De New Home Builder-winst zit vaak in de Upgrades
Als het gaat om stimulansen voor nieuwe huisbouwers en upgrades bij het kopen van een gloednieuw huis, is het iedereen voor zichzelf. Ook bekend als wanhopige tijden vragen om wanhopige maatregelen. Het eerste dat u moet doen als u erover denkt om een nieuw huis te kopen, is uw eigen agent inhuren. Denk niet aan een stap in een nieuwe onderverdeling van uw huis zonder uw agent of u kunt hem of haar waarschijnlijk niet gebruiken. De aannemer zal je registreren als de eigen koper van de bouwer en dat is alles wat ze heeft geschreven.
Je zult niet eens weten dat het gebeurd is.
U kunt gemakkelijk worden gelokt door de nieuwe incentives voor thuisbouwers. Op de benedenmarkt van onroerend goed bieden sommige nieuwe huizenbouwers een fantasyvakantie in luxe Hawaïaanse resorts. Anderen verleiden potentiële kopers van huizen met een nieuwe auto of een Smart TV met groot scherm, of beloven gratis upgrades zoals Black Galaxy granieten werkbladen die gratis worden geïnstalleerd in de keuken en baden. Als je je tenen in het zand graaft, gooien ze misschien zelfs een vrij in de grond gelegen zwembad naar achteren.
Je kunt je afvragen of het de moeite waard is om op deze verleidingen te springen. Hoe zit het met de concessies die huizenverkopers bieden voor wederverkoop? Veel trompetkortingen, vooruitbetaalde sluitingskosten , gratis contributie voor een jaar aan een vereniging of vooruitbetaling van uw onroerendgoedbelasting . Ze doen er alles aan om op hun hoofd te staan om kopers te overtuigen hard te drukken omdat het derde exemplaar van hen is.
Builder Upgrade Incentives
Ongeacht het type markt, of het nu gaat om een verkopersmarkt of een kopersmarkt , nieuwe huisbouwers bieden vaak upgradestimulansen.
De gratis upgrades komen echter bijna altijd met een vangst. De bouwer kan akkoord gaan met de upgrade in ruil voor jou om een of meer van de volgende dingen te doen:
- Koop meteen.
Als u niet klaar bent om een aanbieding te doen, laat u dan niet verleiden tot het nemen van een beslissing waar u later spijt van kunt krijgen. Ze kunnen je een deal vertellen die zo goed is en niet kan wachten, maar het kan wel. Tenzij het de laatste woning is die beschikbaar is.
- Maak een aanzienlijk bedrag aan Earnest Money Deposit.
Lees uw contract. Uw aanbetaling met uw geld kan om welke reden dan ook op geen enkel moment worden terugbetaald. Vraag uw agent over de mogelijkheid van terugbetaling.
- Huur de Builder- agent in om je bestaande huis te verkopen .
Misschien is het beter om een buurtspecialist in te huren om je huis te verkopen dan een makelaar in te huren die niet in jouw omgeving verkoopt. Je lokale agent zal kennis hebben van de bouwagent en deze zal waarschijnlijk harder vechten om je winst te maximaliseren.
- Gebruik de uitleeninstelling van de bouwer.
De overheid kan deze praktijk stopzetten omdat deze de RESPA- en antitrustwetten zou kunnen schenden. Bovendien kunt u meer betalen en minder gunstige voorwaarden krijgen. Bouwers willen erop staan dat kopers geprekwalificeerd worden via hun eigen kredietverstrekker om ervoor te zorgen dat u een lening kunt krijgen. Ze vertrouwen niet op hypotheekmakelaars die, laten we zeggen, makelaars in onroerend goed zijn.
- Betaallijstprijs .
Als je $ 50.000 meer voor het huis betaalt en $ 10.000 aan gratis upgrades krijgt, ben je nog steeds uit je zak $ 40.000; als het een hypotheek is, betaal je rente daarop.
De upgrades die de builder u biedt, kunnen u op den duur meer kosten. Nieuwe thuisbouwers maken geen deel uit van het goede doel. Ze willen winst maken. Realiseer je dat een groot deel van de mark-up van de bouwer zit in upgrades, omdat de bouwer materialen en apparaten in bulk of in de groothandel aanschaft.
U krijgt dus een detailhandel en de aannemer maakt nog steeds winst van u.
