypotheek en ze op een belastingvrije geldmarktrekening of -fonds te plaatsen. (Op het moment dat dit artikel oorspronkelijk werd geschreven, betaalden dergelijke fondsen 4% tot 5%. Tegenwoordig krijg je niet veel rente-inkomsten , maar het is nog steeds de moeite waard om het risico te verminderen.) Als er iets is gebeurd, ze kon het tekort opvangen door in het reservaat te stappen dat ze had gebouwd. Als het erop leek dat de situatie niet zou veranderen, zou ze haar huis op de markt kunnen brengen en zichzelf proberen te bevrijden van de situatie voordat ze geconfronteerd wordt met een financiële catastrofe.
Het grootste gevaar met een strategie die gericht is op liquiditeit is het risico dat iemand het geld uitgeeft terwijl hij de schuld behoudt. Een account met een grote som onbeperkt contant geld is voor veel mensen een te grote verleiding. Misschien raken ze achter op hun creditcardrekening. Misschien willen ze een nieuwe flatscreen-televisie en denken ze dat ze het fonds in gaan en het binnen enkele maanden terugbetalen. (Het lijkt nooit voor een groot deel van de mensen zo te werken.) Als dusdanig, als er een mogelijkheid is dat u geneigd bent om het geld aan iets anders uit te geven dan om uw huisbetaling in geval van nood te maken, is het waarschijnlijk een slecht idee. Het komt vooral neer op zelfdiscipline en temperament.
Een ander groot gevaar is de verleiding om een paar extra procentpunten rendement te behalen door te beleggen in riskantere activa. Deze specifieke financiële strategie hangt af van de veiligheid van de opdrachtgever. Voor de meeste mensen betekent dit zeer liquide belastingvoordelen, zoals een geldmarktfonds dat belegt in gemeentelijke obligaties. In uitzonderlijke gevallen kunnen mensen met een zeer gespecialiseerde kennis van specifieke markten (zoals aandelen of onroerend goed) deze fondsen met een lager risico beleggen. De veiligste van alle liquiditeitsreserves wordt over het algemeen beschouwd als een TreasuryDirect-rekening gevuld met schatkistpapier rechtstreeks bij de Amerikaanse schatkistafdeling.