De relatie tussen activaprijzen en rentetarieven begrijpen
Dit alles kan fantastisch lijken als je het geluk hebt om op belangrijke posities te zitten voorafgaand aan de daling van de rentevoeten, waardoor je de boom helemaal naar de top kunt ervaren, en je netto-vermogen met elk voorbijgaand jaar hoger en hoger ziet worden. ondanks het feit dat de netto vermogensstijging sneller groeit dan het groeitempo van het passieve inkomen , wat echt telt . Het is niet zo geweldig voor de langetermijnbelegger en / of degenen zonder veel opgebouwde activa die willen beginnen met sparen, wat vaak jonge volwassenen die net buiten de hogeschool of universiteit zitten, omvat en die voor het eerst het personeelsbestand betreedt.
Dat klinkt misschien vreemd als je niet bekend bent met financiën of zakelijke waardering, maar het is heel logisch als je er even over nadenkt. Wanneer u een belegging koopt, is wat u echt koopt toekomstige kasstromen; winst of verkoopopbrengsten die, gecorrigeerd voor tijd, risico, inflatie en belastingen , naar uw mening een voldoende rendement zullen opleveren , uitgedrukt als een samengesteld jaarlijks groeipercentage , om u te compenseren voor het niet consumeren van uw koopkracht in het heden; uitgaven aan dingen die nut bieden, zoals auto's, huizen, vakanties, geschenken, een nieuwe garderobe, landschapsarchitectuur, diners in leuke restaurants, of wat dan ook een gevoel van geluk of vreugde in je leven brengt, en datgene wat er echt toe doet vergroten: Familie, vrienden, vrijheid over uw tijd, en een goede gezondheid.
Wanneer de activaprijzen hoog zijn als gevolg van de lage rentetarieven, betekent dit dat elke dollar die u uitgeeft aan het kopen van een investering minder dollars aan dividenden, rente, huren of andere inkomsten (zowel direct als doorkijk, in het geval van bedrijven die inkomsten genereren voor groei in plaats van ze uit te betalen aan de aandeelhouders ).
De rationele langetermijnbelegger zou zelfs cartwheels doen met het vooruitzicht van een aandelenmarkt die een dividendrendement van meer dan 2x of 3x biedt, het genormaliseerde rendement op de schatkistcertificaten of een vastgoedmarkt die 5x of 10x de genormaliseerde opbrengst van de schatkistobligatie zou kunnen bieden. Voor wat ze verloren hebben in het boeken van waarde op de balans , waardoor ze er op papier slechter uitzien, zouden ze extra maandelijks inkomen krijgen, waardoor ze meer kunnen verwerven; een geval van economische realiteit verslaan boekhoudkundige verschijning.
Toch, zelfs als je dit alles weet, vraag je je misschien af waarom de activaprijzen dalen als de rente stijgt. Wat zit er achter de daling? Het is een fantastische vraag. Hoewel we veel ingewikkelder waren om ons in de mechanica te verdiepen, komt het in de kern vooral neer op twee dingen.
1. Vermogensprijzen dalen wanneer rentetarieven stijgen omdat de opportunitykosten van de "risicovrije" rente aantrekkelijker worden
Of ze het nu beseffen of niet, de meeste mensen hebben voldoende gezond verstand om te vergelijken wat ze kunnen verdienen met een potentiële investering in aandelen, obligaties of onroerend goed, om te kunnen vergelijken wat ze kunnen verdienen door het geld in veilige activa te parkeren. Voor kleine beleggers is dit vaak de rentevoet die moet worden betaald op een FDIC-verzekerde spaarrekening, betaalrekening, geldmarktrekening of geldmarktfonds .
Voor grotere beleggers, bedrijven en instellingen is dit het zogenaamde 'risicovrije' tarief op Amerikaanse schatkistpapier, obligaties en bankbiljetten, die worden ondersteund door de volledige belastende macht van de regering van de Verenigde Staten.
