Investeren voor beginners

Hoe te beleggen in onroerend goed

Investeren in onroerend goed is een van de oudste vormen van beleggen, die al sinds de vroege dagen van de menselijke beschaving bestaat. Predating moderne beurzen, onroerend goed is een van de vijf basis activaklassen die elke belegger serieus zou moeten overwegen toe te voegen aan zijn of haar portefeuille voor de unieke cashflow, liquiditeit, winstgevendheid, belasting en diversificatie voordelen die het biedt. In deze inleidende gids bespreken we de basisprincipes van beleggen in onroerend goed en bespreken we de verschillende manieren waarop u eigendomsbeleggingen kunt verwerven of verwerven.

Laten we eerst beginnen met de basis: Wat is beleggen in onroerend goed?

Wat is beleggen in onroerend goed?

Beleggen in onroerend goed is een brede categorie van operationele, investerings- en financiële activiteiten met als doel geld te verdienen aan tastbare eigendommen of kasstromen die op de een of andere manier gebonden zijn aan een tastbaar eigendom.

Er zijn vier manieren om geld te verdienen in onroerend goed:

1. Real Estate Appreciation : dit is wanneer het onroerend goed in waarde toeneemt. Dit kan te wijten zijn aan een verandering in de vastgoedmarkt die de vraag naar onroerend goed in uw regio verhoogt. Het kan te maken hebben met upgrades die u in uw vastgoedinvestering plaatst om het aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers of huurders. Vastgoedwaardering is echter een lastig spel.
2. Cashflow-inkomen (huur) : dit type vastgoedbelegging is gericht op het kopen van een onroerend goed, zoals een appartementengebouw, en het te exploiteren, zodat u een stroom contant geld uit de huur ontvangt. Kasstroomopbrengsten kunnen worden gegenereerd uit appartementsgebouwen, kantoorgebouwen, huurwoningen en meer.
3. Aan vastgoed gerelateerd inkomen : dit is inkomen dat wordt gegenereerd door makelaars en andere specialisten uit de sector die geld verdienen met commissies door het kopen en verkopen van onroerend goed. Het omvat ook vastgoedbeheermaatschappijen die een percentage van de huurprijzen kunnen behouden in ruil voor de dagelijkse exploitatie van een woning.

1. Bijkomend onroerend goed beleggingsinkomen : voor sommige investeringen in onroerend goed kan dit een enorme bron van winst zijn. Bijbehorende investeringen in onroerend goed omvatten zaken als automaten in kantoorgebouwen of wasfaciliteiten in goedkope appartementen. In feite dienen ze als mini-ondernemingen binnen een grotere investering in onroerend goed, waardoor u geld kunt verdienen aan een semi-captive verzameling klanten.

De zuiverste, eenvoudigste vorm van beleggen in onroerend goed gaat helemaal over cashflow van huren in plaats van waardering . Beleggen in onroerend goed vindt plaats wanneer de investeerder, ook wel bekend als de eigenaar, een stuk tastbaar bezit verwerft, of dat nu ruwe landbouwgrond is, grond met een huis erop, land met een kantoorgebouw erop, land met een industrieel magazijn erop, of een appartement.

Hij of zij vindt vervolgens iemand die deze woning, een huurder , wil gebruiken en een overeenkomst aangaat. De huurder krijgt toegang tot het onroerend goed, om het onder bepaalde voorwaarden te gebruiken, voor een specifieke tijdsduur en met bepaalde beperkingen - waarvan sommige zijn vastgelegd in de federale, staats- en lokale wetgeving, en andere zijn overeengekomen in het huurcontract of de huurovereenkomst . In ruil daarvoor betaalt de huurder voor het vermogen om het onroerend goed te gebruiken. De betaling die hij of zij naar de verhuurder stuurt, wordt "huur" genoemd.

Voor veel beleggers hebben huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen een enorm psychologisch voordeel ten opzichte van dividenden en rente uit beleggingen in aandelen en obligaties . Ze kunnen door het pand rijden, het zien en het met hun handen aanraken. Ze kunnen het hun favoriete kleur schilderen of een architect en bouwbedrijf inhuren om het te wijzigen. Ze kunnen hun onderhandelingsvaardigheden gebruiken om de huurprijs te bepalen, waardoor een goede operator hogere kapitalisatietarieven of 'cap rates' kan genereren.

