De voordelen van eigendom van eigendom zonder gedoe
Vastgoedbevaks, of REIT's, kunnen een handige manier zijn voor de gemiddelde belegger om te profiteren zonder het gedoe van directe eigendomsverwerving. Daarom hebben we dit uitgebreide essay opgenomen in onze beginnershandleiding voor beleggen in onroerend goed .
Vóór 1960 beschikten alleen rijke individuen en bedrijven over de financiële middelen die nodig waren om te investeren in belangrijke vastgoedprojecten zoals winkelcentra, bedrijfsparken en zorginstellingen. Als reactie hierop heeft het Congres de wet op de onroerend goedinvesteringsvertrouwen van 1960 aangenomen. De wetgeving heeft deze vennootschappen voor speciale doeleinden vrijgesteld van vennootschapsbelasting als aan een bepaald criterium was voldaan. Men hoopte dat de financiële prikkel ertoe zou leiden dat investeerders hun middelen zouden bundelen om bedrijven met aanzienlijke vastgoedactiva te vormen, die dezelfde kansen bieden aan de gemiddelde Amerikaan als beschikbaar waren voor de elite. Drie jaar later werd de eerste REIT gevormd.
De oorspronkelijke wetgeving had echter enkele belangrijke nadelen, omdat het de leidinggevenden die de leiding hadden van het bedrijf vereiste om derden in te huren om management- en vastgoedleasingservices aan te bieden. Deze beperkingen werden opgeheven in de Tax Reform Act van 1986. Dertien jaar later, in 1999, werd de REIT-moderniseringswet aangenomen.
De wet biedt REIT's de mogelijkheid om fiscale dochterondernemingen te vormen om gespecialiseerde diensten aan te bieden aan huurders die normaliter niet onder de bevoegdheid van vastgoedbelegging vallen. Hoewel de wet nog steeds enkele beperkingen kent met betrekking tot de soorten diensten die kunnen worden aangeboden, zal de kwaliteit van de dienstverlening bij door REIT beheerde eigendommen naar verwachting aanzienlijk verbeteren als gevolg van de overgang.
Vereisten voor REIT-status
Volgens Ralph Block in Investing in REIT's: Real Estate Investment Trusts, moet elke REIT deze vier tests jaarlijks doorstaan om zijn speciale belastingstatus te behouden:
- "De REIT moet ten minste 90 procent van zijn jaarlijks belastbaar inkomen, exclusief meerwaarden , uitkeren als dividend aan zijn aandeelhouders.
- De REIT moet ten minste 75 procent van zijn vermogen hebben belegd in onroerend goed, hypothecaire leningen , aandelen in andere REIT's, contanten of overheidsobligaties.
- De REIT moet ten minste 75 procent van haar bruto-inkomen ontlenen aan huur, hypotheekbelangen of winsten uit de verkoop van onroerend goed. En minstens 95 procent moet uit deze bronnen komen, samen met dividenden, rente en winst uit de verkoop van effecten.
- De REIT moet ten minste 100 aandeelhouders hebben en moet minder dan 50 procent van de uitstaande aandelen geconcentreerd hebben in handen van vijf of minder aandeelhouders. "
Naast het voorkomen van dubbele belasting, bieden REIT's tal van andere voordelen, waaronder:
Professioneel management
In de meeste gevallen wordt de belegger die een huurwoning koopt aan zichzelf overgelaten. REIT's bieden de belegger de mogelijkheid om haar eigendommen te laten beheren door een professioneel vastgoedteam dat de branche kent, het bedrijf begrijpt en kansen kan benutten dankzij zijn vermogen om geld op te halen van de kapitaalmarkten. De voordelen zijn niet beperkt tot het financiële vermogen van het managementteam. Eigenaars van REIT's zullen om drie uur 's ochtends geen telefoontjes ontvangen om een overlopend toilet te repareren.
Beperking van persoonlijk risico
REIT's kunnen het persoonlijk risico aanzienlijk beperken. Hoe? Als een belegger onroerend goed wil kopen, is het waarschijnlijk dat hij schulden gaat opnemen door geld te lenen van vrienden, familie of een bank.