Als de 'veilige' tarieven stijgen, zullen u en de meeste andere beleggers een hoger rendement eisen om een deel van uw geld te verdienen; risico's nemen met bedrijven of appartementsgebouwen. Dit is alleen maar natuurlijk. Waarom zou u zichzelf blootstellen aan verlies of volatiliteit wanneer u achterover kunt leunen, rente kunt verzamelen en weet dat u uiteindelijk uw volledige (nominale) hoofdsomwaarde op een bepaald moment in de toekomst terugkrijgt? Er zijn geen jaarverslagen om te lezen, geen 10-K 's om te studeren, geen proxy-verklaringen om te lezen.
Een praktisch voorbeeld kan helpen.
Stel je voor dat de 10-jarige staatsobligatie een rendement vóór belastingen van 2,4% bood. U kijkt naar een aandeel dat voor $ 100,00 per aandeel verkoopt en heeft verwaterde winst per aandeel van $ 4,00.
Van die $ 4,00 wordt $ 2,00 uitgekeerd als contant dividend. Dit resulteert in een winstrendement van 4,00% en een dividendrendement van 2,00%.
Stel je nu voor dat de Federal Reserve de rente verhoogt . De 10-jaars schatkist eindigt met 5,0% voor belastingen. Al het andere is gelijk (en dat is het nooit, maar omwille van academische duidelijkheid, we zullen dit voorlopig als zodanig aannemen), kunnen beleggers dezelfde premie eisen om de aandelen te bezitten. Dat wil zeggen, vóór de renteverhoging waren beleggers bereid om aandelen te kopen in ruil voor 1,6% extra rendement (het verschil tussen het winstrendement van 4,00% en een opbrengst van 2,40% Treasury). Toen de rente op de Schatkist steeg tot 5,00%, als dezelfde relatie zou gelden, zouden ze een winstrendement van 6,60% eisen, wat zich vertaalt in een dividendrendement van 3,30%. Bij afwezigheid van andere variabelen, zoals veranderingen in de kosten van de kapitaalstructuur (daarover meer in een ogenblik), kan de voorraad alleen dat niveau van winst en dividend leveren door te dalen van $ 100,00 per aandeel naar $ 60,60 per aandeel, een daling van bijna 40,00%.
Dit is helemaal niet problematisch voor een gedisciplineerde belegger, uiteraard gezien het feit dat de inflatie nog steeds gunstig is. Het is in ieder geval een geweldige ontwikkeling, omdat hun gemiddelde gemiddelde kostprijs van de dollar , herbelegde dividenden en nieuw, vers kapitaal geïnvesteerd uit loonstroken of andere inkomstenbronnen nu meer inkomsten, meer dividenden, meer rente, meer huren dan voorheen mogelijk was. Ze profiteren ook van het feit dat bedrijven hogere inkomsten uit aandeleninkoopprogramma's kunnen genereren.
2. Vermogensprijzen dalen wanneer rentetarieven stijgen, omdat de kosten van kapitaalveranderingen voor bedrijven en onroerend goed, het snijden in de winst
Een tweede reden waarom activaprijzen dalen wanneer de rentetarieven stijgen, is dat het de in de resultatenrekening gerapporteerde netto-inkomsten aanzienlijk kan beïnvloeden. Wanneer een bedrijf geld leent, doet het dat via bankleningen of door het uitgeven van bedrijfsobligaties . Als de rentetarieven die een bedrijf op de markt kan krijgen aanzienlijk hoger zijn dan de rentevoet die het op zijn bestaande schuld betaalt, zal het meer cashflow moeten opgeven voor elke dollar aan uitstaande verplichtingen wanneer het tijd is om te herfinancieren. Dit zal resulteren in veel hogere rentelasten . Het bedrijf zal minder winstgevend worden aangezien obligatiehouders in de nieuw uitgegeven obligaties die gebruikt worden voor het herfinancieren van oude, vervallende obligaties of nieuw uitgegeven obligaties die nodig zijn om overnames te financieren of uit te breiden, nu meer van de cashflow eisen. Hierdoor nemen de 'inkomsten' in de koers-winstverhouding af, waardoor de waardering meerdere toeneemt, tenzij de aandelen met een gepast bedrag dalen. Anders gezegd: als de aandelen in reële termen dezelfde prijs blijven, moet de aandelenkoers dalen.
