Moeten agenten kickback commissies als een krediet voor thuiskopers?
Dit verzoek intrigeerde mij. Ik wilde weten hoe ze met zo'n idee kwam.
Ze is paralegal. Ik vroeg me af of een van haar klanten haar misschien vroeg een deel van haar salaris terug te betalen om de rekening van haar werkgever te betalen. Het is een ding als een advocaat pro deo wil nemen. Het is een andere situatie als de klant van de paralegal of advocaat verwacht dat deze de verplichtingen van de klant subsidieert.
Noteringsagenten die kredietcommissies betalen aan kopers
Dit is een controversieel onderwerp onder de meeste residentiële agenten omdat ze het niet als een normale manier van oefenen doen. Sommige agenten zullen echter een commissie geheel of gedeeltelijk terugstorten naar een koper of verkoper. Niet heel veel agenten zijn bereid afstand te doen van wat zij zien als hun zuurverdiende geld, maar het doet geen pijn om het te vragen.
Stel dat een agent een listingovereenkomst met een verkoper heeft getekend. De verkoper gaat ermee akkoord om de agent 7% commissie te betalen. De agent gaat dan bijvoorbeeld akkoord om die commissie te splitsen met een agent van een koper . Dus de makelaar krijgt 3,5% en de makelaar van de koper krijgt 3,5%.
Elke agent vertegenwoordigt één partij.
Wanneer een listingagent in een dubbel agentschap werkt door zowel de verkoper als de koper te vertegenwoordigen, ontvangt die agent doorgaans alle provisie of in dit geval een volledige 7%. Sommige kopers zijn van mening dat, aangezien de listingagent meer geld verdient, die agent er iets van moet geven.
Ze redeneren dat als de agent van hun eigen koper zou huren, de listingagent de helft van de commissie zou "verliezen". Ze weten niet dat sommige agenten niet met zowel verkopers als kopers zullen werken, en in sommige landen is het tegen de wet om het te doen.
Nu zullen sommige agenten van tevoren met de verkoper onroerendgoedcommissies bespreken . Een verkoper kan instemmen met een variabele provisietarief, wat inhoudt dat als de agent de koper brengt, de commissie wordt verlaagd van 7%, bijvoorbeeld naar 6%. Op deze manier verdient de agent 6% voor het vertegenwoordigen van de verkoper en de koper, en de verkoper profiteert van het betalen van een lagere commissie.
Enkele van de problemen die samenhangen met variabele commissieovereenkomsten zijn:
- Samenwerkende makelaars zijn in het nadeel wanneer meerdere aanbiedingen worden gepresenteerd. Zelfs als de aankoopaanbiedingen identiek zijn aan elkaar, neemt de verkoper het aanbod van de listing agent, omdat de verkoper meer netto zal aanbieden. Samenwerkende makelaars kunnen echter wel het speelveld. Er is dus geen reden om direct naar de listingagent te gaan.
- Listing-agenten die instemmen met dual agency accepteren aanvullende aansprakelijkheid voor de vertegenwoordiging van de koper en doen tweemaal het werk zonder tweemaal de vergoeding. Denk daar even over na. Een onethische listingagent, die uitsluitend wordt gemotiveerd door commissies, heeft dus een extra stimulans om de koper een ander pand te verkopen dat samen een agentcommissie voor de volledige koper betaalt. Dit is een reden waarom het direct naar de listing-agent gaan averechts kan werken.
- Als een koper ook een deel van de actie eist, is er niet genoeg over om rond te gaan. Om nog maar te zwijgen, agenten zijn niet bezig met het weggeven van hun commissie. Nog niet in ieder geval. En klanten kunnen geen commissie ontvangen zonder een licentie te hebben, als algemene regel.
Het kopen van agenten die commissies aan kopers crediteren
Soms hebben kopers niet genoeg geld om een huis te kopen, dus vragen ze hun agent om hen te helpen door een deel van de commissie te restitueren. Hoewel agenten een niet-gelicentieerde persoon geen commissie kunnen betalen, kunnen ze besluiten om een deel van hun commissie aan de koper te betalen als een afsluitingskrediet of om een deel van de aanbetaling te betalen , op voorwaarde dat de geldschieter van de koper dit toestaat.
Een moeder, bijvoorbeeld, die een vastgoedlicentie in bezit heeft, kan aanbieden om haar zoon haar commissie te geven om zijn sluitingskosten te helpen compenseren.
Een handvol onroerendgoedbedrijven adverteren dat ze een deel van hun commissies altijd aan een koper zullen aftrekken, omdat:
- Rebaters geloven dat makelaars in onroerend goed te veel geld verdienen.
- De discounters hopen dat kortingen een groot aantal kopers naar hun bedrijf zullen trekken om hun inkomstenderving te compenseren.
- Ze kunnen minder werk doen. Vaak bieden ze geen volledige service aan een koper.
- Ze weten niet hoe ze anders zaken moeten aantrekken.
Veel van deze soorten kortingsbemiddelaars verwachten van de koper dat hij veel van het legwerk doet en alleen via e-mail en FAX communiceert. Ze tonen vaak geen eigendom en drijven de koper niet rond. Ze wonen in het algemeen geen inspecties bij het huis bij en leggen evenmin het papierwerk uit. Meestal wordt de eerste keer dat ze een koper ontmoeten, gesloten als ze de thuisafsluiting helemaal bijwonen.
Ontvangt de Commissie voordeel-kopers?
Op het eerste gezicht zou je kunnen denken: "Wel, dat is een goed idee!" Als u goed thuis bent in onroerend goed en begrijpt hoe u moet onderhandelen, heeft u misschien geen agent nodig om u te vertegenwoordigen. Maar begrijp ook dat zelfs onder een afspraak waarbij de verkoper een provisie van 7% betaalt, de verkoper toch 93% van de verkoopprijs krijgt.
De verkoper verdient meer dan de makelaar . De verkoper heeft meer geld om te verdelen. Waarom proberen een paar duizend van de agent te knijpen wanneer de verkoper de diepe zakken heeft? Het kan logischer zijn om uw eigen kopersagent in te huren om u volledig te vertegenwoordigen en agressief te onderhandelen namens u. Een ervaren agent haalt u vaak:
- Een lagere verkoopprijs. Je zou tienduizenden kunnen redden.
- Een verkopersconcessie voor het sluiten van kosten . De meeste kredietverstrekkers geven een minimum van 3% verkoperskrediet voor uw afsluitingskosten , wat meer is dan het verdienen van veel kopersagenten.
- Verbetering van het huis op basis van uw verzoek om reparaties . Een nieuw dak kan gemakkelijk $ 15.000 kosten.
Gelukkig besloot mijn vriendin om haar eigen agent in te huren en concessies aan de verkoper te vragen. Realiseer je ook dat ik URL's zou vermelden van bedrijven die commissies aan kopers crediteren, maar ik vrees dat ze tegen het moment dat je dit leest mogelijk geen gebruik meer hebben gemaakt.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.