Hij zal vaak verplicht zijn om het geld persoonlijk te garanderen. Dit kan hem blootstellen aan een potentieel verwoestende aansprakelijkheid in het geval het project niet succesvol is. Het alternatief is om aanzienlijke bedragen aan kapitaal te genereren door zijn andere activa, zoals aandelen, obligaties, beleggingsfondsen en levensverzekeringspolissen opnieuw toe te wijzen. Geen van beide alternatieven is waarschijnlijk ideaal.
De aanschaf van een REIT daarentegen kan slechts met een paar honderd dollar worden gedaan, omdat aandelenkoersen vaak zo laag of zelfs lager zijn dan aandelen. Een belegger die $ 3.000 in onroerend goed wil beleggen, zal op basis van een pro rata dezelfde beloningen ontvangen als degenen die $ 100.000 willen investeren; In het verleden was het eenvoudigweg niet mogelijk om dit soort diversificatie in de vastgoedactivaklasse te krijgen zonder partners op te nemen of hefboomwerking te gebruiken.
Liquiditeit
In tegenstelling tot het directe eigendom van onroerend goed, biedt een REIT liquiditeit en dagelijkse prijsoffertes. Veel beleggers vergissen dit voor een verhoogd risico . Nadat de gemiddelde vastgoedbelegger een huis, flatgebouw of opslageenheid heeft verworven, raakt hij voornamelijk geïnteresseerd in de toekomstige huurinkomsten, niet in de potentiële verkoopwaarde van het actief als hij het weer op de markt brengt. Inderdaad, als de belegger twintig jaar lang eigenaar van het onroerend goed is, heeft hij waarschijnlijk een enorme groei doorgemaakt in de vastgoedcyclus. In de meeste gevallen is het veilig om aan te nemen dat de belegger vanwege het ontbreken van de dagelijks genoteerde inruilwaarde nooit is blijven nadenken over het feit dat zijn onroerend goed fluctueert, net als gewone aandelen (zij het in veel mindere mate). , het ontbreken van een prijsopgave wordt aangezien voor stabiliteit. Zoals Benjamin Graham in zijn editie uit 1970 van The Intelligent Investor zei:
"Er was toen [tijdens de Grote Depressie ] een psychologisch voordeel in het bezitten van zakelijke belangen die geen beursgenoteerde markt hadden. Mensen die bijvoorbeeld eerste hypotheken bezaten op onroerend goed dat rente bleef betalen, konden zichzelf vertellen dat hun beleggingen hun volledige waarde hadden behouden, omdat er geen marktnoteringen waren om anders aan te geven. Aan de andere kant leden veel beursgenoteerde bedrijfsobligaties van nog betere kwaliteit en een grotere onderliggende sterkte ernstige krimp in hun marktnoteringen, waardoor hun eigenaars dachten dat ze aanzienlijk armer aan het groeien waren. In werkelijkheid waren de eigenaren beter af met de beursgenoteerde effecten, ondanks de lage prijzen hiervan. Want als ze dat hadden gewild of moesten doen, konden ze de problemen op zijn minst hebben verkocht - mogelijk om ze uit te wisselen voor nog betere koopjes. Of ze konden net zo logisch de actie van de markt negeren als tijdelijk en fundamenteel zinloos. Maar het is zelfbedrog om tegen jezelf te zeggen dat je geen waardevermindering hebt geleden alleen omdat je effecten helemaal geen beursgenoteerde markt hebben. '
Met andere woorden, ondanks het feit dat de genoteerde prijs van de REIT dagelijks kan fluctueren, is de economische realiteit van direct beleggen in onroerend goed niet anders. In wezen is het alsof de eigenaar van een REIT het papier gewoon niet heeft opgepakt en de prijs onderzocht die hem door Mr. Market werd aangeboden. Nog een stap verder, dit waargenomen nadeel is eigenlijk een van de voordelen van het bezitten van REIT's. In tegenstelling tot directe vastgoedbelangen, zijn ze een liquide activa die vrij snel kunnen worden verkocht om geld op te halen of om te profiteren van andere investeringsmogelijkheden.