Dit zorgt er op zijn beurt voor dat de zogenaamde rentedekkingsratio ook afneemt, waardoor het bedrijf riskanter lijkt. Als dat verhoogde risico voldoende hoog is, kan dit ertoe leiden dat beleggers een nog grotere risicopremie eisen, waardoor de aandelenkoers nog meer wordt verlaagd.
Vermogensintensieve bedrijven die veel materiële vaste activa nodig hebben, behoren tot de meest kwetsbare groepen voor dit soort renterisico. Andere bedrijven - denk aan Microsoft in de jaren negentig toen het schuldenvrij was en zo weinig nodig had om materiële activa te exploiteren, het kon alles en nog wat uit zijn bedrijfsrekeningen betalen zonder banken of Wall Street om geld te vragen - varen recht door dit probleem, totaal niet beïnvloed.
Verschillende soorten bedrijven slagen er zelfs in wanneer de rente stijgt. Een illustratie: het verzekeringsconglomeraat Berkshire Hathaway, gebouwd in de afgelopen 50+ jaar door nu-miljardair Warren Buffett . Tussen cash en cash-like-obligaties zit het bedrijf op $ 60 miljard aan activa die vrijwel niets verdienen. Als de rente een behoorlijk percentage zou verhogen, zou het bedrijf opeens miljarden verdienen aan miljarden dollars aan extra inkomsten per jaar van die reserve liquiditeitsposities . In dergelijke gevallen kan het bijzonder interessant worden als de factoren van het eerste item - beleggers die lagere aandelenkoersen verlangen om hen te compenseren voor het feit dat schatkistbiljetten, obligaties en bankbiljetten rijkere rendementen bieden - hebben het met dit fenomeen uitgevochten omdat de inkomsten zelf groeien. Als het bedrijf op voldoende wisselgeld zit, is het mogelijk dat de aandelenkoers uiteindelijk kan stijgen ; een van de dingen die investeren zo intellectueel plezierig maakt.
Hetzelfde geldt voor onroerend goed. Stel je voor dat je $ 500.000 aan eigen vermogen hebt dat je in een vastgoedproject wilt steken; misschien een kantoorgebouw bouwen, opslageenheden bouwen of een industrieel magazijn ontwikkelen om te verhuren aan productiebedrijven. Welk project u ook aanmaakt, u weet dat u 30% eigen vermogen moet gebruiken om uw gewenste risicoprofiel te behouden, terwijl de andere 70% afkomstig is van bankleningen of andere financieringsbronnen. Als de rente stijgt, stijgen uw kapitaalkosten. Dat betekent dat u ofwel minder hoeft te betalen voor de verwerving / ontwikkeling van onroerend goed of dat u genoegen moet nemen met veel lagere kasstromen; geld dat in uw zak zou zijn belegd maar nu wordt doorgestuurd naar de kredietverstrekkers. Het resultaat? Tenzij er andere variabelen in het spel zijn die deze overweging overbelasten, moet de genoteerde waarde van het onroerend goed dalen ten opzichte van waar het was geweest. (Sterke spelers in de vastgoedmarkt kopen doorgaans tientallen jaren lang panden op die ze kunnen houden, zo lang mogelijk op voorwaarden te financieren, zodat ze kunnen deponeren in de valuta.) Als de inflatie wegvalt met de waarde van elke dollar, verhogen ze de huurprijzen, wetende hun toekomstige looptijdterugbetalingen zijn in economische termen kleiner en kleiner.)