Helaas kosten veel zakenhotels van bedrijven tussen de $ 2 en $ 15 miljoen. Luxe en luxe hotels kunnen gemakkelijk $ 30 tot $ 60 miljoen of meer kosten.
Hoewel het grootste deel hiervan traditioneel met schulden wordt gefinancierd, ligt de vereiste aanbetaling van het eigen vermogen nog steeds ver buiten het bereik van de mogelijkheid voor praktisch alle beleggers.
Het goede nieuws? Tegenwoordig is er een andere manier om in hotels te investeren. U kunt hotel-REIT's op uw effectenrekening kopen op dezelfde manier waarop u aandelen , obligaties of beleggingsfondsen koopt. Laten we eerst even een back-up maken en praten over REIT's. In het geval dat u ze bent vergeten of nooit hebt bestudeerd, is een vastgoedbeleggingstrust of REIT een speciaal soort bedrijf dat zich richt op het verwerven en beheren van onroerend goed en vastgoedgerelateerde activa.
Een van de dingen die REIT's onderscheiden van gewone bedrijven is dat het Congres hen vrijgesteld heeft van vennootschapsbelasting op voorwaarde dat aan een aantal strikte voorwaarden is voldaan, waarvan de meest relevante de distributie is van minstens 90% van alle winsten in de vorm van contante dividenden. voor aandeelhouders.
Dit maakt REIT's zeer gevoelig voor rentebewegingen , maar betekent ook dat ze veel dikker dividendrendement bieden dan hun tegenhangers met een blauwe chip .
Het nadeel? REIT-uitkeringen zijn geen "gekwalificeerde dividenden" onder de belastingcode, wat betekent dat u wordt belast alsof ze gewone inkomsten zijn, en niet aan de lagere, aantrekkelijkere belastingtarieven voor dividenden .
Zodra u begint met het opbouwen van een aanzienlijk portfolio, kan dit u soms in de problemen brengen als u te veel koopt via een Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) of een ander belastingonderkomen, omdat u de niet-gerelateerde bedrijfsinkomstenbelasting of UBIT zou kunnen activeren . Dat is een andere discussie voor een andere dag.
Hotel REITs vs Appartement REIT of een REIT gespecialiseerd in Leasing Mall Space
Net zoals aandelen in verschillende sectoren en sectoren verschillende risicokenmerken hebben, variëren REIT's aanzienlijk, afhankelijk van het type vastgoedproject waarin ze zich specialiseren.
Dit is geen nieuws voor vastgoedbeleggers die gewend zijn om onroerend goed te kopen - zoals ze uit de eerste hand weten, gedraagt een appartementencomplex zich heel anders dan een kantoorgebouw of opslageenheden op basis van de onderliggende economie, tradities, praktijken, wetten en krachten op het werk - maar het komt soms als een verrassing voor nieuwe beleggers om onroerend goed te kopen via beursgenoteerde effecten.
Ze begrijpen niet dat uw commerciële kantoor REIT cyclische lease-tarieven kan ervaren als het boom-en-bust cycli volgt, terwijl uw industriële magazijn REIT veel stabieler kan zijn, omdat overcapaciteit met veel lagere onderhoudskosten veel sneller kan worden stopgezet dan mogelijk is met zoiets als een flatgebouw.
Het is de aard van de beleggingscategorie .
Een interessante sub-specialiteit in de vastgoedbeleggingsindustrie is de hotel REIT. Zoals u waarschijnlijk van de naam kunt vermoeden, richten hotel REIT's zich op het ontwikkelen, beheren, verwerven of financieren van hotels en horecagerelateerde objecten.
Deze kunnen variëren van budget-herbergen aan de kant van vergeten snelwegen en provinciale wegen tot prestigieuze resorts met vijf diamanten in een aantal van de uitgaans-, gok- en bevolkingshoofdsteden van de wereld. Het kan gaan om het ontwikkelen en bezitten van het onroerend goed, het betalen van een extern managementteam om de feitelijke werking van het hotel af te handelen in ruil voor een deel van de inkomsten .