Uitstekende hulpmiddelen voor pensioen of inkomen voor levensonderhoud
Een belangrijk deel van het rendement dat wordt toegeschreven aan beleggen in REIT's is te wijten aan de grote contante dividenden . Omdat zulke dividenduitkeringen worden belast aan de inkomstenbelastingtarieven die in het verleden 39,8% bedroegen (dankzij de belastingverlagingen van Bush is dit percentage verlaagd tot 35%), kan Uncle Sam een aanzienlijke hap uit uw winst halen. Een manier om dit tegen te gaan, is door uw onroerendgoedbeleggingen vast te houden in uw IRA- of andere pensioenrekeningen. Tientallen jaren belastingvrije samenstelling kan resulteren in honderdduizenden dollars meer aan pensioensparen.
REIT's zijn ook bijzonder geschikt voor pensioenportefeuilles omdat het dividend in contanten niet alleen inkomsten oplevert om te leven, maar ook een schijnbodem vormt voor de aandelenkoers. In een vrije val van de markt bijvoorbeeld, zal het dividendrendement op den duur aantrekkelijk genoeg worden om verdere uitverkoop te voorkomen (ervan uitgaande dat het fundamentele bedrijf niet in gevaar is). Dit kan leiden tot meer stabiliteit in tijden van marktcrises.
De term equity REIT verwijst naar een rechtspersoon die zich bezighoudt met de verwerving, het beheer, de bouw, de renovatie en de verkoop van onroerend goed. Dit type vastgoedbeleggingsvertrouwen biedt het grootste beloningspotentieel en geniet als zodanig de voorkeur van professionele geldmanagers . Aandelen REIT's opereren vaak op een specifiek expertisegebied. Enkele voorbeelden zijn:
- Residentiële REIT's
- REIT's voor detailhandel
- Kantoor en industriële REIT's
- REIT's in de gezondheidszorg
- Self-storage REIT's
- Hotels en resort REIT's
Residentiële REIT's
Dit type REIT is gespecialiseerd in appartementsgebouwen en / of andere woningen die aan particulieren worden verhuurd. Het grootste gevaar voor residentiële REIT's is te veel bouwen in een bepaald geografisch gebied tijdens een afnemende economische omgeving . In dergelijke gevallen waarin het aanbod toeneemt naarmate de vraag afneemt, wordt het managementteam gedwongen om de huurprijzen te verlagen om de bezettingsgraad stabiel te houden.
Een voorbeeld van residentiële REIT: Avalon Bay-gemeenschappen
Volgens Reuters is Avalon Bay Communities (AVB), bekend om zijn luxe appartementsgemeenschappen, "een vastgoedbeleggingsfonds dat zich richt op de ontwikkeling, herontwikkeling, verwerving, eigendom en exploitatie van appartementsgemeenschappen in markten met een hoge barrière tot toegang. de Verenigde Staten. Op 27 februari 2004 bezat het Bedrijf een directe of indirecte eigendomsbelang in 131 operationele appartementsgemeenschappen die 38.504 appartementshuizen in 10 staten en het District of Columbia behielden, waarvan twee gemeenschappen met 1.089 appartementwoningen in wederopbouw waren. Bovendien bezat AvalonBay op die datum een direct of indirect eigendomsbelang in 11 gemeenschappen in aanbouw die naar verwachting een totaal van 3.493 appartementwoningen zullen bevatten wanneer ze worden voltooid. Het bezat ook een directe of indirecte eigendomsbelang in rechten om een extra 40 gemeenschappen te ontwikkelen die, indien ontwikkeld op de manier die wordt verwacht, naar schatting 10.070 appartementwoningen zullen bevatten.
REIT's voor detailhandel
Er zijn een aantal specialiteiten op het gebied van retail REIT's, waaronder winkelcentra en winkelcentra. Het bijzondere voordeel voor de eerste is dat de constructiekosten aanzienlijk zijn; gemeten in de tientallen of honderden miljoenen dollars. Deze hoge instapkosten helpen om de expansie onder controle te houden, waardoor overaanbod een mindere zorg is.