Van tijd tot tijd raken beleggers in onroerend goed net zo misleid als aandelenbeleggers tijdens de zeepbellen op de aandelenmarkten, en erop aandringen dat de kapitalisatietarieven niet van belang zijn. Val er niet voor. Als u in staat bent om uw huurprijzen op de juiste manier te berekenen, zou u een bevredigend rendement op uw kapitaal moeten hebben na verrekening van de kosten van het onroerend goed, inclusief redelijke afschrijvingsreserves , onroerendgoedbelasting en inkomstenbelasting, onderhoud, verzekeringen en andere gerelateerde uitgaven. Bovendien moet u de hoeveelheid tijd meten die nodig is om met de investering om te gaan, aangezien uw tijd het meest waardevolle bezit is dat u heeft - het is de reden dat passief inkomen zo wordt gekoesterd door beleggers. (Zodra uw holdings groot genoeg zijn, kunt u een onroerendgoedbeheerbedrijf opzetten of huren om de dagelijkse activiteiten van uw onroerendgoedportefeuille te regelen in ruil voor een percentage van de huuropbrengst, die investeringen in onroerend goed transformeert actief beheerd in passieve beleggingen.)

Wat zijn enkele van de meest populaire manieren voor een persoon om te beginnen met investeren in onroerend goed?

Er is een groot aantal verschillende soorten vastgoedbeleggingen die een persoon voor zijn of haar portefeuille zou kunnen overwegen.

Het is gemakkelijker om te denken in termen van de belangrijkste categorieën waarin vastgoedbeleggingen vallen op basis van de unieke voor- en nadelen, economische kenmerken en huurcycli, gebruikelijke huurvoorwaarden en makelaarspraktijken van het type onroerend goed. Onroerend goed wordt normaal gesproken ingedeeld in een van de volgende groepen:

• Beleggen in onroerend goed voor woningen - Dit zijn panden die te maken hebben met investeringen in onroerend goed dat is verbonden met huizen of appartementen waarin individuen of gezinnen wonen. Soms hebben vastgoedbeleggingen van dit type een servicecomponent, zoals assistentiewoningen voor senioren of full-service gebouwen voor huurders die een luxe ervaring willen. Leases lopen meestal 12 maanden, geven of nemen aan elke kant zes maanden, wat leidt tot een veel snellere aanpassing aan de marktomstandigheden dan bepaalde andere soorten vastgoedbeleggingen.
• Commercieel vastgoed beleggen - Commercieel vastgoedbeleggingen bestaan ​​grotendeels uit kantoorgebouwen. Deze huurcontracten kunnen vele jaren worden afgesloten, wat resulteert in een tweesnijdend zwaard. Wanneer een commerciële vastgoedinvestering volledig wordt verhuurd aan langetermijnhuurders die instemmen met hoog geprijsde leasetarieven, gaat de cashflow door, zelfs als de leasetarieven op vergelijkbare objecten dalen (op voorwaarde dat de huurder niet failliet gaat). Aan de andere kant is het tegenovergestelde waar: u kunt merken dat u aanzienlijk lagere leasetarieven voor een product op een kantoorgebouw verdient, omdat u langetermijnleases hebt ondertekend voordat de leasetarieven stegen.

• Industrieel vastgoed beleggen - Onroerendgoed dat valt onder de paraplu van industrieel vastgoed kan magazijnen en distributiecentra, opslageenheden, productiefaciliteiten en assemblagefabrieken omvatten.
• Retailbeleggen in onroerend goed - Sommige beleggers willen eigendommen bezitten zoals winkelcentra, winkelcentra of traditionele winkelcentra. Huurders kunnen winkels, haar salons, restaurants en soortgelijke bedrijven omvatten. In sommige gevallen zijn de huurprijzen inclusief een percentage van de winkelomzet in de winkel om de verhuurder ertoe aan te zetten evenveel te doen als hij, zij of het winkelbezit aantrekkelijk kan maken voor het winkelend publiek.
• Vastgoedbelegging voor gemengd gebruik - Dit is een catch-all-categorie voor wanneer een belegger een onroerend goed ontwikkelt of verwerft dat meerdere soorten van de bovengenoemde vastgoedbeleggingen omvat. U kunt bijvoorbeeld een gebouw met meerdere verdiepingen bouwen met winkels en restaurants op de begane grond, kantoorruimte op de volgende verdiepingen en woonappartementen op de overgebleven verdiepingen.

U kunt ook meedoen aan de leningkant van beleggen in onroerend goed door:

• Het bezitten van een bank die hypotheken en zakelijke vastgoedleningen onderschrijft. Dit kan het publieke eigendom van aandelen omvatten. Wanneer een institutionele of individuele belegger een bankaandeel aan het analyseren is, loont het om aandacht te besteden aan de blootstelling van de bankleningen aan onroerend goed.
• Overnemen van particuliere hypotheken voor particulieren, vaak tegen hogere rentetarieven om u te compenseren voor het extra risico, mogelijk met inbegrip van een lease-to-own-kredietvoorziening.
• Investeren in mezzanine-effecten, waarmee u geld kunt lenen aan een vastgoedproject dat u vervolgens kunt converteren in aandelenbezit als het niet wordt terugbetaald. Deze worden soms gebruikt bij de ontwikkeling van hotelfranchises.