Ze kunnen zich vooral richten op het beheren van de hoteleigenschappen van anderen voor een omzetverlaging. Het kan gaan om het financieren van hotelprojecten, meer als quasi- vastrentende beleggingen .
Je moet absoluut begrijpen wat je bezit of je riskeert je zuurverdiende spaargeld.
Hotel REIT's zijn notoir volatiel omdat de hotelbezetting correleert met de algemene economische omstandigheden, waardoor ze zeer gevoelig zijn voor uitzetting en inkrimping. Wanneer een recessie toeslaat, verlagen bedrijven hun budgetten voor reizen, in plaats daarvan kiezen ze voor videoconferenties of telefoontjes. Gezinnen en organisaties stellen vakanties uit, blijven dichter bij huis.
Voor een hotel REIT betekent dit vaak dat de cashflow opdroogt op hetzelfde moment dat de rente stijgt, waardoor u een dramatische daling in de waarde van de eenheden of aandelen krijgt. Omgekeerd explodeert cashflow soms door het dak, zodat je deze torenhoge uitbetalingen en marktwaarden krijgt. Ze zijn heel anders dan de stoere helden van de wereld die gewoon geld van de klok slaan, generatie op generatie; bedrijven zoals Colgate-Palmolive of Nestle. Laten we eens kijken naar een real-world illustratie om te laten zien hoe een echte hotel-REIT werkt.
Hoe een echt hotel REIT gedroeg tijdens de economische instorting van 2008-2009
Hospitality Properties Trust is een hotel REIT dat 291 hotels bezit, waaronder 43.976 kamers of suites, evenals 185 eigen of gehuurde reiscentra. Volgens de SEC-documenten bevinden deze eigendommen zich in 44 staten in de Verenigde Staten, Canada en Puerto Rico.
Het hotel REIT beheert zijn hotelportfolio onder een gediversifieerde verzameling franchiseovereenkomsten, waaronder Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels & Resorts, het Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott en Park Plaza Hotels & Resorts.
In de bloeiperiode jaren voordat de instorting van het onroerend goed de economie in de ergste recessie sinds de Grote Depressie teweegbracht, genereerde dit hotel REIT vetdistributies voor eigenaren. In 2004 ontvingen ze $ 2,88 cash per aandeel, in 2005, $ 2,89 cash per aandeel, in 2006, $ 2,94 cash per aandeel, in 2007, $ 3,03 contanten per aandeel, in 2008, $ 3,08 contanten per aandeel.
Toen de financiële wereld uit elkaar viel, vielen hotelboekingen echter van een klif. Zakelijke conferenties werden geannuleerd en contante uitkeringen werden gedecimeerd, daalde tot $ 0,77 per aandeel, een onthutsende daling van 75%. Als je op dat geld zou vertrouwen om je rekeningen te betalen, merkte je plotseling dat het verdampt was op het moment dat je het het hardst nodig had.
Dots hun staken verkopen (nogmaals, als u een hotel REIT bezit, moet u weten dat dit een essentieel onderdeel is van de eigendomservaring), stortten de aandelen in van een piek van $ 51,50 in 2006 tot slechts $ 6,90 in 2009. Deze daling met 86,6% in de aandelenkoers werd toegevoegd aan de verwonding van de ernstige vermindering van uw passieve inkomen .
Wat is er gebeurd met ervaren beleggers die de aard van het eigendom van hotel REIT begrepen hebben? Ze zaten op hun spreekwoordelijke billen en keken naar de uitkeringen in contanten naar $ 1,96 per aandeel met een aandelenkoers van $ 32,46. Natuurlijk, het is lang niet in de buurt van de goede jaren, maar voor een vrij gruwelijke meetperiode sloeg je de inflatie na belastingen licht, met behoud van je koopkracht .