Een voorbeeld van Retail REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation is een vastgoedbeleggingstrust die in de Verenigde Staten eigen winkelcentra heeft die verankerd zijn in winkels. Op 31 december 2003 omvatte de portefeuille van vastgoedbeleggingen van de Vennootschap 265 winkelcentra in 22 staten met 30,3 miljoen vierkante voet bruto verhuurbare oppervlakte (GLA) en was 92,2% gehuurd. Geografisch gezien bevindt 19,6% van zijn GLA zich in Florida, 19,5% in Californië, 16,8% in Texas, 6,6% in Georgië, 6,3% in Ohio en 31,2% verspreid over 17 andere staten. Regency bezit en exploiteert zijn winkelcentra via zijn samenwerkingsverband, Regency Centers, LP (RCLP), waarvan de Vennootschap eigenaar is van 98% van de operationele samenwerkingsverbanden. De bedrijfs-, investerings- en financieringsactiviteiten van Regency worden over het algemeen uitgevoerd door RCLP. "- Reuters bedrijfssamenvatting
Kantoor en industriële REIT's
De kantoorsector van de markt voor vastgoedbeleggingen is van oudsher de grootste. Het belangrijkste nadeel is het feit dat kantoorhuren normaal gezien veel langere huurvoorwaarden hebben, wat betekent dat in huur- en lagere huurperiodes, huurders die een huurovereenkomst ondertekenen, lagere, minder winstgevende tarieven hebben die jarenlang zijn ingesloten. Dit kan ook een zegen zijn als een woning echter wordt gevuld in een tijd van gebrek aan aanbod en hoge vraag. Office REIT's zijn, zoals kan worden gedacht, zeer cyclisch. Industriële REIT's daarentegen hebben de neiging om stabiele, voorspelbare cashflow te genereren dankzij hoge huurhernieuwingen en lage kapitaaluitgaven en onderhoudsvereisten.
Een voorbeeld van Office en Industrial REIT: CenterPoint Properties Trust
"CenterPoint Properties Trust is een onroerendgoedbeleggingstrust die voornamelijk magazijn- en andere industriële eigendommen in het grootstedelijke gebied van Chicago, Illinois bezit en beheert. CenterPoint streeft naar waardecreatie door klantgericht management, investeringen, ontwikkeling en herontwikkeling van magazijn-, distributie-, lichte productie-, luchtvracht- en spoorweggerelateerde faciliteiten. Het bedrijf ontwikkelt ook industrieterreinen met meerdere faciliteiten die strategisch gelegen zijn nabij snelwegen, luchthavens en spoorwegen. Op 31 december 2003 bestond de investeringsportefeuille van het bedrijf uit bedrijfsmagazijnen en andere industriële eigendommen uit 187 gebouwen, in totaal ongeveer 34,4 miljoen vierkante voet, met een gevarieerde basis van ongeveer 284 huurders die bij verschillende bedrijven zijn betrokken. Op 31 december 2003 had CenterPoint de controle over een grote grondportefeuille van meer dan 3000 hectare opgebouwd, waarop 50,1 miljoen vierkante voet aan magazijn en andere industriële eigendommen kunnen worden ontwikkeld. "- Reuters Business Summary
REIT's voor gezondheidszorg
Zorg REIT's bouwen, verwerven en leasen speciale gebouwen zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen, medische gebouwen en assistentiewoningen. Deze REIT-sector is redelijk immuun voor de recessie , hoewel ze grotendeels afhankelijk is van de financiële gezondheid van de huurder, die op zijn beurt afhankelijk is van de medische vergoedingen die door de Amerikaanse overheid worden verstrekt. Federale veranderingen in het gezondheidsbeleid zouden duidelijk een aanzienlijk effect hebben op REIT's in de gezondheidszorg.
Een voorbeeld van gezondheidszorg REIT: gezondheidszorg REIT, Inc.