Luxe freebies en verlokkingen
Je kunt erop wedden dat de nieuwe huisbouwer toegang heeft tot groothandelsprijzen voor die luxe freebies. U kunt misschien korting krijgen als u die items zelf hebt gekocht.
- Gratis vakanties.
De bouwer kan adverteren: "Gratis cruise naar Tahiti met een waarde van $ 10.000." Controleer de kosten van die cruise via andere reisbureaus. Vraag je bovendien af of je anders een Tahitiaanse cruise zou kopen. Als het antwoord nee is, zou je geen harde, koude contanten voor die reis uitbetalen en het dan voorbij laten gaan. Veel reizigers passeren Tahiti en bezoeken hoe dan ook de andere eilanden.
- Gratis auto's.
Het merendeel van de gratis weggeefacties voor auto's die bouwers adverteren, is niet echt een geschenk van een nieuwe auto. Het zijn huurcontracten. Een lease-auto moet aan het einde van de leaseperiode aan de dealer worden teruggegeven, meestal twee tot drie jaar. U krijgt het recht een voertuig te besturen, geen voertuig te bezitten , plus u kunt hogere verzekeringspremies betalen voor het voorrecht. U kunt ook geconfronteerd worden met vergoedingen bij beëindiging van het huurcontract, vooral als u de kilometerstand hebt overschreden of het voertuig hebt beschadigd.
- Gratis entertainmentcentra
Of het nu gaat om een Smart TV op het grote scherm of een surroundsysteem voor een thuisbioscoop, elektronica valt snel terug en hun waarden zijn allemaal over de hele linie. Zou je je eigen kopen? Als dat het geval is, kunt u kortingsmodellen voor duizenden minder vinden dan de opgeblazen waarde van de aannemer. Is er iets mis met je eigen tv?
Concessies van de verkoper
Ik ga dit zeggen en het overnemen. Alles wat de verkoper u geeft, is een artikel waarvoor u betaalt. De kosten zijn verwerkt in de verkoopprijs. Als u de aankoop financiert door een hypotheek te krijgen , wordt deze hoogstwaarschijnlijk door u gefinancierd. U betaalt een 30-jaars tarief voor het concessieprivilege.
Het is één ding als je ermee instemt om bijvoorbeeld 200.000 dollar te betalen voor een huis en, na het feit, de verkoper biedt aan om 3% van je sluitingskosten te betalen . Maar dat is zelden hoe het werkt. Doorgaans doet u eerst een bod en vraagt u in die aanbieding om een concessie van 3%. Als de verkoper die aanbieding accepteert, had je die woning net zo gemakkelijk voor 3% minder kunnen kopen. Wilt u echt uw eigen sluitingskosten voor 30 jaar financieren?
Vergelijk in plaats daarvan de kosten van die items. Bijvoorbeeld:
- Prepaid onroerendgoedbelasting .
In Californië zou een huis van $ 200.000 mogelijk een onroerendgoedbelastingrekening van $ 2.500 per jaar moeten betalen.
- Prepaid Associatie-rechten.
Als je contributie $ 100 per maand is, is dat $ 1200 per jaar. Is een gratis jaar van de vereniging van de eigenaar van een huis iets waard in de handel?
- Rentesubsidies
Als u een hypothecaire aanbetaling doet , wordt die afkoopsom meegenomen in uw hypotheekevenwicht en kan de koopdag slechts enkele jaren gelden, niet de volledige looptijd van uw lening.
- Kortingspunten
Elk uitleenpunt is gelijk aan 1% van uw leningsaldo. Voor een hypotheek van $ 200.000 is dat bedrag $ 2.000.
- Voorafbetaalde sluitingskosten
De meeste kredietverstrekkers laten een koper niet meer dan 3% krediet ontvangen voor afsluitingskosten . Op $ 200.000 is dat bedrag $ 6.000. Het is meestal in uw voordeel om sluitingskosten in contanten te betalen, plus een deel ervan is fiscaal aftrekbaar.
Weet je nog die game die met mucksters speelt met drie bekers en een bal? Het wordt het Shell-spel genoemd. Een kleine bal wordt onder een beker geplaatst. De operator schudt dan de drie kopjes terwijl u probeert uit te vinden welke beker de bal heeft. Het is een lichte manoeuvre. Je zult dit spel nooit winnen. Dus, voer de cijfers uit voor deze gratis incentives en concessies voordat u koopt. Wees een slimme huiskoper .
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.