U kocht tien jaar geleden de beveiliging van onroerend goed en betaalde tussen $ 26,50 en $ 42,40 per aandeel. In die tijd heb je $ 24,83 of zo verzameld in contante uitkeringen. Als je slim was en die dividenden herinvesteerde tijdens de crisis, werden ze wat een financiële academicus een 'retourversneller' noemde, waardoor bij elke cheque of borg een paar honderd procentpunten winst werd gemaakt om extra aandelen te kopen vanwege de gedeeltelijke herstel van de marktwaarde.
Vergelijk dat hotel REIT met zoiets als een industriële REIT. Zelfs als de wereld uit elkaar valt, willen bedrijven hun magazijnen, verzendfaciliteiten en fabrieken niet verlaten. Bovendien zijn ze vaak (niet altijd) in staat om de huurcontracten te betalen die ze wettelijk verschuldigd zijn, zelfs als het bedrijf zelf uiteindelijk failliet gaat. Tijdens dezelfde meltdown heeft een industriële REIT zoals EastGroup Properties het dividend niet verlaagd.
Het aandeel daalde van $ 48,54 naar $ 24,58, een daling van slechts 49,36%, wat niet veel anders was dan de beursindexen, zoals de Dow Jones Industrial Average en de S & P 500! Gezien het doorstroomkarakter van de effecten, en hoe dat de marktwaarde beïnvloedt, is het ongelooflijk indrukwekkend. Nog indrukwekkender? De aandelen zijn momenteel op $ 59.32, dus je hebt een $ 10.78 niet-gerealiseerde meerwaarde , of 22% + op de aandelen zelf bovenop al die dividenden die je hebt genoten.
De implicaties voor Hotel REIT Investors zijn duidelijk
Er zijn vier belangrijke manieren waarop u strategisch kunt nadenken over het verwerven van hotel-REIT's als u deze wilt bezitten:
- Alleen blokken van hotel-REIT's kopen tijdens beurscrashes , die het heel anders behandelen dan uw indexfondsen of andere holdings die u vervolgens voor altijd vasthoudt . Hoe lager uw kostenbasis, hoe sneller u uw aankoopprijs kunt ophoesten in cashdividenden als u van plan bent om dat geld ergens anders te investeren.
- Regelmatig het gemiddelde van de dollarkosten in hotel-REIT's , wetende dat u soms op het slechtst mogelijke moment gaat kopen, maar vertrouwt op de hoogte- en dieptepunten, gecombineerd met geherinvesteerde dividenden, zal het gemiddelde voor u worden gematigd voor een bevredigend totaalrendement . Voor de meeste mensen is dit waarschijnlijk de betere aanpak, aangezien de gemiddelde kostprijs van de dollar het aandelenmarktrisico drastisch verlaagt, vooral in combinatie met diversificatie .
- Speculeren . Wanneer de hotelindustrie in instorting is, koop je hotel-REIT's tot de boom jaren terugkeert, en gooi ze dan weg, zelfs als ze uiteindelijk veel hoger worden. De kans op succes op lange termijn is hier niet groot, tenzij je de hotelbranche impliciet begrijpt en de REIT-acquisitie op dezelfde manier behandelt als wanneer je miljoenen dollars uitgeeft om een woning te kopen, maar er is een minderheid van financieel geavanceerde mensen met de mogelijkheid om dit op basis van taxaties te doen, op voorwaarde dat ze kunnen leven met te snel kopen of te vroeg verkopen, wat ongetwijfeld zal gebeuren, aangezien investeerders als geheel de gewoonte hebben om te optimistisch te worden of pessimistisch van tijd tot tijd.
- Gooi de handdoek in de ring en koop zoiets als het Vanguard REIT Index Fund , dat veel verschillende REIT's samen, waaronder hotel REIT's, combineert als onderdeel van een gediversifieerde portefeuille. Het heeft een veel lager dividendrendement, maar als u denkt dat het verminderde risico die afweging waard is, is het misschien uw verstandigste manier van handelen.
Hoe dan ook, hotel REIT's zijn niet de zwakken van hart. Als je niet weet wat je doet, loop dan licht.