"Gezondheidszorg REIT, Inc. is een aandelenbeleggingsfonds in onroerend goed (RIET) dat investeert in gezondheidszorgfaciliteiten, voornamelijk geschoolde verpleeg- en assistentiewoningen in de Verenigde Staten. Het bedrijf investeert ook in speciale zorgfaciliteiten. Gedurende het jaar dat eindigde op 31 december 2003, had de Vennootschap investeringen in 328 vestigingen in 33 staten en beheerd door 47 verschillende exploitanten. De portefeuille omvatte 219 woonzorgfaciliteiten, 101 bekwame verpleegfaciliteiten en acht gespecialiseerde zorgfaciliteiten. In oktober 2003 verkocht het bedrijf zijn investering in Atlantic Healthcare Finance LP "- Reuters Business Summary
Self-Storage REIT's
De REID-sector met zelfopslag is enigszins resistent tegen recessies. Meer verrassend is het feit dat zakelijke klanten een aanzienlijk deel van de opslaghuur uitmaken. De toetredingsdrempels zijn aanzienlijk lager dan die van andere soorten REIT's vanwege de kleinere hoeveelheid kapitaal die nodig is om een opslagfaciliteit te bouwen.
Een voorbeeld van Self Storage REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. is een zelfbeheerde en zelfbeheerde vastgoedbeleggingstrust die self-storage-eigenschappen verwerft, bezit en beheert. Met ingang van 1 maart 2004 beschikte het over 265 eigendommen in eigendom en / of beheerd door eigen beheer, bestaande uit ongeveer 15,5 miljoen netto verhuurbare vierkante voeten, gelegen in 21 staten in het oosten en het middenwesten van de Verenigde Staten, Arizona en Texas. Sovran Self Storage beheert 11 van deze eigenschappen voor Locke Sovran I, LLC, een niet-geconsolideerde joint venture die voor 45% eigendom is van de onderneming. Met ingang van 1 maart 2004 voerde op twee na alle van haar eigendommen activiteiten uit onder de handelsnaam Uncle Bob's Self-Storage. De Self-Storage-faciliteiten van het bedrijf bieden op maandbasis goedkope, gemakkelijk toegankelijke, afgesloten opslagruimte voor particuliere en commerciële gebruikers. Alle accommodaties hebben tijdens kantooruren een property manager op locatie. Klanten hebben tijdens kantooruren toegang tot hun opslagruimten en sommige commerciële klanten krijgen 24 uur per dag toegang. "- Reuters Business Summary
Hotel en Resort REIT's
In de wereld van beleggen in onroerend goed is de hotel- en resortsector het meest nauw verbonden met de economie als geheel. Wanneer de tijden slecht zijn, reizen mensen minder voor zaken en plezier en snijden ze recht in het hart van de bedrijfsresultaten. Dientengevolge moeten beleggers in hotel-REIT's zich niet alleen bezighouden met bovenbouw, maar ook met de economische vooruitzichten van zowel het geografische gebied waarin het hotel of resort zich bevindt, als ook van het hele land.
Een voorbeeld van Hotel en Resort REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties is een zelfbeheerde en zelfgeconsolideerde vastgoedbevak die vooral luxe en luxe full-service hotels op congres-, resort- en grote stedelijke zakelijke markten koopt, bezit en least. Op 31 december 2003 bezat het bedrijf belangen in 17 hotels met ongeveer 5.600 kamers / suites in 10 staten en het District of Columbia. Onafhankelijke hoteleigenaren beheren de hotels. Nagenoeg alle activa van de Vennootschap worden aangehouden door, en al haar activiteiten worden uitgevoerd via, LaSalle Hotel Operating Partnership, LP De Vennootschap is de enige algemene partner van de operationele samenwerking met een geschatte 98,3% -aandeelhouder vanaf het fiscale jaar eindigend op 31 oktober. , 2003. De resterende 1,7% is in handen van andere commanditaire vennoten. "- Reuters bedrijfssamenvatting
Waarom REITs eigenschappen verkopen
Als het doel van een REIT is om vastgoedbeleggingen te verwerven en van deze te profiteren, waarom zouden sommige managementteams ervoor kiezen om onroerend goed te verkopen? Zoals de meeste goede bedrijven, is het raadzaam dat REIT's periodiek hun vastgoedportefeuille herzien en beslissen welke activa waarschijnlijk in de komende jaren minder dan gemiddelde cashflows zullen genereren. De opbrengst van de verkoop van deze panden kan worden herbelegd in kansen met hogere vooruitzichten of worden gebruikt om de balans te versterken (namelijk schuldvermindering ) of het vermogen van aandeelhouders te vergroten door middel van een programma voor de terugkoop van eigen aandelen . Beleggers moeten zich realiseren dat het belangrijkste doel van een succesvol bedrijf moet zijn om de welvaart van de aandeelhouders te vergroten, niet alleen om zonder blikkenheid door te gaan met zakendoen.