Er zijn subspecialiteiten van beleggen in onroerend goed, waaronder:

• Een ruimte huren zodat je er weinig kapitaal in vasthoudt, verbetert en vervolgens diezelfde ruimte onderverhuurt aan anderen voor veel hogere tarieven, wat ongelooflijke rendementen op kapitaal oplevert. Een voorbeeld is een goed geleide flexibele kantoorbusiness in een grote stad waar kleinere of mobiele werknemers kantooruren kunnen kopen of specifieke kantoren kunnen huren.
• Verkrijgen van belasting-pandrecht certificaten. Dit zijn een esoterisch gebied van beleggen in onroerend goed en niet geschikt voor hands-on of onervaren beleggers, maar die - onder de juiste omstandigheden, op het juiste moment en met de juiste soort persoon - een hoog rendement genereren om de hoofdpijn te compenseren en risico's.

Real Estate Investment Trusts (REIT's)

Bovendien kunt u ook daadwerkelijk in onroerend goed beleggen via een zogenaamde vastgoedbeleggingsvennootschap, oftewel REIT. Een belegger kan REIT's kopen via een makelaarsrekening , Roth IRA of een andere effectenrekening van een of andere soort. REIT's zijn uniek omdat de belastingstructuur waaronder ze worden beheerd, werd gecreëerd tijdens de Eisenhower-administratie om kleinere investeerders aan te moedigen om te investeren in vastgoedprojecten die ze anders niet zouden kunnen betalen, zoals het bouwen van winkelcentra of hotels. Bedrijven die voor de REIT-behandeling hebben gekozen, betalen geen federale inkomstenbelasting over hun bedrijfswinsten zolang ze een paar regels volgen, waaronder de vereiste om 90% of meer van de winst aan de aandeelhouders uit te keren als dividend .

Een nadeel van beleggen in REIT's is dat, in tegenstelling tot gewone aandelen, de dividenden die op hen worden uitbetaald geen "gekwalificeerde dividenden" zijn, wat betekent dat de eigenaar niet kan profiteren van de lage belastingtarieven die beschikbaar zijn voor de meeste dividenden. In plaats daarvan worden dividenden van vastgoedbeleggingsmaatschappijen belast tegen het persoonlijke tarief van de belegger. Aan de positieve kant heeft de IRS vervolgens geoordeeld dat REIT-dividenden gegenereerd binnen een tax shelter, zoals een Rollover IRA , grotendeels niet zijn onderworpen aan de niet-gerelateerde bedrijfsbelasting, zodat u ze misschien op een afboekingsrekening kunt houden zonder veel zorgen te hoeven maken over fiscale complexiteit , in tegenstelling tot een master limited partnership .

(Als u meer wilt weten over deze unieke effecten, begin dan met het controleren van vastgoedbelegging via REIT's , die betrekking heeft op de REIT-liquiditeit, het eigen vermogen, het gebruik van REIT's voor uw vastgoedbeleggingsvoordeel en nog veel meer.)

Investeren in onroerend goed door woningbezit

Voor alle beschikbare opties voor beleggen in onroerend goed, krijgt de gemiddelde persoon zijn of haar eerste ervaring met onroerend goed op de traditionele manier: door een huis te kopen.

Ik heb de aankoop van een huis nooit op dezelfde manier bekeken als de meeste mensen in de samenleving. In plaats daarvan denk ik liever aan de hoofdverblijfplaats van een persoon als een combinatie van persoonlijke bruikbaarheid en financiële waardering, en niet per se een investering. Om directer te zijn, is een huis geen investering op dezelfde manier als een flatgebouw. Op zijn best, en onder de meest ideale omstandigheden, is de veiligste strategie om een ​​huis te zien als een soort gedwongen spaarrekening dat je veel persoonlijk gebruik en plezier geeft terwijl je er verblijft.

Aan de andere kant, als je met pensioen gaat, als je een holistisch beeld hebt van je persoonlijke rijkdom, is een volledig bezit van een huis (zonder enige schuld ertegen) een van de beste investeringen die iemand kan doen. Niet alleen kan het eigen vermogen worden benut door het gebruik van bepaalde transacties, inclusief omgekeerde hypotheken, maar de kasstroom die wordt bespaard doordat niet hoeft te worden gehuurd, resulteert doorgaans in netto besparingen - de winstcomponent die naar de verhuurder zou zijn gegaan, blijft effectief in de huiseigenaar. zak. Dit effect is zo krachtig dat zelfs in de jaren twintig economen probeerden een manier te bedenken waarop de federale regering de contante besparingen op huren voor schuldenvrije huiseigenaren kon belasten, gezien het een bron van inkomsten was.