Gebruik van REIT's voor diversificatie- en assetallocatieprogramma's
Beleggen in onroerend goed biedt een aantrekkelijk alternatief voor beleggingen in gewone aandelen, obligaties en beleggingsfondsen. Die beleggers met het oog op diversificatie moeten echter beseffen dat het niet eenvoudig genoeg is om een paar REIT's te kopen en uw portefeuille gediversifieerd te noemen. In plaats daarvan moet de belegger zich ervan vergewissen dat de REIT's die hij verwerft een geografisch en sectorspecifieke groep van onroerend goed vertegenwoordigen. Voor de defensieve belegger is het veel veiliger om verschillende vastgoed-, kantoor-, industriële, opslag- en gezondheids-REIT's te bezitten van New York tot Californië onder verschillende managementteams dan alleen een in Pennsylvania gevestigd self storage-bedrijf te kopen.
Hypotheek REIT's
Een hypotheek REIT is een bedrijf dat is gespecialiseerd in het afsluiten, verwerven en houden van schuldverplichtingen gegarandeerd door vastgoed . Hypotheek REIT's zijn in wezen leningportefeuilles in tegenstelling tot eigendom van het actief, zoals het geval is met hun tegenhangers in het eigen vermogen.
Hybride REIT's
Een REIT wordt een hybride genoemd als het zowel aandelen- als hypotheekcomponenten heeft. Hoewel niet zo zwaar begunstigd door beleggingsadviseurs als zuivere aandelen-REIT's, zijn het nog steeds aantrekkelijke beleggingsalternatieven.
Samenvatting: Voordelen van beleggen in onroerend goed via REIT's
- Dubbele belasting vermeden, waardoor meer van het kapitaal van de belegger zich kan vermengen.
- Professioneel, toegewijd managementteam dat verantwoordelijk is voor de dagelijkse werking van het bedrijf en de belegger expertise biedt die verder gaat dan zijn of haar eigen kennisbasis.
- In tegenstelling tot onroerend goed dat rechtstreeks in handen is van de belegger, zijn REIT's een liquide activa die vrij snel kunnen worden verkocht om geld op te halen of om te profiteren van andere investeringsmogelijkheden.
- Met behulp van REIT's kunnen investeerders met slechts een paar duizend dollar die beschikbaar zijn hun beleggingen diversifiëren tussen verschillende geografische gebieden en vastgoedspecialisaties. In het geval van directe eigendom van onroerend goed zou dit financieel niet haalbaar zijn, tenzij de investeerder een buitensporige hefboomwerking of zakenpartners op zich zou nemen.
- REIT's kunnen op de schuld- en aandelenmarkten tappen en fondsen werven om kansen te benutten wanneer ze zich voordoen.
- REIT's hebben een lagere correlatie met aandelen dan veel andere activaklassen, wat zorgt voor portefeuillestabiliteit voor mensen met een actieve strategie voor activaspreiding .
- Hoge contante dividenden in verhouding tot de markt hebben de neiging om phantom bottoms te vestigen op REIT-aandelenkoersen, wat hen vaak weerhoudt van het dalen tot gewone aandelen in bearmarkten .
Een laatste voorbehoud bij REIT's
De belegger moet er altijd rekening mee houden dat REIT's niet alleen een stapel onroerend goed vertegenwoordigen. Ze zijn op zichzelf een going concern en moeten als zodanig worden geëvalueerd en geanalyseerd.