Dit is echter een ander type belegging, ook wel een 'strategische investering' genoemd. Als de economie ineenstortte, zolang je de onroerende voorheffing en het basisonderhoud kon betalen, kon niemand je uit huis zetten. Zelfs als je je eigen voedsel in een tuin moest verbouwen, is er een niveau van persoonlijke veiligheid daar dat er toe doet. Soms zijn financiële rendementen ondergeschikt aan andere, meer praktische overwegingen. Wat je ook doet, offer je niet op tegen je liquiditeit om te snel te investeren in je vastgoedinvesteringen, want dat kan leiden tot een ramp (inclusief faillissement).

Als u spaart om een ​​woning te kopen, is een van de grote fouten die ik zie, nieuwe investeerders die hun geld op de aandelenmarkt zetten, hetzij via individuele aandelen of indexfondsen . Als je de kans hebt om binnen vijf jaar of korter je geld te tikken, ben je nergens in de buurt van de aandelenmarkt. In plaats daarvan zou u een investeringsmandaat moeten volgen dat bekend staat als kapitaalbehoud . Dit zijn de beste plaatsen om geld te investeren dat u spaart voor een aanbetaling .

Welke is beter - Beleggen in onroerend goed of beleggen in aandelen?

Een van de meest voorkomende vragen die ik tegenkom, betreft de relatieve aantrekkelijkheid van beleggen in aandelen versus beleggen in onroerend goed . De korte versie is dat het enigszins lijkt op het vergelijken van vanille en chocolade-ijs. Ze zijn verschillend, en naarmate uw nettowaarde groeit, kunt u merken dat beide een rol spelen in uw totale portfolio. Uw persoonlijkheid zal ook uw beslissing informeren, aangezien sommige mensen meer temperament zijn gericht op aandelenbezit of eigendom van onroerend goed, respectievelijk.

Risico's van beleggen in onroerend goed

Een aanzienlijk percentage van de vastgoedrendementen wordt gegenereerd door het gebruik van leverage. Een onroerend goed wordt verworven met een percentage van het eigen vermogen, de rest wordt gefinancierd met schulden. Dit resulteert in een hoger rendement op het eigen vermogen van de vastgoedbelegger; maar als het slecht gaat, kan dit veel sneller tot ondergang leiden dan een portefeuille van volledig betaalde gemeenschappelijke aandelen. (Dat klopt zelfs als de laatste 90% is afgenomen in een scenario van de Grote Depressie, omdat niemand je zou kunnen dwingen te liquideren).

Dat is de reden waarom de meest conservatieve vastgoedbeleggers aandringen op een verhouding schuld / eigen vermogen van 50% of, in extreme gevallen, 100% aandelenkapitaalstructuren, die nog steeds een goed rendement kunnen opleveren als de vastgoedactiva op een verstandige manier zijn geselecteerd. Miljardair Charlie Munger vertelt over een vriend van hem voorafgaand aan de instorting van de onroerend goed 2007-2009. Deze vriend, een zeer rijke huisbaas in Californië, keek rond naar de hoge waarderingen van zijn eigendommen en zei bij zichzelf: "Ik ben rijker dan ik ooit zou moeten zijn. Er is geen reden voor mij om risico's te nemen omwille van meer ." Deze vriend verkocht veel van zijn eigendommen en gebruikte de opbrengst om de schuld te betalen van de resterende die hij het meest aantrekkelijk vond. Als gevolg daarvan, toen de economie instortte, waren de vastgoedmarkten in rep en roer, verloor mensen hun eigendommen aan executie en stortten bankaandelen in - hij hoefde zich er geen zorgen over te maken. Zelfs toen de huren als gevolg van financiële problemen bij huurders wegvielen, was het allemaal nog steeds contant geld en was hij bewapend met fondsen die zichzelf voortdurend bijhielden, waardoor hij kon profiteren van het kopen van de activa die iedereen anders moest verkopen.

Stop met proberen zo snel rijk te worden, en wees tevreden om het op de juiste manier te doen. Je zult veel minder stress in je leven hebben en het kan heel leuk zijn.

Enkele definitieve gedachten over beleggen in onroerend goed

Dit is natuurlijk nog maar het begin van je reis om het onderwerp te begrijpen, want we hebben nauwelijks de oppervlakte bereikt. Beleggen in onroerend goed vergt jaren van oefening, ervaring en blootstelling aan echt waarderen, begrijpen en beheersen.